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Invertir en ladrillos fue, durante décadas, una de las alternativas preferidas de los argentinos para proteger sus ahorros. Sin embargo, el alto costo de una propiedad dejó ese mercado fuera del alcance de muchos pequeños inversores.
Ahora, el mercado de capitales ofrece una nueva opción para quienes buscan obtener renta del negocio inmobiliario sin necesidad de comprar un inmueble. Se trata del primer REIT de la Argentina, un vehículo que permite invertir en real estate desde montos muy bajos y acceder a un portafolio de propiedades administrado por profesionales.
El instrumento comenzó a cotizar en Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA) bajo el nombre Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova, administrado por Ciclo Nova Asset Management y con Banco Comafi como sociedad depositaria.
Según informó BYMA, la colocación del primer REIT argentino recibió 3.523 ofertas por un monto total de $ 66.327 millones, , una señal del interés de los inversores por alternativas que permitan acceder al negocio inmobiliario de manera simple, regulada y con montos mucho más bajos que los que exige la compra de una propiedad.
Qué es un REIT y cómo funciona
REIT es la sigla de Real Estate Investment Trust, un vehículo ampliamente utilizado en Estados Unidos, Europa y Asia que ahora desembarcó en la Argentina de la mano de Grupo IEB y Grupo Briones.
La idea es reunir el dinero de múltiples inversores para comprar y administrar un portafolio diversificado de inmuebles que generan ingresos por alquileres.
A diferencia de una inversión inmobiliaria tradicional, quienes participan del fondo no deben buscar propiedades, negociar contratos, conseguir inquilinos ni hacerse cargo del mantenimiento o de la administración. Todo ese trabajo queda en manos de un equipo profesional.
Cómo invertir en real estate desde $ 10.000
El principal atractivo de este instrumento es que permite acceder al mercado inmobiliario con un capital mucho menor al que requiere la compra de una propiedad. En lugar de adquirir un departamento, una oficina o un local comercial, los inversores compran cuotapartes de un fondo que invierte en un portafolio diversificado de activos destinados a generar renta.
La inversión mínima es de $ 1.000 y no existe un monto máximo para participar. Así, con $ 10.000 es posible adquirir 10 cuotapartes del fondo que cotiza en BYMA y comenzar a obtener exposición al negocio inmobiliario sin comprar un inmueble.
De acuerdo con la calculadora del sitio oficial del REIT, una inversión de ese monto podría generar una ganancia por apreciación cercana a los $ 800 y rentas por alrededor de $ 30, aunque los rendimientos dependerán de la evolución de los activos que integran el portafolio.
Al no existir un límite máximo de inversión, cada persona puede ampliar su participación de acuerdo con su estrategia y capacidad de ahorro.
Cómo se genera la renta
El fondo combina las dos fuentes de ganancias más tradicionales del negocio inmobiliario.
Por un lado, las propiedades generan ingresos por alquileres, que se distribuyen entre los inversores de manera trimestral. Según el reglamento, los pagos se acreditan dentro de los 20 días hábiles posteriores a la presentación de los estados contables auditados ante la Comisión Nacional de Valores (CNV).
Por otro lado, existe la posibilidad de obtener una ganancia por apreciación del capital, es decir, si las propiedades aumentan de valor con el tiempo. Esa apreciación se refleja en el precio de las cuotapartes que cotizan en el mercado.
Aunque el fondo tiene una duración prevista de 10 años, los inversores no están obligados a permanecer hasta el vencimiento. Como las cuotapartes cotizan en BYMA, pueden comprarse y venderse en el mercado secundario durante toda la vida del vehículo.
Qué riesgos tiene esta inversión
Como cualquier instrumento financiero, el REIT no garantiza rendimientos y también presenta riesgos. Los resultados dependen, entre otros factores, de la evolución del mercado inmobiliario, el nivel de ocupación de los inmuebles, la liquidez de las cuotapartes y posibles cambios regulatorios.
Actualmente, el fondo cuenta con una calificación FI4(arg) con perspectiva estable otorgada por FIX SCR, una calificadora independiente que evalúa aspectos vinculados con la estrategia, la administración y los riesgos del vehículo.
La Comisión Nacional de Valores (CNV) supervisa y regula el instrumento; BYMA lista las cuotapartes para su negociación; Banco Comafi actúa como custodio de los activos; Caja de Valores registra las participaciones de los inversores; FIX SCR realiza la calificación de riesgo y Lisicki Litvin audita los estados contables.
Según destacan sus impulsores, esta estructura busca brindar mayores niveles de transparencia, control y seguridad para los participantes.
