En esta noticia
- Cómo funcionan los créditos que ofrecen las desarrolladoras
- Cuánto hay que pagar para entrar
- Los requisitos para acceder a un crédito al pozo
- Qué diferencia hay con un crédito hipotecario
- Una alternativa para quienes no llegan al banco
- Qué futuro le ven los especialistas a los créditos de las desarrolladoras
Aunque la oferta de créditos hipotecarios comenzó a recuperarse, los requisitos, los trámites y las condiciones que establecen las entidades pueden dejar afuera a quienes no tienen un empleo formal o no encajan en los perfiles tradicionales que buscan los bancos.
En ese escenario comenzaron a ganar espacio nuevas alternativas de financiación. Algunas desarrolladoras ofrecen sus propios planes para comprar departamentos en construcción y pagar el inmueble en cuotas durante el período de obra o incluso durante varios años después de la entrega.
La modalidad es especialmente atractiva para freelancers y monotributistas, que pueden tener ingresos suficientes para afrontar una cuota pero encuentran mayores dificultades para demostrar su capacidad de pago bajo los criterios de un banco.
“Es un tema de mercado, una ausencia del mercado de crédito que obliga a reinventarse”, explicó Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios. La desarrolladora ofrece una financiación de hasta 30 años en pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), a la que denomina “crédito al pozo”.
Cómo funcionan los créditos que ofrecen las desarrolladoras
A diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, en este caso es la propia desarrolladora la que financia la compra. El comprador adquiere una propiedad que todavía está en construcción y realiza un anticipo más una serie de cuotas que se actualizan de acuerdo con el mecanismo establecido en el contrato.
No existe un único esquema. Cada empresa define sus propias reglas, plazos y sistemas de ajuste. Sin embargo, Tapiola explicó que el mecanismo más utilizado es el ajuste por el índice CAC y que el anticipo suele abonarse en dólares.
Los plazos también pueden cambiar considerablemente. Mientras lo más habitual son planes de dos, tres o cuatro años, vinculados con el período de construcción de la propiedad, algunas compañías ofrecen períodos más extensos.
En el caso de Spazios, el plazo puede llegar a los 30 años. El anticipo, además, puede pagarse de manera escalonada: parte al comienzo y el resto durante los siguientes años.
Cuánto hay que pagar para entrar
Uno de los principales atractivos de estos planes es que permiten comenzar la operación con un desembolso inicial menor al que puede requerir una compra mediante crédito hipotecario.
Según Tapiola, el anticipo suele ubicarse entre el 15% y el 30% del valor de la propiedad, aunque depende de cada desarrolladora. En Spazios, por ejemplo, parte desde el 15%.
Además, la empresa permite distribuir ese anticipo en varios años. Esto reduce el monto que el comprador necesita reunir de entrada y facilita el acceso para personas que tienen ingresos mensuales pero no cuentan con una gran cantidad de dólares ahorrados.
Las cuotas, en tanto, se pagan en pesos y se ajustan según el índice de la construcción. De esta manera, el comprador no tiene una cuota fija en términos nominales, sino que el valor se actualiza a medida que aumentan los costos de construcción.
Los requisitos para acceder a un crédito al pozo
Uno de los principales puntos a favor de estas alternativas es que los requisitos suelen ser más flexibles que los de un crédito bancario.
“El tema requisitos es mucho más laxo sobre todo porque no está regulado por el Banco Central como sí es el caso de los créditos hipotecarios que dan los bancos”, explicó Tapiola.
Cada desarrolladora establece sus condiciones, pero en general se busca comprobar que el comprador tenga ingresos suficientes para afrontar las cuotas y que el origen de esos fondos sea lícito.
En el caso de Spazios, por ejemplo, el comprador debe contar con ingresos en blanco que permitan justificar el pago de la cuota. Pero la relación entre ingresos y cuota puede ser menos exigente que la que establece un banco. Según Tapiola, mientras una entidad bancaria puede exigir que la cuota represente aproximadamente un 25% de los ingresos, en este caso alcanza con demostrar que existe capacidad para afrontar el pago.
Para los trabajadores independientes, esta diferencia puede ser determinante.
“Los trabajadores independientes, profesionales y freelancers pueden encontrar en las alternativas de financiación privada una herramienta para acceder a una propiedad, siempre que puedan demostrar capacidad de pago y cumplir con los criterios de evaluación correspondientes”, explicó Hernán Resnicoff, CEO de Lendar.
En el caso de Lendar, cada solicitud se analiza de manera individual y se evalúan tanto la capacidad de pago del solicitante como las características de la operación. “Los freelancers son rechazados por los bancos, pero para ese segmento Lendar es una opción importante porque toma en consideración esos ingresos”, sostuvo Resnicoff.
Qué diferencia hay con un crédito hipotecario
La principal diferencia está en el tipo de propiedad que se compra. El crédito hipotecario bancario permite adquirir, en general, un inmueble terminado. En cambio, el denominado crédito al pozo se utiliza para comprar una propiedad que todavía está en construcción.
Esto genera ventajas y riesgos diferentes. En el caso del crédito bancario, el comprador puede acceder a una vivienda terminada y mudarse una vez concretada la operación. Sin embargo, debe atravesar un proceso de evaluación más exigente y afrontar los gastos asociados al préstamo.
En cambio, quien compra al pozo puede ingresar con un monto inicial menor y distribuir el pago durante un período más extenso, pero debe esperar hasta que finalice la construcción y asumir el riesgo vinculado al proyecto y a la desarrolladora.
“Tenés que esperar, y por lo tanto tenés el riesgo del constructor: que lo termine, que lo termine a tiempo, que lo termine en la calidad que vos esperabas”, advirtió Tapiola.
A cambio, la propiedad es nueva y cuenta con las garantías correspondientes a una construcción reciente.
También existe una diferencia importante en el dinero necesario para comenzar. Tapiola estimó que para comprar un departamento de u$s 100.000 mediante un crédito hipotecario pueden ser necesarios unos u$s 30.000 entre el anticipo y otros gastos asociados a la operación. En un crédito al pozo, en cambio, el ingreso puede ser con u$s 15.000, dependiendo de la desarrolladora.
Una alternativa para quienes no llegan al banco
Las desarrolladoras no son la única alternativa que apareció frente a las dificultades de acceso al crédito bancario. También crecieron modelos de financiación privada que buscan combinar la compra de propiedades terminadas con procesos más ágiles.
Resnicoff explicó que los créditos bancarios suelen requerir procesos burocráticos que pueden extenderse durante meses, además de scoring y esquemas de actualización que pueden generar incertidumbre sobre la cuota final. Frente a esto, Lendar ofrece préstamos para propiedades terminadas, con cuotas y tasa fijas en dólares desde 9,5% TNA y aprobación digital en menos de siete días, según el ejecutivo.
La diferencia es que mientras la financiación de una desarrolladora suele estar asociada a una propiedad en pozo o en construcción, estos modelos permiten financiar unidades terminadas.
“Son herramientas que responden a lógicas y momentos distintos”, explicó Resnicoff. Para el especialista, la desarrolladora puede ser una alternativa para quien está dispuesto a planificar la compra durante la obra, mientras que otras opciones de financiación privada apuntan a quienes necesitan concretar una operación de manera inmediata.
Qué futuro le ven los especialistas a los créditos de las desarrolladoras
El crecimiento de estas alternativas no parece ser solamente una respuesta transitoria a la falta de crédito bancario.
En Lendar, desde su lanzamiento en 2017, ya se concretaron más de 2.000 préstamos directos y la compañía se acerca a los 3.000. Además, Resnicoff señaló que registraron un crecimiento superior al 300% durante los últimos tres años.
Tapiola también observa espacio para que estas alternativas sigan creciendo. En el caso de Spazios, aseguró que más de 4.000 personas ya se convirtieron en propietarias a través de sus créditos al pozo y que el 95% de sus clientes no calificaba para un crédito hipotecario bancario.
Para el ejecutivo, una eventual recuperación del crédito hipotecario tradicional no necesariamente eliminaría estos modelos. “Incluso con un crédito hipotecario fluido no me imagino que desaparezca el crédito al pozo de las constructoras”, sostuvo.
