Préstamos para la vivienda: un club de 600 mil aspirantes a los nuevos hipotecarios

Para tomar noción de quiénes califican para los nuevos créditos hipotecarios, el dato son todos los que mandaron la intención de aplicar a un préstamos para la vivienda, tanto sector público como privado, suma 470.000 en la era Milei, de los cuales el rango optimo es tomar entre 340.000 y 600.000: ese es el universo objetivo, según estiman en las mesas.

Jóvenes solteros que pueden aplicar, según sector bancario, varía entre 110.000 y 190.000, parejas jóvenes sin hijos entre 170.000 y 280.000, familia con hijos entre 130.000 y 230.000, de ahí que el universo total es entre 410.000 y 700.000, pero tener en cuenta que hay unos 95.000 créditos ya otorgados. De ahí salen los 315.000 a 605.000 potenciales.

Quiénes entran

La analista Adriana Marinelli va el ejemplo que mostró el ministro Luis Caputo en la presentación, donde la cuota era de $ 865.000 con un ingreso requerido de $ 3.460.000.

“Si miramos el RIPTE de junio de 2026 es de $1.915.879, tentativamente con dos personas en el hogar, una pareja podrían acceder a ese crédito hipotecario. Del 11 al 12% de hogares que califican por ese ingreso, lo que serían 1,2 millones, de los cuales deben tener ahorro propio para cubrir la parte no cubierta por el crédito. Algunos ya pueden tener vivienda, y muchos otros podrían estar en una situación de informalidad”.

Filtros

Esa cantidad debe pasar por el filtro de ingresos: De los 10 millones de hogares del país, solo el 11% al 12% (1,2 millones) llega a los $3.460.000 demostrables exigidos.

Luego el filtro de riqueza acumulada (el ahorro previo): De ese grupo, quedan descartados todos los que —a pesar de tener excelentes sueldos mensuales— no disponen de u$s 30.000 en efectivo para cubrir el 20% inicial de la propiedad y los cuantiosos gastos de escrituración y comisión inmobiliaria.

“Del residuo que queda, una gran porción es rechazada por el banco porque sus ingresos provienen total o parcialmente de la informalidad (o pluriempleo mal calificado), mientras que otra porción mayoritaria de los que sí califican en blanco ya son dueños de su vivienda, por lo que el crédito no soluciona el déficit habitacional primario, sino que se usa para inversión o recambio”, completa Marinelli.

Alcance real

“Hay que distinguir entre el alcance potencial y el alcance efectivo del programa. En teoría, el esquema apunta a familias de ingresos medios y medios-altos con capacidad de demostrar ingresos formales y afrontar cuotas UVA”.

“Con los parámetros difundidos, sigue siendo un producto para segmentos que tienen estabilidad laboral e ingresos relativamente elevados respecto del promedio argentino”, advierte Maximiliano Ramírez, titular de Lambda Consultores.

“El principal beneficio no pasa tanto por abaratar drásticamente la cuota, sino por aumentar la disponibilidad de crédito. El problema que enfrentaban varios bancos era la capacidad de seguir fondeando nuevas hipotecas. Este programa busca ampliar esa capacidad prestable y sostener el crecimiento del mercado”, agrega.

Buen deal

Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, espera que los bancos se sumen a la nueva operatoria ya que el negocio resulta atractivo para ellos: “Desde la demanda con el nivel de tasa máxima que se plantea del 7,5% seguramente será también atractivo”.

Horacio Ludigliani, desarrollador y director de Grupo Ludigliani, consideró que es una medida que puede ayudar a bajar el costo del crédito y, sobre todo, a darle mayor previsibilidad a las familias que necesitan financiamiento para acceder a su primera vivienda.

Oscar Puebla, de la inmobiliaria que lleva su apellido, revela que hoy hay unas 6000 ventas por mes y apenas un 13% de participación del crédito: “Si esa participación llegara, por ejemplo, al 40%, el mercado inmobiliario vuela. Va a haber mucha más demanda y, naturalmente, también una presión sobre los precios. Es una excelente noticia porque cada operación inmobiliaria moviliza otras dos, de modo que el impacto sobre toda la actividad va a ser enorme”.

“Habrá que ver cómo se instrumenta cada una de estas herramientas, cómo se aplican y qué impacto tienen a lo largo del tiempo”, concluye Matías Chirom, CEO de Baigun Realty.