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Pagar el alquiler en tiempo y forma no siempre significa que el inquilino haya cumplido con todas las obligaciones asumidas en el contrato.
En Argentina, las expensas pueden quedar a cargo del locatario cuando así se establece en el acuerdo, pero es fundamental distinguir qué tipo de gastos se están reclamando y qué dice exactamente el contrato.
El Código Civil y Comercial establece que las partes pueden fijar determinadas causales para resolver una locación, por lo que una deuda vinculada con las expensas puede adquirir relevancia si constituye un incumplimiento contractual.
El alquiler está pago, pero se deben expensas: ¿puede el propietario pedir el desalojo?
El hecho de tener todos los alquileres abonados no significa automáticamente que no pueda existir un incumplimiento del contrato.
Desde la modificación introducida por el DNU 70/2023, el artículo 1219 del Código Civil y Comercial establece distintas causas por las que el locador puede resolver el contrato y también permite que las partes acuerden en el propio contrato otras causales de resolución.
Actualmente, el artículo 1219 contempla que el locador puede resolver el contrato:
- Por cambio de destino o uso irregular de la cosa;
- Por falta de conservación de la cosa o su abandono;
- Por falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos;
- Por cualquier causa de resolución que haya sido expresamente fijada en el contrato.
Este último punto significa que el propietario y el inquilino pueden pactar de antemano determinadas situaciones que permitirán dar por terminado el contrato.
Es decir, no se trata de que el propietario pueda desalojar por cualquier motivo que se le ocurra, sino de que puede invocar una causal que haya sido prevista y aceptada expresamente en el contrato de alquiler.
Además, aun cuando se configure una de esas causales, el propietario no puede iniciar un desalojo inmediato, por ejemplo, cambiando la cerradura o retirando sus pertenencias. Si el inquilino no entrega voluntariamente el inmueble, deberá recurrir al procedimiento judicial de desalojo correspondiente.
No todas las expensas las tiene que pagar el inquilino: qué dice la normativa
Uno de los puntos más importantes es determinar qué concepto aparece dentro de la liquidación de expensas. La normativa actual permite que las partes acuerden libremente las condiciones del contrato, pero existen diferencias entre los gastos que corresponden al propietario y aquellos que pueden trasladarse al inquilino.
En términos generales, el inquilino puede quedar obligado a afrontar los gastos vinculados con el uso habitual de la propiedad y aquellos conceptos que hayan sido válidamente establecidos.
Por eso, antes de considerar que existe una deuda que puede justificar la resolución del contrato, hay que revisar tanto la liquidación de expensas como las cláusulas del contrato.
Qué tiene que pasar antes de un desalojo por una deuda de expensas
El propietario tampoco puede disponer un desalojo inmediato simplemente porque detectó una deuda de expensas.
Cuando se trata de una vivienda y el desalojo se plantea por falta de pago de alquileres, el artículo 1222 del Código Civil y Comercial exige una intimación fehaciente previa, con un plazo que no puede ser inferior a 10 días corridos para cancelar la deuda.
Si el problema se origina específicamente en expensas, la situación puede depender de cómo fue pactada esa obligación y de la causal de resolución prevista en el contrato. Si el conflicto no se soluciona, el propietario puede reclamar el cumplimiento o, cuando corresponda, la resolución del contrato y el desalojo.
En definitiva, estar al día con el alquiler no convierte automáticamente al inquilino en inmune frente a otros incumplimientos contractuales, pero tampoco significa que cualquier deuda de expensas habilite por sí sola un desalojo inmediato. El contrato, el tipo de expensa adeudada y el procedimiento legal aplicable son determinantes.
