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Nueva ley de alquileres y aumento en marzo: cómo hacer el cálculo, paso a paso, según índice del BCRA

La nueva ley de alquileres y el efecto Lipovetzky impactan en el aumento anual para los inquilinos. Cómo hacer el cálculo según el índice del BCRA. Soluciones para propietarios.

La actualización anual de los alquileres establecida por la nueva ley genera mucha preocupación a los inquilinos especialmente, pero también a los propietarios, en lo que popularmente se conoce como Efecto Lipovetzky.

Por el lado de los locatarios (inquilinos), el principal problema es el porcentaje de aumento fijado por el Banco Central, ya que se encuentra en casi un 53 % de suba anual. Y si bien ese incremento coincide prácticamente con el índice de inflación, los salarios en muy pocos casos han acompañado ese número. 

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En relación a los propietarios, si bien podría ser una muy buena noticia el gran aumento que percibirán por la locación de su inmueble, también se transformó en un dolor de cabeza. Muchos inquilinos, advertidos de la suba que deben afrontar luego de transcurrido un año de contrato, deciden invocar el derecho que les otorga la ley para rescindir anticipadamente el contrato de alquiler, cumpliendo el preaviso de 90 días. En consecuencia, el propietario tiene que nuevamente gestionar la contratación de un corredor, la firma del contrato, hacer el cambio de titularidad de los servicios y otros gastos.

Aumento de alquileres 2022:  por qué suben

En febrero de 2022, el Índice de Contratos de Locación (ICL) sigue en alza. Ese indicador contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo con el IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte), que se utiliza para calcular el incremento de los valores. Según los cálculos estimativos realizados por Camesi (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios) podría alcanzar el 53%.

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Para calcular el ajuste, inquilinos y propietarios deben consultar el índice que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en el sitio oficial. También se puede ingresar a las páginas de los colegios de martilleros. En todos los casos el resultado es idéntico porque se trata de una ley nacional y por ello los índices son determinados por el Central.  

El índice de locación podría alcanzar el 53%

Según información obtenida por nuestro Observatorio Inmobiliario, en 2021, los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) acumularon una suba del 57,8%. La razón es la poca oferta y gran demanda generada por la disminución de un 30 % de oferta de inmuebles en alquiler en comparación con años anteriores. Gran parte de estos inmuebles ingresaron al mercado de la compraventa.

En las ciudades que cuentan con asiento de universidades nacionales, el aumento de los valores locativos alcanzó hasta el 80 %. A a pesar de ello, hoy es prácticamente imposible conseguir un departamento en alquiler en ciudades como La Plata, Rosario, Córdoba, Paraná

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Ello se debe, esencialmente, al retorno por parte de las universidades a las clases presenciales luego de la pandemia, y, en consecuencia, a la enorme afluencia simultánea de los estudiantes que residían en otras ciudades.

alquileres: Cómo calcular el aumento anual

Si bien las calculadoras disponibles online resultan de fácil comprensión y uso, es importante comprender exactamente cómo se ajustan los valores de los alquileres año a año

Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el monto el alquiler en el inicio del contrato y luego de 12 meses exactos de esa fecha, ya que al día siguiente se renovará el mismo.

Mucha demanda y poca oferta porque gran parte de los inmuebles pasaron a la compraventa

Cálculo de aumento de alquiler, paso a paso:

1 - Ingresar en el sitio web del Banco Central (http://bcra.gob.ar/)

2 - Ir a la pestaña Estadísticas. Luego a Principales variables. Al final de esta se deben seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. En primer lugar, colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento y luego el día en que se cumplirán los 12 meses de alquiler.

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3 - Tomando como parámetro el precio actual del alquiler que será ajustado, dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. 

4 - Por último, multiplicar esa cifra por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler. 

La fórmula a aplicar es: el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. 

El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta que vuelva a actualizarse. Las calculadoras disponibles online, harán este tedioso trabajo de una manera muy simple, pero es importante comprender el origen de las ecuaciones.

La necesidad de reforma de la ley actual de alquileres se debe a este aspecto de la actualización del valor de los alquileres que no favoreció a propietarios ni a inquilinos.

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