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El sistema registral inmobiliario argentino tiene dos frentes de cambio abiertos en simultáneo. Por un lado, una medida administrativa, que ya rige desde esta semana, reduce costos en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (RPI). Por otro, una reforma legislativa de alcance nacional que forma parte de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, todavía en debate en el Senado, y que apunta a digitalizar y coordinar los 24 registros del país.
Registro de propiedades: los cambios ya aplicados
El Ministerio de Justicia, a cargo de Juan Bautista Mahiques, puso en vigor la Disposición Administrativa N° 6/26, que profundiza un proceso de simplificación del RPI porteño que viene de varias etapas. La medida se apoya en el Decreto N° 902/24, que había reducido a la mitad las tasas registrales, y en la Disposición Administrativa N° 2/25, que ya había simplificado el sistema de contribuciones de la Ley N° 17.050.
Entre los cambios, el certificado de dominio pasará a cobrarse según la cantidad de inmuebles incluidos en la solicitud, sin considerar la cantidad de actos jurídicos involucrados, lo que simplifica la liquidación y reduce el costo del trámite. También se elimina el cargo de la planilla de unidades para inscribir reglamentos de propiedad horizontal y sus modificaciones.
Otro cambio apunta directamente a los ciudadanos que no operan habitualmente con el Registro. El Índice de Titularidad, conocido como Informe N° 3, pasa a ser gratuito cuando lo pide una persona no registrada para presentarlo ante ANSES, PAMI o un banco en el marco de un crédito hipotecario, con un tope de tres informes gratuitos por año. Se suma además una reducción unificada de contribuciones para escrituras de vivienda social, sin importar el programa a través del cual se instrumenten, y una contribución especial mínima para medidas cautelares cuando no exista un monto determinado ni pueda conocerse la valuación fiscal del inmueble, para evitar demoras y costos desproporcionados en esos casos.
La reforma de fondo de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que se debate en el Congreso
Por otro lado, el Senado debate el capítulo V de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que modifica la Ley N° 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble para todo el país. A diferencia de la medida del Ministerio de Justicia, que ya rige y se limita a la Capital Federal, este capítulo necesita aprobación legislativa y alcanza a los 24 registros provinciales y de la Ciudad.
El proyecto busca habilitar la presentación de documentos registrales en soporte digital. Hoy la normativa asume el papel como soporte por defecto, y con la reforma tanto la solicitud como el instrumento a registrar podrán presentarse de forma digital, siempre que estén suscriptos con firma digital en los términos del Código Civil y Comercial y de la Ley N° 25.506. Esto incluye escrituras y resoluciones judiciales y administrativas, entre otros documentos inscribibles.
La ley también quiere crear el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, un organismo permanente que coordina a los registros de las 23 provincias y la Ciudad de Buenos Aires, con la tarea de dictar normas de organización interna, promover una aplicación uniforme de la ley y fijar pautas comunes para la circulación de documentos digitales entre jurisdicciones. A ese organismo se suma la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones, que permitirá consultar en un único lugar si una persona tiene inhibiciones registradas en cualquier punto del país, algo que hoy no existe y que genera riesgo real en operaciones inmobiliarias, ya que una inhibición trabada en una provincia puede pasar inadvertida en una operación que se cierra en otra.
El punto más ambicioso del capítulo es la creación de una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria, un portal que permitirá a ciudadanos y profesionales solicitar, pagar y recibir informes, certificados y copias de cualquier registro del país sin importar en qué jurisdicción esté el inmueble. La ley la define como un nodo de interoperabilidad entre los registros de todas las jurisdicciones. Para escribanías, inmobiliarias y estudios jurídicos que operan en más de una provincia, con los cambios se busca que se puedan centralizar gestiones y acortar los tiempos de cierre de una operación.
Propiedad Privada: los avances en cada medida
La medida del Ministerio de Justicia ya está vigente y solo alcanza a la Capital Federal. El capítulo registral de la Ley de Propiedad Privada, en cambio, todavía depende de que el Senado le dé media sanción hoy y de que después Diputados lo trate y, eventualmente, lo convierta en ley. Aun aprobado, el propio texto establece que ese capítulo entrará en vigencia recién a los 180 días de su publicación en el Boletín Oficial, el plazo más largo de toda la norma, a causa de la complejidad técnica de coordinar los 24 sistemas registrales. Los detalles de implementación quedarán tras la reglamentación posterior.
