Blanqueo para la construcción: las 9 claves de la compra de inmuebles usados

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó, a través de la Resolución General 5315 publicada hoy en el Boletín Oficial, la compra de inmuebles usados con fondo del blanqueo de la construcción.

Días atrás el Poder Ejecutivo había dictado su reglamentación mediante el Decreto 18/2023. A continuación, las 9 claves del tema:

Blanqueo para la construcción: AFIP reglamentó las operaciones con inmuebles usados, todos los detalles

1. ¿Qué inmuebles usados se pueden comprar con fondos del blanqueo de la construcción?

La Ley de Presupuesto 2023 amplió las posibilidades de destino del blanqueo a la adquisición de un inmueble usado que sea afectado:

• Con destino exclusivo a casa-habitación del declarante de los fondos y su familia
• Por un plazo no inferior a 10 años, a la locación con destino exclusivo a casa-habitación del locatario y su familia.

En ambos supuestos, su valor de adquisición debe resultar igual o inferior a 2 veces el importe previsto en el segundo párrafo del artículo 24 de la Ley de Impuesto sobre los Bienes Personales, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, vigente al 31 de diciembre del período fiscal inmediato anterior al de la mencionada adquisición.

Dado que el mínimo no imponible para 2022 es $ $56.410.705,41, para las adquisiciones de 2023, el valor de los inmuebles no deberá superar $ 112.821.410,82.

Al tipo de cambio oficial son inmuebles usados de aproximadamente usd 625.000, motivo por el cual gran parte de los que se comercialización en el mercado son elegibles.

2. ¿Cómo identifico si un inmueble debe ser considerado como "usado"?

El Decreto 18/2023 reglamenta que se considera inmueble usado a aquel que con carácter previo a la adquisición por parte del declarante de los fondos hubiesen estado habitados o afectados a arrendamiento, uso, usufructo, habitación, anticresis, superficie u otros derechos reales.

3. ¿Hasta cuándo tengo tiempo para comprar el inmueble usado?

La adquisición del inmueble usado con los fondos blanqueados deberá realizarse antes del 31/12/2024.

4. ¿Cuál es la definición de "casa habitación del declarante y su familia"?

El Decreto 18/2023 adopta la definición del artículo 83 de la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, que indica que: "...es aquel con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente".

5. ¿Cómo tengo que instrumentar el pago del inmueble usado?

La Resolución General (AFIP) 5315 establece que la transferencia que se efectúe desde la "Cuenta Especial Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar). Ley 27613", debe tener como destino, exclusivamente, las cuentas de los titulares enajenantes de los citados inmuebles.

6. ¿Hay otros requisitos particulares si compro el inmueble usado para destinarlo a locación?

El Decreto 18/2023 establece que si el inmueble usado que se va a adquirir se destina a la locación con destino exclusivo a casa-habitación del locatario y su familia por un plazo mayor a 10 años, el locatario no deberá resultar titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción.

Es decir, una persona puede blanquear fondos y comprar un inmueble usado para destinarlo a locación con destino exclusivo a casa-habitación del locatario y su familia por un plazo mayor a 10 años.

En ese caso, deberá verificar que el locatario no se titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción.

Esto es un requisito muy restrictivo ya que un locatario que sea titular solamente de una cochera o una baulera, no calificará para el alquiler del inmueble usado.

Lo mismo sucederá si tiene un porcentaje muy pequeño producto de haber recibido un inmueble por herencia, por ejemplo.

Además, dado que el Registro de la Propiedad Inmueble no es nacional, existe una dificultad muy importante para detectar si el locatario es titular de inmuebles.

Amague y recule: las 7 contradicciones del plan que motoriza Alberto Fernández para 2023

Entendemos que esta reglamentación, respecto a los locatarios, debería flexibilizarse para fomentar la adquisición de inmuebles usados con fondos blanqueados.

Por otro lado, la Resolución General (AFIP) 5315 establece que se debe dejar constancia en el contrato el destino de casa habitación a otorgar al inmueble y que se debe registrar conforme lo establece la Resolución General (AFIP) 4933.

7. ¿Cómo se debe informar a la AFIP la compra del inmueble usado con los fondos del blanqueo?

Cuando se adquiera un inmueble usado con fondos del blanqueo, se debe informar, a través del Servicio "Régimen Informativo Normalización":

• Los datos del inmueble.
• Los datos de los titulares vendedores a los que se transfirieron los fondos.
• La afectación que se otorgará al inmueble -casa habitación propia o locación con destino a casa habitación-.
• El monto destinado a la adquisición.

8. ¿Hasta qué fecha se puede presentar la "Declaración Jurada Normalización" por la compra de inmuebles usados?

El servicio "Régimen Informativo Normalización" estará disponible a partir del 1 de junio de 2023 a fin de permitir a los compradores, informar la afectación de fondos destinados a la adquisición de bienes inmuebles usados.

La declaración jurada se puede presentar hasta el 31 de marzo de 2025 o dentro de los 6 meses posteriores a haber afectado la totalidad de los fondos a la adquisición de inmuebles usados, lo que suceda con anterioridad.

La Resolución establece que las operaciones que se celebren con anterioridad al 1 de junio de 2023 se considerarán informadas en término a partir de los 60 días corridos desde las mencionadas fechas.

9. ¿Es un buen momento para exteriorizar fondos en este blanqueo?

El Gobierno ha dejado trascender un nuevo anteproyecto de blanqueo que se enviará al Congreso para que sea tratado en sesiones extraordinarias.

Esto ha, virtualmente, congelado la posibilidad de exteriorización de fondos en el blanqueo de la industria de la construcción.

Este virtual congelamiento es porque el anteproyecto que ha trascendido tiene un costo mucho más bajo y sin requisitos de posterior destino de los fondos exteriorizados.

Habrá que esperar a ver si el Gobierno consigue el quorum para tratarlo y si el mismo es aprobado.