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Cuando un comprador busca un departamento en los portales inmobiliarios, el precio que aparece en pantalla representa la expectativa inicial del vendedor, pero no necesariamente el monto que finalmente se paga. Entre el valor publicado y el precio de cierre existe una brecha que puede convertirse en una oportunidad para negociar, aunque los datos actuales muestran que el margen no es tan amplio como en otros momentos del mercado.
Según el Índice M² Real elaborado conjuntamente por Re/Max Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, el precio efectivo de cierre de los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en un promedio de u$s 2.112 por metro cuadrado durante julio de 2026.
El indicador tiene una particularidad clave: se construye exclusivamente a partir de operaciones efectivamente concretadas y no toma como referencia los precios de publicación. Por eso, permite identificar con mayor precisión el valor al que compradores y vendedores finalmente llegan a un acuerdo.
Los precios reales de cierre por tipo de departamento fueron los siguientes:
- Un ambiente: u$s 2.302 por metro cuadrado.
- Dos ambientes: u$s 2.126.
- Tres ambientes: u$s 2.054.
Precio de los departamentos: cuánto se puede negociar
La diferencia entre el precio publicado y el valor que finalmente se paga es uno de los datos más relevantes para quienes están buscando comprar una propiedad. En julio, esa brecha se ubicó en -4,81%, es decir, los departamentos se vendieron en promedio casi un 5% por debajo del valor solicitado inicialmente.
El dato representa una reducción de la brecha respecto de junio, cuando la diferencia había alcanzado el -5,11%. Sin embargo, la variación es acotada y confirma que el margen de negociación se mantiene relativamente estable.
“La brecha de negociación se había venido acotando desde un umbral del 9% en 2020 y llegó a un mínimo del 4,15 en octubre del 2024, pero los últimos meses volvió a subir al 5%”, indicó Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, en diálogo con El Cronista.
En términos prácticos, una propiedad publicada en u$s 100.000 podría terminar cerrándose, en promedio, cerca de u$s 95.190 si se aplicara esa brecha como referencia. Esto no significa que todos los departamentos puedan negociarse exactamente en ese porcentaje, ya que el estado de la unidad, su ubicación, la antigüedad de la publicación y la urgencia del vendedor pueden modificar sustancialmente el resultado.
El dato también muestra que el mercado actual está lejos de aquellos períodos en los que los propietarios debían aceptar descuentos mucho más importantes para concretar una operación. La brecha vigente refleja una negociación relativamente equilibrada entre las expectativas de quienes venden y lo que están dispuestos a pagar quienes compran.
Los precios siguen congelados
Más allá del margen para negociar, uno de los principales datos que deja el informe de julio es la estabilidad de los valores reales de cierre. El promedio de u$s 2.112 por m² quedó apenas 0,9% por debajo de julio de 2025, cuando había alcanzado los u$s 2.131.
La comparación mensual tampoco muestra cambios relevantes. En junio, el índice había registrado u$s 2.108 por m², apenas u$s 4 menos que en julio. Luego del registro puntual de u$s 2.200 por m² observado en mayo, los dos meses siguientes volvieron prácticamente al mismo nivel.
Esto significa que, por ahora, no aparecen señales claras de un cambio de tendencia en los precios efectivos.
El análisis por tipología muestra diferencias entre los distintos segmentos. Los departamentos de un ambiente fueron los que registraron el mayor valor efectivo de cierre en julio, con u$s 2.302 por metro cuadrado.
Los dos ambientes se ubicaron en segundo lugar, con u$s 2.126, mientras que los tres ambientes alcanzaron un promedio de u$s 2.054.
Estas diferencias no necesariamente implican que una tipología se haya
Para el comprador, esos valores de cierre sirven como referencia para evaluar una propiedad y detectar si el precio solicitado se encuentra razonablemente alineado con lo que efectivamente se está pagando en el mercado.
Negociar un departamento sin perder la oportunidad
Los datos de julio sugieren que existe espacio para negociar, pero que no necesariamente conviene hacer ofertas excesivamente agresivas. Con una brecha promedio cercana al 5%, una propuesta demasiado alejada del precio publicado puede no ser aceptada, especialmente cuando se trata de una propiedad bien ubicada, en buen estado y con una cotización acorde con el mercado.
“La brecha actualmente no es muy alta debido a que los valores de venta se encuentran aún en un piso histórico. Si se hacen ofertas muy agresivas, en general no son aceptadas, por lo que recomiendo cautela si la propiedad es buena, para no perder la oportunidad”, explicó Gómez Picasso.
Una estrategia más efectiva consiste en analizar cuánto tiempo lleva publicada la propiedad, comparar el valor por metro cuadrado con unidades similares y utilizar la brecha promedio como referencia para formular una oferta razonable.
También puede existir un mayor margen cuando el propietario necesita vender rápidamente o cuando el departamento lleva mucho tiempo en oferta sin encontrar comprador. En esos casos, la negociación puede alejarse del promedio general y permitir conseguir una rebaja superior.
En cambio, cuando se trata de una propiedad atractiva y correctamente valuada, intentar forzar un descuento demasiado grande puede hacer que el comprador pierda la operación.
El escenario de julio, en definitiva, combina dos señales importantes: los departamentos se siguen vendiendo por debajo de los precios publicados, pero los valores efectivos permanecen prácticamente estables. Para quien tiene dólares disponibles y está buscando comprar, esto significa que hay espacio para negociar, aunque el mercado no parece ofrecer hoy grandes descuentos generalizados.
