En esta noticia
El regreso de los créditos hipotecarios, el desarrollo de nuevas formas de financiamiento privado y las recientes medidas impulsadas por el Gobierno para ampliar el fondeo de los bancos reabrieron la posibilidad de acceder a la vivienda propia para miles de argentinos.
Aunque el mercado todavía está lejos de alcanzar la profundidad que exhiben otros países, especialistas del sector coinciden en que hoy existen más herramientas que hace algunos años para quienes buscan dejar de alquilar y convertirse en dueños.
Las alternativas que existen hoy para comprar una vivienda
Para quienes no cuentan con el capital necesario para comprar una propiedad al contado, el mercado ofrece actualmente distintas vías de acceso, cada una con ventajas y limitaciones según el perfil del comprador.
Una de las opciones que más crecimiento mostró en los últimos años es el financiamiento directo de las desarrolladoras inmobiliarias. Se trata de créditos al pozo, donde el comprador ingresa con un anticipo y completa el valor de la propiedad a través de cuotas.
Según Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, el esquema permite ingresar a un proyecto en construcción con un anticipo y luego pagar cuotas durante el desarrollo de la obra o durante un período más extenso. Algunas desarrolladoras ofrecen financiación hasta 30 años.
Además, señaló que también existen mecanismos para quienes aún no lograron reunir el anticipo inicial. “Hay un sistema que inventé que se llama Plan de Ahorro Inmobiliario, que básicamente pagando cuotas todos los meses llegás a juntar para el anticipo del pozo y ahí te metés y terminás convirtiéndote en dueño”, explicó.
Otra alternativa son las plataformas de financiamiento colaborativo, que conectan directamente a inversores privados con compradores de viviendas.
Según detalló a El Cronista Hernán Resnicoff, CEO de Lendar, este tipo de plataformas ofrecen “créditos con garantía hipotecaria a tasa fija y cuota fija en dólares desde 9,5% TNA” y presentan como principal diferencial la rapidez en la aprobación de los préstamos y la flexibilidad para perfiles que los bancos suelen rechazar.
Resnicoff agregó que también existen fondos y fideicomisos privados de inversión inmobiliaria. “Son vehículos del mercado de capitales que democratizan la inversión desde montos accesibles y permiten fondear tanto obra como adquisición de unidades terminadas”, explicó.
La nueva medida que busca impulsar el mercado de créditos hipotecarios
En paralelo, el Gobierno puso en marcha una medida destinada a fortalecer el mercado hipotecario mediante el uso de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). De esta manera, se busca ampliar la capacidad de los bancos para otorgar préstamos a más largo plazo y con mayor previsibilidad.
“Es justamente para esa persona que hoy alquila”, afirmó Tapiola. Según explicó, la iniciativa podría permitir que más familias accedan a financiamiento para primera vivienda con tasas cercanas al 7% y cuotas similares al valor de un alquiler, dependiendo del anticipo disponible.
“El impacto inicial tiende a influir más en la extensión de los plazos y en la capacidad de estructuración de las entidades que en una baja drástica e inmediata de las tasas de interés”, explicó Resnicoff en cuanto al alcance de la medida.
Según el ejecutivo de Lendar, la tasa final continúa dependiendo de factores como el riesgo país, el costo de fondeo de las entidades financieras y el riesgo crediticio percibido por cada banco.
Además, advirtió que persisten limitaciones estructurales que continúan restringiendo el crecimiento del crédito hipotecario. Entre ellas, mencionó la escasez de depósitos de largo plazo y las exigencias de calificación crediticia que suelen dejar fuera del sistema a profesionales independientes, monotributistas y trabajadores con ingresos mixtos. A esto se suman los procesos burocráticos de aprobación, que en muchos casos pueden demorar entre 60 y 90 días.
“Si bien la medida busca incentivar las colocaciones, no soluciona por sí sola el riesgo de volatilidad que asume la familia tomadora del crédito ni elimina los costos ocultos e intermediaciones que encarecen el costo financiero total de la banca tradicional”, sostuvo.
Qué tiene que pasar para que el crédito hipotecario crezca
Más allá de las medidas puntuales, los especialistas coinciden en que el mayor desafío sigue siendo construir un sistema capaz de financiar préstamos a 20 o 30 años de manera sostenible. “Los bancos podrían prestar, pero lo que no tienen es plata a largo plazo”, resumió Tapiola.
El CEO de Spazios explicó que existe un descalce entre los depósitos que reciben las entidades financieras y los plazos de los créditos. Mientras gran parte del dinero que captan los bancos puede retirarse en períodos relativamente cortos, los préstamos hipotecarios requieren fondeo por décadas.
“Lo que hace falta en Argentina es que haya fuentes de dinero a largo plazo que le permitan a los bancos darse vuelta y poder colocarla a largo plazo”, señaló.
En ese sentido, consideró que los fondos provenientes del FGS constituyen una primera fuente de fondeo de mayor duración, aunque remarcó que el desarrollo del mercado requerirá más herramientas de largo plazo y mecanismos de securitización que permitan transformar las hipotecas en activos negociables para atraer nuevos inversores.
Desde Lendar agregan que el desafío excede al sistema financiero. Resnicoff planteó tres condiciones indispensables para que el crédito hipotecario vuelva a convertirse en una herramienta masiva de acceso a la vivienda.
La primera es la estabilidad macroeconómica. “Es necesario consolidar un sendero de inflación de un solo dígito anual y la recuperación del poder adquisitivo real”, sostuvo.
La segunda es profundizar el mercado de capitales mediante instrumentos de securitización como fideicomisos financieros hipotecarios y fondos de inversión especializados que canalicen ahorro hacia la economía real.
Por último, señaló la necesidad de modernizar y digitalizar los procesos vinculados a la adquisición de inmuebles. “Hoy una operación no puede tardar meses cuando la tecnología permite validar identidades, tasar y evaluar riesgos crediticios en cuestión de días”, afirmó.
