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Comprar un departamento para alquilar fue durante años una de las formas más tradicionales de invertir en la Argentina o, al menos, de resguardar una cantidad de dinero ahorrado. La lógica parecía sencilla y era la de convertir dólares en ladrillos, obtener una renta mensual y esperar además que la propiedad conservara o aumentara su valor.
Pero esa cuenta enfrenta hoy una variable que ganó mucho peso en la Ciudad de Buenos Aires, hay cada vez más departamentos compitiendo por conseguir un inquilino, un número récord.
Y aunque la variación del precio no es automáticamente proporcional a la oferta, las ganancias de la renta son más acotadas que en el pasado.
La oferta de unidades para alquiler permanente en CABA acaba de superar los 18.000 avisos, según datos de Zonaprop recopilados por la especialista inmobiliaria Soledad Balayán. La evolución de las publicaciones muestra un salto importante respecto de los últimos años y una marcada diferencia con el mercado de alquiler temporario.
El fenómeno también aparece cuando se miran otras plataformas. Balayán comparó la evolución de los avisos de Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre Inmuebles y encontró un comportamiento similar: la oferta de departamentos destinados al alquiler tradicional aumentó con fuerza, mientras que la de alquiler temporario siguió una trayectoria inversa.
Hay más departamentos para alquilar pero el precio de las propiedades no se movió igual
El aumento de la oferta no estuvo acompañado por un derrumbe del precio de publicación de los departamentos usados.
Según el índice de Zonaprop que analiza Balayán, el valor promedio de publicación del metro cuadrado usado se ubicó en septiembre en u$s 2.222. El promedio general del índice fue de u$s 2.484, mientras que los departamentos a estrenar llegaron a u$s 2.970 y los de pozo a u$s 3.141.
Pero hay un dato que la especialista considera especialmente relevante: el valor de publicación promedio del metro cuadrado usado prácticamente no se mueve desde comienzos de año.
Eso genera una situación particular para quien analiza una propiedad como inversión. El precio de entrada puede mantenerse relativamente estable mientras aumenta la cantidad de unidades que compiten en el mercado de alquiler.
Y esa competencia puede aparecer de distintas maneras. Un propietario puede tener que resignar parte del alquiler esperado, aceptar períodos de vacancia, invertir en mejoras para diferenciar la unidad o competir con departamentos similares que ofrecen mejores condiciones.
¿Dejó de ser negocio comprar para alquilar?
“Siempre depende de tu objetivo de inversión, tu costo de oportunidad del dinero, tu nivel de conocimientos y temores de otras alternativas de inversión como ser el sistema financiero, de la tipología que compres, la demanda relativa de donde compres. Son varios factores”, explicó Balayán a El Cronista.
La definición es importante porque no existe una rentabilidad inmobiliaria única para todos los inversores.
El primer dato es el precio de la propiedad. El segundo, cuánto alquiler puede obtenerse. Pero también hay que incorporar expensas, impuestos, mantenimiento, períodos sin inquilino y los costos de compra y venta.
A eso se suma una variable que muchas veces queda fuera de la discusión: el costo de oportunidad.
El costo de oportunidad puede cambiar la cuenta del ladrillo
Una persona que tiene u$s 100.000 y compra un departamento está eligiendo colocar ese dinero en una propiedad y no en otra alternativa.
Por eso, no alcanza con preguntar cuánto alquiler genera el inmueble. Hay que comparar esa renta con qué rendimiento podría obtenerse con esos mismos dólares en otras inversiones y qué nivel de riesgo, liquidez y tranquilidad ofrece cada alternativa.
Por ejemplo, un análisis realizado por Federico Tessore pone blanco sobre negro cuánto queda de ganancia real del alquiler cuando se descuentan otros factores.
Si la propiedad produce un 5,7 anual de su valor (cerca del promedio de la ciudad de Buenos Aires) y se le descuentan diversos gastos, el retorno de la inversión estará en el 3% anual.
Si se lo compara con los bonos de los Estados Unidos, cuya tasa es, aproximadamente, del 5% anual, una inversión segura y conservadora, se estaría casi dos puntos por debajo en la ganancia con la renta del departamento.
El dato más concluyente es que una persona que invirtió u$s 100 mil en 2011 en un departamento ya habría recuperado 155 mil. No es mal negocio. Pero si los hubiera invertido en el S&P 500 hoy tendría 620 mil.
Pero, para algunos inversores, la posibilidad de tener un activo físico y cobrar una renta puede ser suficiente para justificar una rentabilidad menor que la de otras alternativas.
“Hay personas para las que tener el dinero en un lugar donde los deje dormir tranquilos es negocio”, resume.
Qué propiedades pueden defender mejor una renta
Si hay más departamentos disponibles, la ubicación y las características de cada unidad adquieren mayor importancia.
Un inmueble con buena ubicación, bajas expensas, buen estado y una demanda sostenida puede tener más capacidad para conseguir inquilino que otro similar pero con costos elevados o menos atractivo.
Por eso, la mayor oferta no afecta a todas las propiedades de la misma manera. Balayán señala que hay que mirar la demanda relativa de la zona y la tipología de la propiedad, además del objetivo que tenga cada inversor.
Esto también cambia la manera de evaluar una compra. Un departamento que parece barato por metro cuadrado puede no ser una buena inversión si tiene poca demanda, altos gastos o dificultades para conseguir un inquilino.
