En esta noticia
- Qué decidió el Gobierno y cómo funciona la medida
- Qué cambia para quienes quieren comprar una vivienda
- Qué límites tiene la medida y qué problemas siguen sin resolverse
- Qué hace falta para desarrollar un mercado hipotecario masivo
- Qué medidas podrían ayudar a reducir el déficit habitacional
- Qué alternativas existen hoy para convertirse en propietario
La reactivación del crédito hipotecario volvió a ubicarse en el centro de la escena luego de que el Gobierno anunciara una nueva medida destinada a fortalecer el financiamiento para la compra de viviendas.
La iniciativa prevé canalizar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) hacia el sistema financiero con el objetivo de ampliar la capacidad de los bancos para otorgar préstamos hipotecarios. Según las estimaciones oficiales, el mecanismo podría traducirse en alrededor de 20.000 nuevas operaciones.
“Para este Gobierno, los créditos hipotecarios son una prioridad, primero porque hacen a la justicia social; nada más justo que una persona que tiene trabajo tenga acceso a una vivienda y no tenga que esperar 30 o 40 años para poder comprarla. Segundo, porque tiene un efecto multiplicador al motorizar otros sectores de la economía y, por último, porque ayuda a mejorar la formalidad”, explicó Caputo.
En este contexto, especialistas del sector inmobiliario consultados por El Cronista analizaron cómo funcionará la medida, qué impacto podría tener sobre los créditos hipotecarios, cuáles son sus principales limitaciones y qué otras herramientas existen hoy para quienes buscan convertirse en propietarios.
“Para que haya más dueños, primero tiene que haber más crédito. Y para que haya más crédito hipotecario, los bancos necesitan algo que Argentina durante mucho tiempo no tuvo: financiamiento de largo plazo”, resumió Tapiola.
Qué decidió el Gobierno y cómo funciona la medida
Para entender la lógica detrás de la medida es necesario mirar uno de los principales desafíos que enfrenta el sistema financiero argentino: la falta de financiamiento de largo plazo.
Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, explicó que los bancos reciben depósitos que suelen ser de corto plazo, pero pretenden otorgar préstamos a 15, 20 o 30 años. Ese descalce dificulta el desarrollo de un mercado hipotecario profundo y sostenido.
“El FGS aparece entonces como una fuente de financiamiento de mayor plazo para que los bancos puedan ampliar su oferta de créditos. En otras palabras: el Estado pone una palanca para que el banco pueda prestar más y durante más tiempo”, señaló.
Qué cambia para quienes quieren comprar una vivienda
El impacto más directo se da sobre quienes buscan acceder a su primera vivienda. Tapiola señaló que el nuevo crédito está pensado justamente para ese segmento y estimó que podría ofrecer tasas cercanas al 7%.
“Va a poder comprar una vivienda por cuotas que van a ser, dependiendo de cuánto pueda poner de anticipo, parecidas a las de un alquiler”, explicó.
Desde su visión, el crédito funciona como una herramienta de apalancamiento que permite acceder a una propiedad de mayor valor que la que podría comprarse únicamente con ahorros propios.
“Si tenés que comprar una propiedad de u$s 100.000 y tenés u$s 25.000, sin crédito te faltan u$s 75.000. Con crédito, esos u$s 25.000 pueden convertirse en la puerta de entrada a una propiedad mucho más grande que la que podrías comprar solamente con tus ahorros”, detalló.
Sin embargo, eso no significa que el financiamiento esté disponible para cualquier persona. El comprador debe demostrar ingresos, acreditar capacidad de pago, cumplir con los requisitos establecidos por el banco y asumir una deuda de largo plazo.
Qué límites tiene la medida y qué problemas siguen sin resolverse
A pesar de las expectativas positivas, los expertos advierten que la iniciativa tiene restricciones importantes.
Para Tapiola, la principal limitación es que se trata de una herramienta con un monto determinado y sin una fuente permanente de financiamiento. “Más de $ 2 billones no van a dar y si bien está bien y es una plata, no tiene renovación”, explicó.
El ejecutivo considera que la medida puede dar impulso al mercado, pero no constituye una solución estructural de largo plazo. “No es una solución de mercado donde vos tenés una fuente de guita inagotable”, afirmó.
Desde Lendar, su CEO Hernán Resnicoff señaló que también persisten otros obstáculos. En el corto plazo, advirtió que hay “limitaciones como la escasez de depósitos a muy largo plazo, la falta de un mercado secundario de hipotecas suficientemente desarrollado y los requisitos de calificación que suelen dejar fuera del sistema a profesionales independientes, monotributistas y trabajadores con ingresos mixtos”.
En el largo plazo, sostuvo que el problema de fondo sigue siendo el “descalce entre los plazos de financiamiento de los bancos y la evolución de variables como la inflación, los salarios y los créditos ajustados por UVA”.
“Si bien la medida busca incentivar las colocaciones, no soluciona por sí sola el riesgo de volatilidad que asume la familia tomadora del crédito ni elimina los costos ocultos e intermediaciones que encarecen el costo financiero total de la banca tradicional”, sostuvo.
Qué hace falta para desarrollar un mercado hipotecario masivo
Los especialistas coinciden en que el gran desafío es desarrollar fuentes de financiamiento de largo plazo que ayuden a construir un sistema capaz de generar cientos de miles de préstamos durante décadas.
Tapiola explicó que el problema central está en que los bancos reciben dinero a corto plazo y deben transformarlo en préstamos que pueden durar décadas. Esa diferencia genera un riesgo para las entidades y limita la cantidad de hipotecas que pueden otorgar.
“Lo que tendría que pasar es que haya mucho más liquidez. Los bancos podrían prestar, pero lo que no tienen es plata a largo plazo”, explicó.
El empresario sostuvo que el sistema necesita fuentes estables de financiamiento que permitan a las entidades prestar dinero durante 20 o 30 años. En ese sentido, mencionó que herramientas como el FGS, los sistemas de jubilación privada y el Fondo de Asistencia Laboral (FAL), que permitan canalizar ahorro de varios años hacia el sistema financiero.
Además, destacó la importancia de la securitización hipotecaria, un mecanismo mediante el cual los bancos pueden vender los créditos ya otorgados para recuperar liquidez y seguir prestando.
Resnicoff coincidió en este punto y planteó tres condiciones estructurales para desarrollar un mercado hipotecario masivo.
La primera es alcanzar una mayor estabilidad macroeconómica, con una inflación de un dígito anual y una recuperación del poder adquisitivo que permita mantener la relación entre cuota e ingreso en niveles sostenibles.
La segunda es profundizar el mercado de capitales mediante instrumentos de securitización, como fondos comunes de inversión cerrados y fideicomisos financieros hipotecarios, que permitan canalizar ahorro hacia el financiamiento de viviendas.
La tercera es avanzar en la modernización y digitalización del sector. Para el CEO de Lendar, es necesario reducir los tiempos y la burocracia de los procesos registrales, notariales y de evaluación crediticia.
Qué medidas podrían ayudar a reducir el déficit habitacional
Para los especialistas, el crédito hipotecario es una pieza importante, pero no alcanza para resolver por sí solo el déficit habitacional.
Resnicoff planteó, en primer lugar, incentivos fiscales para la primera vivienda, como reducciones o exenciones de impuestos a los sellos, aranceles notariales y tasas de registro para las adquisiciones de vivienda única y familiar.
También destacó la importancia de impulsar líneas de financiamiento para ampliaciones y refacciones, especialmente considerando que una parte importante del déficit habitacional argentino está vinculada a la calidad de las viviendas existentes.
En ese sentido, planteó canalizar microcréditos y préstamos hipotecarios ágiles para mejorar unidades que ya existen, en lugar de depender exclusivamente de la construcción de nuevas viviendas.
Por último, señaló la importancia de generar alianzas público-privadas para desarrollar infraestructura y suelo urbano, además de agilizar las factibilidades de servicios y simplificar los códigos urbanísticos para reducir el costo de la tierra urbanizada.
Qué alternativas existen hoy para convertirse en propietario
Más allá de los créditos hipotecarios bancarios, quienes buscan acceder a una vivienda cuentan actualmente con otras opciones.
Una de ellas es el crédito al pozo o financiamiento directo de las desarrolladoras. Tapiola explicó que, en estos casos, una persona puede ingresar a un proyecto en construcción con un anticipo y luego pagar cuotas durante el desarrollo de la obra o durante un período más extenso, dependiendo de la empresa.
Para quienes no cuentan con ahorros suficientes para afrontar el anticipo inicial, también mencionó la posibilidad de utilizar sistemas de ahorro orientados a reunir ese capital previo antes de ingresar a un proyecto inmobiliario.
“Hay un sistema que inventé que se llama Plan de Ahorro Inmobiliario, que básicamente pagando cuotas todos los meses llegás a juntar para el anticipo del pozo y ahí te metés y pagas cuotas y ya terminás convirtiéndote en dueño”, detalló.
Por su parte, Resnicoff destacó el crecimiento de las plataformas de financiamiento colaborativo, que conectan inversores privados con compradores mediante créditos con garantía hipotecaria.
“Su mayor ventaja es la velocidad, con aprobación en menos de 7 días de forma 100% online, y la flexibilidad para perfiles que el banco rechaza”, señaló el ejecutivo.
Otra alternativa son los fondos y fideicomisos privados de inversión inmobiliaria. Según Resnicoff, estos vehículos del mercado de capitales permiten canalizar inversiones desde montos accesibles y contribuyen a financiar tanto proyectos en construcción como la compra de unidades terminadas.
