En esta noticia
- Los números del mercado hipotecario en 2026
- Menos operaciones, pero por montos más altos
- ¿Por qué se enfriaron los créditos hipotecarios?
- Qué obstáculos enfrenta hoy quien busca un crédito
- Las medidas que buscan reactivar el crédito hipotecario
- Por qué los especialistas creen que la medida puede ayudar, pero no alcanza
- Qué tendría que pasar para que el crédito hipotecario vuelva a ser masivo
El mercado de créditos hipotecarios perdió impulso durante los primeros meses de 2026. Según el Monitor de Crédito Hipotecario de Tejido Urbano, entre enero y julio se registraron y estimaron 13.329 nuevas altas, un 47% menos que las 25.160 operaciones contabilizadas durante el mismo período de 2025.
Frente a este escenario, el Gobierno nacional, entidades financieras y distintos gobiernos provinciales comenzaron a desplegar medidas para intentar sostener y ampliar la oferta de préstamos y evitar que el crédito hipotecario vuelva a convertirse en una herramienta marginal dentro del mercado inmobiliario argentino.
Los números del mercado hipotecario en 2026
La caída de los créditos hipotecarios contrasta con un mercado inmobiliario que mostró un comportamiento mucho más estable.
Durante el primer semestre de 2026 se realizaron 55.035 escrituras en la provincia de Buenos Aires, apenas un 7,8% menos que un año atrás. En la Ciudad de Buenos Aires, en tanto, se concretaron 29.477 operaciones, con una baja interanual de apenas 0,2%.
Sin embargo, la caída fue mucho más pronunciada cuando se observan las operaciones realizadas con financiamiento bancario.
En la provincia de Buenos Aires se registraron 6.913 escrituras con garantía hipotecaria durante el primer semestre, frente a las 10.261 de igual período de 2025. Esto representa una retracción del 32,6%. En CABA, se contabilizaron 4.152 escrituras con hipoteca contra 6.610 del año pasado, una baja del 37,2%.
Los datos de junio y julio también muestran un mercado que parece haberse estabilizado en un nivel de actividad considerablemente menor. El informe estima que durante junio se concretaron 1.805 nuevas altas hipotecarias y que en julio fueron alrededor de 1.722. En ambos casos, los números quedaron muy por debajo de los registrados en los mismos meses de 2025, cuando se habían contabilizado 3.978 y 5.125 operaciones respectivamente.
Para Tejido Urbano, por ahora esa dinámica refleja una estabilización luego del fuerte retroceso observado entre abril y mayo, más que una verdadera recuperación del ciclo hipotecario.
Menos operaciones, pero por montos más altos
Pese a la caída en la cantidad de préstamos otorgados, el volumen de fondos movilizados se mantiene elevado. Durante el primer semestre se movilizaron alrededor de u$s 905 millones, un volumen similar al otorgado durante todo 2024.
En junio se desembolsaron unos u$s 145 millones y los primeros datos de julio ubican el volumen operado en aproximadamente u$s 247 millones, apenas 1,5% por debajo de los u$s 251 millones estimados para junio.
Este comportamiento revela una tendencia cada vez más marcada: se realizan menos operaciones, pero por montos promedio más elevados. En junio, por ejemplo, el valor promedio de las escrituras realizadas con hipoteca en la provincia de Buenos Aires fue de aproximadamente u$s 97.844.
A su vez, las condiciones de acceso se volvieron más estrictas. La tasa promedio de los nuevos créditos pasó de 6,66% en abril a 6,92% en mayo y llegó al 7,02% en junio. Además, el plazo promedio descendió de 24,7 años a 23 años en apenas dos meses.
Según el informe, este endurecimiento podría estar modificando el perfil de quienes logran acceder al financiamiento, favoreciendo a hogares con mayores ingresos y una mayor capacidad de ahorro.
¿Por qué se enfriaron los créditos hipotecarios?
El mercado llegó a 2026 después de un 2025 excepcional para el crédito hipotecario, en el que muchas familias que habían postergado durante años la decisión de comprar encontraron una herramienta para concretar la operación.
Según Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, ese impulso inicial comenzó a agotarse al mismo tiempo que las condiciones financieras se volvieron más exigentes.
“En 2025 teníamos mucha demanda contenida que encontró una herramienta de financiamiento; en 2026 esa primera ola se fue agotando y el crédito empezó a chocar con una realidad más exigente de tasas, ingresos y capacidad de endeudamiento”, explicó.
Según el ejecutivo, el interés por comprar propiedades no desapareció, pero una porción importante de los compradores potenciales dejó de reunir los requisitos necesarios para acceder al crédito.
“El primer obstáculo es demostrar ingresos suficientes para la cuota que surge del crédito. Y acá la tasa es determinante: una diferencia de pocos puntos puede modificar muchísimo la cuota y, por lo tanto, el ingreso necesario para calificar”, señaló Tapiola.
Hernán Resnicoff, CEO de Lendar, también atribuye el enfriamiento al encarecimiento de las condiciones bancarias y al endurecimiento de los requisitos. “Tras la euforia del relanzamiento en 2024 y comienzos de 2025, muchas entidades ajustaron sus tasas al alza o endurecieron los criterios de calificación ante la escasez de fondeo de largo plazo”, señaló.
Pero hay otro factor que empezó a pesar con más fuerza: el precio de las propiedades. A medida que aumentó el valor del metro cuadrado de las unidades usadas, se amplió la distancia entre el ahorro disponible del comprador y el monto que el banco está dispuesto a financiar.
Resnicoff planteó que la situación redujo el universo de potenciales tomadores porque cada vez se necesita un aporte propio mayor en dólares para cerrar la compra.
De esta manera, el enfriamiento no responde a que haya desaparecido el interés por comprar. El problema es que una parte de quienes quieren hacerlo ya no logra cumplir con la ecuación entre ingresos, cuota, ahorro previo y valor de la propiedad.
Qué obstáculos enfrenta hoy quien busca un crédito
Además de la tasa y del capital inicial, los especialistas identifican otros filtros que pueden dejar afuera a potenciales compradores.
Para Tapiola, uno de los principales es justamente el ahorro previo. Los bancos no suelen financiar el 100% del valor de una propiedad, por lo que el comprador necesita contar con capital propio para cubrir la parte que no financia la entidad y afrontar los gastos asociados a la operación.
A esto se suma la modalidad UVA. La cuota y el capital se actualizan por inflación, por lo que quien toma el préstamo necesita evaluar cómo puede evolucionar su capacidad de pago a lo largo de los años.
“Hay que encontrar una propiedad que encaje con el monto que el banco está dispuesto a financiar y con la capacidad de pago real de la familia”, resumió el desarrollador.
Resnicoff agrega otro problema: la rigidez de los sistemas tradicionales de scoring.
“Las matrices de scoring bancarias continúan pensadas casi con exclusividad para empleados en relación de dependencia con ingresos fijos y altos, dejando sistemáticamente afuera a monotributistas, profesionales independientes y emprendedores que demuestran solvencia y capacidad de pago, pero no encajan en los formularios tradicionales”, explicó.
El ejecutivo también apuntó contra los tiempos de aprobación. Según explicó, los procesos bancarios suelen demorar entre 60 y 90 días, una velocidad que muchas veces resulta incompatible con la dinámica del mercado inmobiliario.
“Esa falta de velocidad hace que infinidad de operaciones se caigan antes de concretarse”, señaló Resnicoff.
Las medidas que buscan reactivar el crédito hipotecario
En medio de la desaceleración, el Gobierno puso en marcha un mecanismo destinado a atacar uno de los principales problemas del mercado hipotecario argentino: la falta de financiamiento de largo plazo para los bancos.
A través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), se licitaron fondos para que los bancos amplíen su oferta de créditos hipotecarios. En total, 13 entidades financieras recibieron recursos y deberán destinarlos a préstamos con una tasa máxima de UVA + 7,5% y plazos mínimos de 15 años.
Las estimaciones oficiales indican que el programa podría generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones hipotecarias. En el sector estiman que las primeras líneas bajo estas condiciones podrían comenzar a estar disponibles entre octubre y noviembre.
Como consecuencia de esta iniciativa ya comenzaron a registrarse algunas bajas de tasas. Entre los cambios aparecen nuevas líneas del Banco Hipotecario al 7,5% más UVA, Banco Galicia y Macro al 7,5% y Banco Patagonia al 8,5%.
Actualmente, el Banco Nación ofrece una tasa de 6,7% más UVA para clientes e ICBC una de 6,9% más UVA, mientras que entidades como BBVA, Credicoop y Comafi se ubican en torno al 7,5%.
Para Tapiola el mecanismo apunta a resolver un problema central del sistema: los bancos reciben depósitos que muchas veces son de corto plazo, pero necesitan prestar dinero durante 15, 20 o 30 años.
“Y ese descalce en el tiempo es lo que hace súper inseguro para el banco prestar plata a largo plazo en Argentina”, explicó.
En ese punto, el FGS funciona como una fuente de financiamiento de mayor plazo. “El FGS le coloca plazos fijos al banco a 1 a 5 años. Entonces el banco está mucho más seguro, mucho más tranquilo, señaló Tapiola.
Por qué los especialistas creen que la medida puede ayudar, pero no alcanza
Para Tapiola, el principal desafío del mercado hipotecario argentino es la falta de financiamiento de largo plazo.
“Para que haya más dueños, primero tiene que haber más crédito. Y para que haya más crédito hipotecario, los bancos necesitan algo que Argentina durante mucho tiempo no tuvo: financiamiento de largo plazo”, explicó.
Según el ejecutivo, la principal ventaja del esquema impulsado por el Gobierno es que permite reducir el descalce entre los depósitos que reciben los bancos y los préstamos a 20 o 30 años que deben otorgar para financiar viviendas.
Sin embargo, también advirtió que la herramienta tiene un límite claro. “Más de $2 billones no van a dar. Es una medida que tiene cupo y no tiene renovación. No es una solución de mercado donde existe una fuente permanente de fondos para generar créditos”, sostuvo.
En la misma línea, Resnicoff señaló que todavía persisten restricciones estructurales.
“En el corto plazo, la limitación central radica en la capacidad de absorción y fondeo del sistema financiero tradicional. Mientras no exista una masa crítica de depósitos a muy largo plazo o un mercado secundario de hipotecas plenamente líquido, la oferta bancaria continuará limitada por cuestiones de liquidez y prudencia crediticia”, explicó.
El especialista agregó que también continúan existiendo procesos burocráticos extensos y requisitos de aprobación que dejan afuera a numerosos potenciales tomadores de crédito, especialmente trabajadores independientes, monotributistas o personas con ingresos mixtos.
Qué tendría que pasar para que el crédito hipotecario vuelva a ser masivo
El desafío de fondo es conseguir que el crédito hipotecario deje de depender de programas extraordinarios y pueda funcionar como una herramienta habitual para comprar una vivienda.
“Lo que hace falta en Argentina es que haya fuentes de dinero a largo plazo que le permitan a los bancos darse vuelta y poder colocarla a largo plazo”, afirmó Tapiola.
Una de las alternativas sería profundizar las fuentes de financiamiento de largo plazo. El especialista mencionó, entre otras posibilidades, instrumentos vinculados al ahorro previsional y fondos destinados a cubrir indemnizaciones laborales.
También consideró clave desarrollar un mercado de securitización hipotecaria. La lógica consiste en que los bancos puedan vender los créditos que ya otorgaron a inversores interesados en activos de largo plazo, recuperar liquidez y utilizar esos recursos para volver a prestar.
“Necesitamos una fuente financiación real de mercado que esté entrando a los bancos y al sistema para que los bancos se puedan dar vuelta y prestar y que una vez que prestan puedan colocar esos créditos para refondearse y volver a prestar”, explicó.
Resnicoff, por su parte, identificó tres condiciones indispensables para construir un mercado hipotecario masivo: estabilidad macroeconómica, desarrollo del mercado de capitales mediante instrumentos de securitización y desburocratización de los procesos registrales y notariales.
