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Acceder a la vivienda propia sigue siendo de muchos argentinos. Sin embargo, el elevado valor de las propiedades y las dificultades para ahorrar hacen que alcanzar esa meta resulte cada vez más complejo para muchas familias.
En ese contexto, Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, ideó un sistema al que bautizó como “Tapiolaku”, una propuesta inspirada en una práctica tradicional de Bolivia que busca permitir que un grupo de personas se convierta en propietario aportando desde u$s 500 por mes.
La iniciativa apunta especialmente a quienes no tienen el capital necesario para comprar una vivienda al contado, pero sí pueden sostener un ahorro mensual y están dispuestos a asociarse con amigos o familiares para alcanzar el objetivo de la casa propia.
Cómo funciona el “Tapiolaku”
La idea nació a partir de un sistema de ahorro colectivo utilizado en Bolivia, conocido como “pasanaku”. Tapiola tomó ese concepto y lo adaptó al mercado argentino, incorporando mecanismos legales para reducir el riesgo de que alguno de los participantes deje de pagar después de recibir su propiedad.
“Nos juntamos 10 personas, ponemos u$s 500 cada uno, son u$s 5000 por mes. Si la propiedad vale u$s 50.000, la compramos en 10 meses”, detalló el especialista.
Una vez adquirida la propiedad, se realiza un sorteo entre los integrantes del grupo. Quien resulta elegido recibe el primer departamento, pero debe continuar aportando los u$s 500 mensuales.
El grupo vuelve a reunir otros u$s 50.000 durante los siguientes 10 meses y compra una segunda propiedad. El procedimiento se repite hasta completar 10 ciclos.
“Y así vamos comprando propiedades, las vamos sorteando y al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de u$s 50.000”, explicó Tapiola.
De esta manera, el proceso completo dura 100 meses, es decir, ocho años y cuatro meses, si se mantiene el esquema original y todos los integrantes continúan realizando sus aportes.
El problema del sistema y la solución que encontró Tapiola
Para Tapiola, los dos grandes riesgos son que uno de los participantes deje de realizar los aportes o que fallezca durante el proceso. Por eso, decidió modificar el esquema original y sumar distintas herramientas legales para proteger al resto del grupo.
El problema aparece, principalmente, cuando una persona recibe primero la propiedad. En el modelo boliviano que inspiró la propuesta, ese participante podría haber aportado solamente u$s 5.000 y quedarse con una propiedad de u$s 50.000.
“¿Qué pasa cuando recibe uno el departamento? Cuando vos recibís el departamento, pagaste u$s 500 por mes por 10 meses, pagaste u$s 5000, o sea, pagaste el 10% del departamento y ya te vas al departamento, tenés la escritura y no pagás más”, explicó Tapiola.
Para evitar que eso ocurra, el empresario modificó el sistema y creó el “Tapiolaku”, que incorpora diferentes niveles de protección legal según el grado de confianza que exista entre los participantes.
“Lo retoqué y lo argentinicé, y ahí fue que lo llamé ”Tapiolaku", que viene con la segunda parte que es una instrumentación más legal y creo que es lo que lo hace a prueba de balas”, señaló.
En una versión sencilla, cuando uno de los participantes resulta elegido y la propiedad se escritura a su nombre, puede quedar establecido en la propia escritura que mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que todavía debe aportar.
“Entonces, queda que vos nos debés a todos tanta plata, que básicamente son las cuotas que a vos te falta por pagar, para que todos tengamos nuestro departamento”, explicó.
Este mecanismo puede ser suficiente cuando existe un alto grado de confianza entre los integrantes, por ejemplo, si se trata de familiares o amigos cercanos. Pero si el nivel de confianza es menor, Tapiola plantea sumar una estructura más compleja.
Una posibilidad es que todos ingresen como condóminos, es decir, como copropietarios de la vivienda que le corresponde a uno de ellos. En ese caso, el grupo puede otorgarle un usufructo para que utilice la propiedad mientras continúa pagando sus cuotas.
“Es decir, que lo podés usar, no tenés que pagar alquiler, solo tenés que pagar los gastos, y podés usarlo por tiempo indefinido, mientras las condiciones se den”, detalló Tapiola.
La condición es que la persona continúe pagando su cuota hasta que todos los integrantes hayan recibido su vivienda. Una vez finalizado el proceso, el usufructo se reemplaza por la transferencia definitiva de la propiedad.
Este esquema, sin embargo, implica una escritura adicional y, por lo tanto, un costo mayor.
Para reducir todavía más los riesgos y hacer que el sistema sea más independiente de las situaciones personales de los participantes, Tapiola plantea una tercera alternativa: utilizar un fideicomiso.
En este caso, el fideicomiso es el titular de las propiedades durante el proceso. El vehículo compra cada departamento, se lo asigna al participante que resulta elegido y le otorga el usufructo correspondiente.
Un fiduciario queda a cargo de administrar el sistema y controlar que se cumplan las condiciones establecidas.
“Y recién cuando todos ya tienen su departamento, el fiduciario escritura a nombre de cada uno, o sea, transfiere la propiedad. Y mientras tanto la propiedad es del fideicomiso”, explicó.
Esta estructura también permite contemplar situaciones que pueden complicar un esquema basado únicamente en la confianza entre los integrantes, como el fallecimiento de alguno de ellos. Por eso, según Tapiola, el fideicomiso cobra mayor sentido cuando se busca darle mayor autonomía y previsibilidad al sistema.
Qué pasa si sube el precio de las propiedades
Otro aspecto que, según Tapiola, debe contemplarse es la evolución del precio de las propiedades.
El empresario señaló que una vivienda valuada en u$s 50.000 hoy podría costar más dentro de algunos años, generando una situación desfavorable para quienes resulten adjudicados en las últimas etapas del sistema.
Por ese motivo, propone actualizar periódicamente los aportes utilizando como referencia algún índice vinculado al valor del metro cuadrado.
“Establecemos un índice, por ejemplo, el del precio del metro cuadrado que publica Reporte Inmobiliario y ajustamos la cuota por mes, por trimestre o por semestre”, explicó.
De esta manera, el aporte inicial de u$s 500 podría incrementarse gradualmente con el objetivo de preservar el poder de compra del fondo común.
“Por ahí el primer mes me toca poner u$s 500, pero al año 2 ya estamos poniendo u$s 520 y al año 3 estamos poniendo u$s 550, pero de esa manera todos se pueden comprar lo mismo”, ejemplificó.
Otras formas de convertirse en propietario
Más allá del “Tapiolaku”, actualmente existen otras herramientas para quienes buscan acceder a una vivienda sin disponer del dinero necesario para comprarla al contado.
Una de las opciones que ganó terreno es el financiamiento directo de las desarrolladoras inmobiliarias. Se trata de “créditos al pozo” en los que el comprador realiza un anticipo y luego completa el valor de la propiedad mediante cuotas.
Según Tapiola, algunas desarrolladoras permiten pagar durante el período de construcción, mientras que otras ofrecen períodos de financiamiento más extensos, que pueden llegar hasta los 30 años.
Otra alternativa son las plataformas de financiamiento colaborativo. Según Hernán Resnicoff, CEO de Lendar, estas plataformas ofrecen “créditos con garantía hipotecaria a tasa fija y cuota fija en dólares desde 9,5% TNA”. Entre sus principales diferenciales se encuentran los tiempos de aprobación y la posibilidad de acceder a financiamiento para perfiles que pueden quedar fuera del sistema bancario tradicional.
Por último, existen fondos y fideicomisos privados de inversión inmobiliaria, que permiten participar del negocio desde montos más accesibles y financiar tanto proyectos de construcción como la adquisición de unidades terminadas.
