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El regreso de los créditos hipotecarios UVA en 2024 despertó esperanzas entre miles de argentinos que sueñan con su vivienda propia. Sin embargo, la realidad actual plantea un escenario desafiante: tasas más altas, requisitos más estrictos y un dólar que encarece día a día el precio de los inmuebles.
La pregunta central sigue siendo la misma: ¿cuánto hay que ganar realmente para acceder a un préstamo hipotecario en Argentina?
Banco Nación digitalizó sus créditos hipotecarios
El Banco Nación, líder indiscutido del mercado con más de 20.000 créditos otorgados, anunció el 12 de enero una novedad importante: el proceso completo de evaluación y aprobación de préstamos hipotecarios pasó a ser 100% digital.
Según informó la entidad mediante un comunicado oficial, los clientes pueden iniciar su solicitud, cargar toda la documentación necesaria y recibir una oferta concreta con monto, tasa y plazo en menos de 24 horas. Todo el trámite se realiza a través del sitio web institucional y la plataforma de homebanking, sin necesidad de acercarse a una sucursal.
Esta modernización busca agilizar un proceso que tradicionalmente era burocrático y lento, aunque no modifica los requisitos de fondo para acceder al financiamiento.
El dólar encarece el sueño de la casa propia
El contexto macroeconómico jugó en contra de quienes planean comprar. La suba del tipo de cambio encareció notablemente los inmuebles cuando se los mide en pesos, principal moneda en la que se cobran los salarios.
Un ejemplo ilustra claramente este fenómeno: en junio de 2024, con el dólar cotizando a $ 1200, un presupuesto de $ 100 millones permitía aspirar a propiedades valuadas en aproximadamente u$s 83.300. Hoy, con la divisa en torno a los $ 1485, ese mismo capital alcanza apenas para u$s 67.340, una reducción significativa del poder adquisitivo.
Esta dinámica cambiaria presiona tanto a compradores como a vendedores, generando incertidumbre sobre el momento adecuado para concretar operaciones.
Tasas al alza y scoring más exigente
El encarecimiento no se limita al precio de las propiedades. Las tasas de interés también experimentaron aumentos considerables en los últimos meses, junto con un endurecimiento generalizado de los criterios de evaluación crediticia.
Algunas entidades ya llevaron su Tasa Nominal Anual (TNA) al 17%, el nivel más alto registrado hasta el momento en este ciclo de créditos UVA. Por su parte, el Banco Nación elevó su tasa del 5% al 6%, aunque sigue siendo la más competitiva del mercado.
Pero el cambio más significativo está en los requisitos de scoring crediticio. Los bancos están demandando perfiles financieros prácticamente perfectos: historial de pagos impecable, ingresos demostrables y estables, y ausencia total de deudas impagas o atrasos.
Según reconoció un broker inmobiliario consultado para esta nota: “Subir el scoring a un nivel tan alto es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”. En otras palabras, las entidades ajustan los filtros de acceso como mecanismo indirecto de regulación del crédito.
Las razones detrás de las mayores exigencias
Las razones detrás de esta política más restrictiva son múltiples. Los bancos enfrentan dificultades para conseguir el fondeo necesario que les permita prestar grandes sumas de dinero a plazos de 20 o 30 años. A esto se suma la persistente incertidumbre económica y un riesgo país elevado que mantiene al sistema financiero en estado de alerta permanente.
La combinación de estos factores genera un círculo vicioso: menos fondos disponibles implica mayor selectividad, lo que reduce la cantidad de créditos otorgados y aleja el acceso a la vivienda para amplios sectores de la población.
Tabla de ingresos mínimos por entidad bancaria
Cada banco establece sus propios requisitos de ingresos mensuales. Estos son los valores actualizados:
- Banco Credicoop: ingresos mínimos de $ 3.000.000.
- Banco del Sol: requiere al menos $ 1.000.000 mensuales.
- ICBC: solicita ingresos iguales o superiores a $ 1.100.000.
- BBVA: establece un mínimo equivalente a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles ($ 1.288.800 según valores vigentes). Para acceder a su tasa preferencial del 8%, los ingresos deben superar los $ 5.000.000.
- Santander: pide $ 1.540.000 para vivienda permanente y $ 1.700.000 para no permanente.
- Supervielle: requiere ingresos superiores a $ 5.000.000.
Más allá de estos pisos mínimos, existe una regla fundamental que todos los solicitantes deben conocer: la cuota inicial del crédito hipotecario no puede superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar que solicita el préstamo.
Esto significa que no alcanza con cumplir el ingreso mínimo requerido por el banco. También hay que verificar que la cuota resultante no exceda ese porcentaje, lo que puede limitar el monto máximo a solicitar o exigir ingresos aún mayores a los establecidos como piso.
Los números dejan en evidencia una paradoja: los créditos hipotecarios volvieron al sistema financiero argentino, pero están lejos de ser accesibles para la mayoría de la población. Según datos del INDEC, el salario promedio en Argentina se ubica muy por debajo de los requisitos mínimos que plantean la mayoría de las entidades bancarias.
El contexto cambiario y financiero genera tensiones simultáneas: por un lado, presiona a los bancos a elevar requisitos y tasas para protegerse del riesgo; por otro, aleja cada vez más a las familias de clase media del acceso a la vivienda propia mediante financiamiento.
Para quienes sí cumplen con los requisitos, la digitalización de procesos como la implementada por el Banco Nación representa una buena noticia. Pero el desafío central persiste: ampliar la base de potenciales beneficiarios en un país donde el déficit habitacional sigue siendo una problemática urgente.
