Los alquileres no subieron de precio por primera vez en cinco años

En febrero, los precios de los alquileres no tuvieron incrementos comparados con el mes anterior. Esta es la primera vez en cinco años en que se observa este fenómeno, según indicó un informe realizado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Para encontrar un escenario similar hay que remontarse a antes de la pandemia y de la vigencia de la Ley de Alquileres.

Además, el documento señala que los incrementos interanuales promedio para las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires fueron de alrededor del 43%, muy por debajo de la inflación interanual, que se ubicó en el 84,5%. Así, los monoambientes tuvieron un precio de $ 400.000, con un aumento interanual del 42,9%. En tanto, para los departamentos de dos ambientes el valor promedio se situó en $ 500.000 (42,9% de aumento interanual) y para los de tres ambientes fue de $ 700.000 (40% de suba en 12 meses).

En el informe se indica que la falta de variación mensual en los precios se explica por varios factores. Por un lado, en 2023 los valores crecieron por encima de la inflación y del dólar porque los propietarios buscaban cubrirse de los períodos prolongados sin actualización. La ley vigente en ese momento establecía que el canon locativo se incrementaba una vez al año, según el índice de contratos de locación.

En diciembre de 2023, poco después de haber asumido, el presidente Javier Milei publicó el decreto de necesidad y urgencia 70/23 que derogaba la Ley de Alquileres vigente desde julio de 2020, que en los hechos significó una desregulación del mercado. Con la posibilidad de establecer aumentos con mayor frecuencia, los precios iniciales empezaron a crecer por debajo de la inflación.

Más oferta

Además, tras la medida se incrementó el número de propiedades ofrecidas en el mercado. Según datos relevados por el portal Zonaprop en enero de 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en la ciudad aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces el crecimiento de la oferta se moderó y en enero de 2025 cayó un 6%. Sin embargo, el volumen de oferta actual sigue siendo 3,1 veces superior al registrado en febrero de 2023.

Asimismo, indicó el CESO, la caída del poder adquisitivo de las familias limitó la capacidad de convalidar precios altos. Y a esto se le suma que con la apreciación del tipo de cambio, una gran cantidad de inmuebles destinado al alquiler temporario se volcó al mercado tradicional, lo que ayudó a presionar los valores a la baja.

Más rentabilidad

La apreciación del peso también supuso un incremento de la rentabilidad para los propietarios. Con inmuebles que conservan su precio de venta en dólares y alquileres que aumentan en pesos, cada vez se necesitan más dólares para pagar el canon locativo. En la actualidad. la relación alquiler/precio se ubica en 5,26% anual, según datos de Zonaprop. Actualmente se necesitan 19 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 1,3% más de lo requerido hace un año atrás.

Lugano, Parque Avellaneda y La Boca continúan en el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 9%, 7,5% y 7,1%, respectivamente. En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,3%, un 4,2% y 4,4%, respectivamente.