Cómo comprar una propiedad con dólares del colchón y qué exige ahora el Registro de la Propiedad

Con el efectivo habilitado por ley en la escritura, el Registro de la Propiedad suma responsabilidades antilavado desde el 8 de noviembre y puede observar los documentos que lleguen a inscripción sin los datos exigidos.

Los Registros de la Propiedad Inmueble comenzaron a aplicar el 8 de noviembre el nuevo sistema de prevención del lavado de activos basado en riesgos que fijó la Resolución 93/2026 de la Unidad de Información Financiera (UIF), y en la Ciudad la Disposición 11/2026, vigente desde la misma fecha, y el cual exige identificar al profesional interviniente, informar si hay personas expuestas políticamente y, cuando el comprador es una sociedad u otra estructura jurídica, declarar quiénes son las personas humanas que la controlan.

Héctor Tristán, contador y socio de Tristán y Asociados, señaló en diálogo con El Cronista que “existe otro protagonista cuya importancia merece particular atención: los Registros de la Propiedad Inmueble”.

“La cuestión trasciende una simple modificación administrativa. Los registros inmobiliarios son organismos públicos que intervienen en la publicidad y oponibilidad de los derechos reales. Su información permite reconstruir operaciones patrimoniales, identificar titulares y detectar movimientos que, considerados aisladamente, podrían pasar inadvertidos”, sostuvo.

El efectivo está permitido en la escritura, pero no son innunes a los sistemas de lavados de activos

La Ley 27.799, modificada por la Ley 27.826, contempla expresamente los pagos en efectivo realizados con motivo del otorgamiento de escrituras públicas relativas a derechos reales sobre inmuebles y los considera comprendidos en la excepción a la exigencia general de canalizar las operaciones por el sistema financiero formal.

Según Tristán, “el legislador reconoce que una proporción significativa de las operaciones inmobiliarias se instrumenta mediante pagos en moneda extranjera en efectivo”. No obstante aclaró que “esa habilitación legal no convierte a las operaciones en inmunes a los controles de prevención del lavado de activos”. “La escritura pública y su posterior inscripción registral tampoco constituyen, por sí mismas, una certificación de licitud del origen del dinero utilizado”, agregó.

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El Registro pasa de registrar a analizar riesgos

La Ley 25.246, modificada por la Ley 27.739, ya incorporaba a los Registros de la Propiedad Inmueble como sujetos obligados ante la UIF, y la Resolución 93/2026, publicada en el Boletín Oficial el 10 de agosto, sustituyó el esquema anterior, fijado fundamentalmente por la Resolución 41/2011, por un sistema de prevención basado en riesgos y alineado con los estándares del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI).

La resolución se dictó antes de las últimas modificaciones legislativas de Inocencia Fiscal, pero, según Tristán, “ambas regulaciones confluyen en un escenario particularmente sensible”, que, es “la utilización de ahorros históricamente mantenidos fuera del sistema financiero para adquirir inmuebles”.

“El cambio conceptual es importante. Ya no se trata exclusivamente de cumplir determinadas obligaciones informativas o reunir documentación”, explicó Tristán. “Los registros deben contar con procedimientos para identificar, evaluar, monitorear y mitigar riesgos de lavado de activos, financiación del terrorismo y proliferación de armas de destrucción masiva”, agregó.

Además, sumó que “esto comprende la identificación de situaciones inusuales, la evaluación de su razonabilidad y, cuando corresponda, la comunicación de operaciones sospechosas.

Entre las situaciones que merecen especial atención, la norma incluye, según Tristán:

• Sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble dentro de un año, cuando la diferencia entre los precios de la primera y última operación supera el 30%;
• Múltiples inscripciones a nombre de una misma persona;
• O inconsistencias en los datos de identificación de los intervinientes.

“No se trata de presumir irregularidades por la existencia de cualquiera de esas circunstancias. Se trata de disponer de mecanismos que permitan analizarlas”, aclaró. “La diferencia entre una operación inusual y una sospechosa continúa siendo esencial. La primera requiere evaluación; la segunda, cuando existen fundamentos suficientes, exige su reporte”, remarcó al respecto.

Qué hay que informar al inscribir y qué pasa si no se hace

La Disposición 11/2026 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal establece, para determinadas actividades específicas, la identificación del profesional interviniente mediante su CUIT, la información sobre personas expuestas políticamente y, cuando corresponde, la identificación de beneficiarios finales.

Cuando una persona jurídica o una estructura jurídica adquiere un inmueble, se exige información sobre las personas humanas que ejercen su titularidad o control final, mediante una declaración jurada generada desde el sitio del Registro.

Tristán advirtió que “la omisión de los requisitos establecidos puede motivar la observación del documento presentado a inscripción”. “La consecuencia es que las exigencias de prevención dejan de ser únicamente obligaciones regulatorias del sujeto obligado y pueden incidir directamente en la tramitación registral”, indicó.

Quiénes controlan cada parte de la operación

Escribanos, abogados y contadores públicos pueden ser sujetos obligados cuando desarrollan las actividades específicas que contempla el artículo 20, inciso 17, de la Ley 25.246, y la Resolución 93/2026 exige a los Registros verificar su inscripción ante la UIF y comunicar las faltas de registración.

A la vez, elimina la declaración jurada del profesional sobre el cumplimiento de la normativa antilavado, que puede sustituirse por la consulta de información oficial.

“El criterio resulta razonable. No debería exigirse al administrado documentación cuya información puede verificarse mediante registros públicos. Pero la simplificación administrativa no implica renunciar al control. Supone sustituir declaraciones formales por verificaciones efectivas”, opinó Tristán.

Según Tristán, “las operaciones inmobiliarias pueden involucrar distintos sujetos obligados, con responsabilidades propias y complementarias”. “El escribano interviene en la instrumentación jurídica de la operación. La entidad financiera, cuando participa, examina el movimiento de fondos.

El Registro de la Propiedad incorpora una perspectiva adicional: la evolución y concentración de los derechos registrales”, detalló. “Esa complementariedad puede mejorar sustancialmente la calidad de la información disponible para prevenir operaciones ilícitas”, añadió.

Los reportes sistemáticos mensuales de los Registros comprenden, según la Resolución 93/2026, las compraventas superiores a 750 salarios mínimos, vitales y móviles, las inscripciones de donaciones y determinados actos sobre derechos reales otorgados en el extranjero.

“No debe confundirse ese umbral informativo con el de 700 salarios mínimos previsto para ciertas actividades específicas de los profesionales intervinientes. Se trata de obligaciones diferentes”, advirtió Tristán.

La UIF simplificó los controles de los adheridos, pero no los eliminó

La Resolución 144/2026, publicada el 3 de noviembre, introduce el régimen de antecedente favorable y de debida diligencia simplificada especial para determinadas operaciones de los contribuyentes adheridos al Régimen de Declaración Jurada Simplificada del Impuesto a las Ganancias.

“Su principal innovación consiste en reconocer que la adhesión al régimen constituye un factor favorable que los sujetos obligados deben considerar en su evaluación de riesgos”, señaló Tristán.

Además, subrayó que la regulación “parte de que una falta de declaración tributaria de determinados fondos no permite concluir, por sí sola, que provienen de una actividad ilícita”. “La tenencia de moneda extranjera en efectivo tampoco constituye, aisladamente, una operación sospechosa”, agregó, pero “sería equivocado interpretar estas disposiciones como una dispensa general de las obligaciones antilavado”.

“Los mecanismos de identificación, monitoreo y reporte continúan vigentes. La simplificación especial solo resulta aplicable cuando se reúnen las condiciones previstas por la regulación”, subrayó. “La relación entre ambos sistemas adquiere particular trascendencia en el mercado inmobiliario”, planteó.

Cómo impacta Inocencia Fiscal en el mercado inmobiliario

“Es muy temprano para medirlo con datos”, afirmó Daniel Bryn, asesor inmobiliario, en diálogo con El Cronista, sobre el efecto de Inocencia Fiscal II en el mercado. “El impacto real en escrituras lo vamos a ver recién en los datos de diciembre y del primer trimestre de 2027”, añadió.

“Lo que sí noto es un cambio en las consultas. Aparece más gente preguntando cómo comprar con dólares guardados, y eso para mí es lo más importante de la ley: le saca miedo a una decisión que muchos venían postergando. No espero un aluvión de dólares al ladrillo, pero sí un goteo constante de compradores que antes no se animaban”, sostuvo Bryn.

Sobre la debida diligencia simplificada, el asesor y analista del mercado inmobiliario opinó que resulta “muy útil para quien primero deposita los dólares y después transfiere”.

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Así, el consejo para quien va a comprar con dólares guardados es “estar adherido al régimen simplificado y, en operaciones grandes, llegar a la escribanía con la mayor documentación posible”.

“Controlar mejor y no menos”

Según Tristán la incorporación de ahorros al circuito económico formal “requiere algo más que beneficios tributarios y exige reglas claras, previsibilidad y una actuación coherente de los organismos públicos y privados involucrados”.

“Si los controles se aplican de manera indiscriminada, desconociendo el enfoque basado en riesgos, pueden reconstruirse las mismas barreras que Inocencia Fiscal procura eliminar”, advirtió, aunque “si la flexibilización se interpreta como una renuncia al análisis preventivo, se corre el riesgo de debilitar un sistema destinado a identificar operaciones verdaderamente ilícitas”.

“El equilibrio no es sencillo. La Resolución UIF 93/2026, junto con la reciente Resolución 144/2026, representa una oportunidad para avanzar hacia un modelo menos burocrático y más eficaz, donde la información registral, notarial, tributaria y financiera pueda cumplir funciones complementarias”, sostuvo el contador. “El éxito de Inocencia Fiscal no dependerá exclusivamente de cuántos dólares ingresen al sistema financiero, sino también de la confianza que genere el marco institucional para utilizarlos, invertirlos y movilizarlos dentro de la economía formal”, afirmó.

Qué tener en cuenta antes de inscribir la compra

• Hay que informar el CUIT del profesional interviniente y si alguna de las partes es una persona expuesta políticamente.
• Si el comprador es una sociedad u otra estructura jurídica, hay que presentar la declaración jurada de beneficiarios finales, que se genera desde el sitio del Registro e identifica a las personas humanas que ejercen el control.
• Las inconsistencias en los datos de identificación figuran entre las situaciones que la norma marca para atención del Registro, igual que las múltiples inscripciones a nombre de una misma persona y las sucesivas inscripciones de un mismo inmueble dentro de un año con una diferencia de precio superior al 30% entre la primera y la última.
• La omisión de los requisitos puede motivar la observación del documento presentado a inscripción.
• Los 750 salarios mínimos son el umbral de los reportes mensuales de los Registros, y los 700 salarios mínimos corresponden a ciertas actividades específicas de los profesionales intervinientes, por lo que no deben confundirse.
• Pagar en efectivo en la escritura está permitido por ley, pero ni la escritura ni la inscripción prueban por sí solas que el dinero sea lícito.
• Estar adherido al Régimen de Declaración Jurada Simplificada de Ganancias es un antecedente favorable para los sujetos obligados en su evaluación de riesgos, aunque no los exime de controlar.