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Comprar una propiedad para obtener una renta mensual implica evaluar cuánto capital exige la operación y qué rendimiento puede generar a lo largo del tiempo.
Con la ganancia por el alquiler esperado se puede hacer una primera estimación, pero esa cifra por sí sola no alcanza para medir la rentabilidad de la inversión.
Para conocer el rendimiento real hay que revisar conceptos los costos asociados con la compra y la tenencia del inmueble, contemplar los períodos en los que puede permanecer sin alquilar y considerar el tratamiento impositivo que corresponda en cada caso.
Con esos datos se puede pasar de una rentabilidad bruta a una estimación más precisa del resultado que puede obtener el propietario. Veámoslo en detalle.
La primera cuenta: cuánto rinde el alquiler
La rentabilidad bruta permite tener una primera referencia sobre el rendimiento que podría generar una propiedad. Se calcula tomando el alquiler mensual, multiplicándolo por 12 meses y comparándolo con el precio de compra del inmueble.
Por ejemplo, si un departamento cuesta US$100.000 y puede alquilarse por US$500 mensuales, el ingreso anual sería de US$6.000. La cuenta sería:
US$6.000 ÷ US$100.000 × 100 = 6% anual
Ese 6% es la rentabilidad bruta y sirve para comparar rápidamente distintas propiedades, pero todavía no refleja cuánto dinero queda efectivamente en manos del propietario.
La cuenta tampoco contempla que el inmueble pueda permanecer algún tiempo vacío ni los gastos que surgen durante la compra y la tenencia de la propiedad. Por eso, para evaluar una inversión inmobiliaria hay que avanzar un paso más y calcular la rentabilidad neta.
Qué gastos hay que descontar
El propietario puede afrontar distintos costos durante el período en que mantiene la propiedad alquilada como arreglos y mantenimiento, expensas extraordinarias, impuestos y tasas que correspondan al dueño y gastos de administración, además de los costos asociados con los períodos en los que el inmueble permanece desocupado.
La distribución de algunos gastos depende de lo establecido en el contrato y de las normas aplicables
En el caso de las expensas, por ejemplo, las extraordinarias corresponden al propietario, mientras que los gastos habituales vinculados con el uso pueden quedar a cargo del inquilino según las condiciones del contrato.
Por eso, para calcular la rentabilidad neta hay que restar del ingreso por alquiler los gastos que efectivamente quedan a cargo del propietario.
Rentabilidad neta = (ingresos por alquiler − gastos del propietario) ÷ inversión total × 100
La inversión total también merece atención. Para evaluar cuánto rindió realmente el dinero destinado a la compra, conviene contemplar el capital que fue necesario desembolsar para concretar la operación y dejar el inmueble listo para alquilar, además del precio de la propiedad.
Un departamento vacío también afecta la rentabilidad
Otro dato que conviene incorporar a la cuenta es la vacancia. Una propiedad que permanece alquilada durante los 12 meses genera un ingreso diferente de otra que pasa uno o más meses sin inquilino.
Si el departamento del ejemplo anterior queda vacío durante un mes, el ingreso anual baja de US$6.000 a US$5.500. Solo por ese mes sin alquiler, la rentabilidad bruta sobre un precio de compra de US$100.000 pasa del 6% al 5,5%, antes de descontar cualquier otro gasto.
La vacancia puede coincidir además con gastos para volver a poner el inmueble en condiciones de alquiler, como pintura, reparaciones o mantenimiento.
El alquiler también debe proyectarse con cuidado
El alquiler mensual utilizado en la cuenta debería surgir de una comparación con propiedades similares y de las condiciones que pueden establecerse en el contrato.
En Argentina, las partes pueden acordar el plazo del contrato, la moneda y el mecanismo de actualización del alquiler. Por eso, para proyectar los ingresos de una inversión hay que mirar las condiciones concretas del contrato y el comportamiento del mercado de alquileres de la zona.
Qué pasa con los impuestos sobre el alquiler
Las rentas derivadas del alquiler de inmuebles destinados a casa-habitación, obtenidas por personas humanas y sucesiones indivisas, están exentas del Impuesto a las Ganancias para los períodos fiscales iniciados desde el 1° de enero de 2026. La reglamentación alcanza a las locaciones destinadas a vivienda del inquilino.
Eso cambia una parte de la cuenta que habría que hacer con reglas anteriores, pero no elimina las obligaciones fiscales que pueda tener el propietario. ARCA establece que quien alquila un inmueble debe inscribirse y cumplir con el régimen que corresponda según su situación. Entre otras alternativas, puede quedar alcanzado por el Monotributo o por el régimen general.
Además, ARCA contempla una exención del impuesto integrado del Monotributo para quienes obtienen sus ingresos exclusivamente del alquiler de hasta dos inmuebles y cumplen con los requisitos previstos, entre ellos la registración del contrato en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI).
Por eso, la rentabilidad neta de una propiedad debería calcularse según la situación fiscal concreta del propietario, en lugar de aplicar un porcentaje de impuestos de manera general.
Los riesgos de comprar para alquilar
La rentabilidad proyectada puede cambiar por distintos motivos durante el tiempo que el inmueble permanece en cartera. Por eso, además de calcular cuánto podría generar el alquiler, conviene evaluar qué situaciones pueden reducir ese ingreso o exigir nuevos desembolsos.
Vacancia
El primer riesgo es que el departamento permanezca vacío entre un contrato y otro. Durante ese período, el propietario deja de percibir el alquiler, aunque puede seguir afrontando gastos vinculados con el inmueble.
Una proyección prudente debería contemplar algún período sin ingresos y medir cuánto afecta ese escenario a la rentabilidad anual.
Incumplimiento del inquilino
Otro riesgo está relacionado con el pago del alquiler y el cumplimiento del contrato. Si el inquilino deja de pagar, el propietario puede iniciar el procedimiento correspondiente para reclamar la deuda y, si corresponde, recuperar la posesión del inmueble. La normativa contempla mecanismos de intimación y desalojo ante determinados incumplimientos.
Esto puede traducirse en meses sin cobrar, gastos legales y un tiempo mayor hasta volver a disponer de la propiedad.
Reparaciones y gastos extraordinarios
El estado del inmueble también puede alterar la cuenta. Una reparación importante o un gasto extraordinario puede absorber una parte relevante de los alquileres de varios meses.
El propietario debe conservar el inmueble en condiciones para el uso convenido y afrontar las reparaciones que correspondan según la normativa y las circunstancias del caso.
Por eso, conviene reservar un margen para mantenimiento en lugar de asumir que todo el alquiler recibido queda disponible como ganancia.
Cambios en el mercado de alquileres
El alquiler futuro tampoco está asegurado. En los contratos actuales, las partes pueden acordar el precio, el plazo y el mecanismo de actualización, por lo que el rendimiento dependerá de las condiciones pactadas y de cómo evolucione el mercado cuando llegue el momento de renovar o volver a alquilar.
Una propiedad que hoy ofrece una determinada relación entre precio y alquiler puede tener una rentabilidad diferente dentro de algunos años.
Liquidez y valor del inmueble
Finalmente, comprar una propiedad significa colocar una parte importante del capital en un activo que puede tardar en venderse. Si el propietario necesita recuperar el dinero en poco tiempo, puede tener que aceptar un precio inferior al esperado o afrontar un período de comercialización más largo.
Además, el valor del inmueble puede subir, mantenerse estable o caer. Por eso, la rentabilidad de la inversión debería analizarse separando los ingresos que genera el alquiler de la evolución del precio de la propiedad.
