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La casa propia sigue siendo uno de los objetivos más deseados por los argentinos, pero alcanzarla requiere cada vez más esfuerzo. Si bien el regreso de los créditos hipotecarios reactivó las consultas y operaciones inmobiliarias, para gran parte de la población todavía resulta complicado cumplir con los requisitos de ingresos, reunir el anticipo necesario o acceder a una línea de financiamiento que se ajuste a su realidad económica.
En ese contexto, comenzaron a ganar protagonismo distintas alternativas que buscan cubrir los espacios que el sistema hipotecario tradicional todavía no logra resolver. Desde créditos otorgados por desarrolladoras hasta esquemas de financiamiento privado y modelos colaborativos, hoy existen diferentes caminos que pueden adaptarse a perfiles y necesidades distintas.
En diálogo con El Cronista, especialistas del sector explicaron cuáles son hoy los caminos disponibles para quienes buscan dejar de alquilar y convertirse en propietarios y qué cambios serían necesarios para que el crédito hipotecario vuelva a tener un alcance masivo en la Argentina.
Créditos al pozo: la alternativa que ofrecen las desarrolladoras
Una de las opciones que más terreno ganó en los últimos años es el denominado “crédito al pozo”, un sistema mediante el cual las desarrolladoras financian directamente la compra de una propiedad en construcción.
“Hoy en día la alternativa más real, obviamente, asumiendo que no tenés la plata para comprarte un departamento, es el crédito al pozo, que es el crédito que te da una constructora, donde vos entrás, dependiendo de la constructora y del departamento, con u$s 30.000 y después vas pagando las cuotas todos los meses”, explicó Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios.
Según detalló, las condiciones varían según cada desarrolladora, aunque generalmente el anticipo oscila entre el 15% y el 30% del valor de la propiedad y las cuotas suelen ajustarse por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
La principal ventaja es que permite ingresar con un capital inicial considerablemente menor al que suele requerir un crédito hipotecario bancario. “En un departamento nuestro podés entrar con u$s 15.000, mientras que en un crédito hipotecario con menos de u$s 30.000 o u$s 35.000 es muy difícil”, sostuvo Tapiola.
A cambio, el comprador debe asumir el riesgo propio de adquirir una unidad en construcción y esperar su finalización para tomar posesión.
Finanzas colaborativas y préstamos privados
Otra de las opciones que comenzó a expandirse en los últimos años son las plataformas de financiamiento privado y finanzas colaborativas, que buscan conectar directamente a inversores con compradores de inmuebles.
Hernán Resnicoff, CEO de Lendar, explicó que este modelo permite acceder a créditos con garantía hipotecaria bajo condiciones diferentes a las de la banca tradicional.
“Las finanzas colaborativas conectan de forma directa a inversores privados con compradores, ofreciendo créditos con garantía hipotecaria a tasa fija y cuota fija en dólares desde 9,5% TNA”, explicó.
Según indicó, una de sus principales ventajas es la rapidez de aprobación, que puede concretarse en menos de una semana mediante procesos completamente digitales.
Además, resaltó que este tipo de herramientas amplía el acceso a trabajadores independientes, monotributistas y freelancers que suelen encontrar mayores obstáculos a la hora de acceder a un crédito hipotecario. “Pueden encontrar en las alternativas de financiación privada una herramienta para acceder a una propiedad, siempre que puedan demostrar capacidad de pago y cumplir con los criterios de evaluación correspondientes”, afirmó.
De acuerdo con el ejecutivo, la demanda por este tipo de soluciones viene creciendo de forma sostenida y responde a un perfil de comprador que cuenta con ingresos o capacidad de ahorro, pero no necesariamente encaja dentro de los criterios tradicionales de evaluación bancaria.
Un sistema colaborativo para comprar una vivienda desde u$s 500
Dentro de las alternativas más novedosas aparece también el denominado “Tapiolaku”, un sistema impulsado por Tapiola e inspirado en modelos utilizados en Bolivia.
La propuesta consiste en formar grupos de personas que realizan aportes mensuales de unos u$s 500 para adquirir propiedades de manera conjunta y asignarlas progresivamente entre los participantes.
Según explicó el empresario, el mecanismo original consiste en que varias personas aporten todos los meses una suma fija para reunir el dinero necesario para comprar una vivienda. A medida que se realizan las adquisiciones, las propiedades se asignan por sorteo y todos continúan aportando hasta que cada integrante obtiene la suya.
Para adaptarlo a la realidad argentina, Tapiola incorporó distintas herramientas legales destinadas a reducir los riesgos de incumplimiento y proteger a quienes integran el grupo.
“Es un sistema pensado claramente para el que tiene menos plata, para quien tiene un flujo de u$s 500 o u$s 1.000 por mes y está dispuesto a organizarse con amigos o familiares en una situación similar”, explicó.
Según detalló, los principales riesgos aparecen cuando algún integrante deja de realizar los aportes o surge una contingencia, como el fallecimiento de uno de los miembros. Para evitarlo, el esquema puede instrumentarse mediante distintas herramientas legales, desde acuerdos privados incorporados a la escritura hasta estructuras de copropiedad, usufructo o fideicomisos, que buscan proteger al grupo hasta que todos los participantes accedan a su vivienda.
¿Qué hace falta para que el crédito hipotecario se vuelva masivo?
Pese al regreso del financiamiento hipotecario, los especialistas coinciden en que todavía existen limitaciones estructurales que impiden que vuelva a convertirse en una herramienta masiva para el acceso a la vivienda.
Para Tapiola, el principal problema sigue siendo la falta de fondos de largo plazo que permitan a los bancos prestar a 20 o 30 años sin asumir descalces financieros.
“Lo que hace falta en Argentina es que haya fuentes de dinero a largo plazo que le permitan a los bancos darse vuelta y poder colocarla a largo plazo”, sostuvo.
En esa línea, explicó que iniciativas como el uso de fondos provenientes del FGS pueden contribuir a mejorar el fondeo, pero remarcó que el desafío de fondo es lograr una fuente estable y sostenida de financiamiento.
Además, consideró que el escenario ideal incluiría mecanismos de securitización hipotecaria que permitan a los bancos vender esas carteras de créditos y recuperar liquidez para volver a prestar.
Resnicoff coincide en que el desarrollo de un mercado hipotecario profundo requiere transformaciones más amplias. “Para desarrollar un mercado hipotecario masivo se requieren tres condiciones estructurales”, afirmó.
Entre ellas mencionó la consolidación de la estabilidad macroeconómica y una inflación de un solo dígito anual, el fortalecimiento del mercado de capitales mediante instrumentos de securitización y una mayor digitalización de los procesos registrales y notariales para reducir tiempos y costos.
