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El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires atraviesa un momento de señales encontradas. Mientras los alquileres siguen subiendo por encima de la inflación en los cuatro cordones que integran la región, el mercado de venta muestra una recuperación desigual. Ya que GBA Norte es la única zona en alza sostenida y el resto oscila entre la caída y el estancamiento, según el último informe elaborado en conjunto por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, basado en las publicaciones activas en la plataforma desde 2017. Con estos datos, se reconstruyó el mapa barrio por barrio.
Ventas de inmuebles: por qué se recuperan, pero no de forma pareja en todo el AMBA
En el mercado de venta, el precio mediano por metro cuadrado en dólares de las casas cayó 0,4% interanual en el promedio del AMBA, mientras que los departamentos subieron 1,0% en la misma comparación. Sin embargo, los comportamientos son muy distintos según la zona.
El GBA Norte es el cordón más dinámico, donde el precio de venta de casas subió 7,7% interanual, muy por encima del resto. En cambio, en CABA retrocedió 0,9%, GBA Sur cayó 0,8% y GBA Oeste bajó 3,1%.
Por otro lado, en el caso de los departamentos, la dispersión es menor, pero la tendencia es la misma. El GBA Norte lidera con una suba interanual del 2,6%, seguido por GBA Sur (3,1%), mientras que CABA y GBA Oeste crecen 1,6% cada uno.
A nivel de municipios y barrios, el informe identifica algunos focos puntuales. Pilar encabeza la suba de precios de casas en el GBA con un incremento interanual del 18,8%. En departamentos, Ezeiza lidera con 11,2%, y dentro de CABA el barrio más dinámico es Puerto Madero, con una suba del 10,6% interanual, un dato que confirma la lógica de segmento premium que suele mostrar ese barrio.
La comparación mensual matiza el diagnóstico. Respecto a junio, el precio de las casas subió 1,6% en CABA, pero cayó en los tres cordones del GBA (entre 1,5% y 1,7%). En departamentos, la variación intermensual fue prácticamente neutra o levemente negativa en las cuatro zonas, entre un alza marginal de 0,1% en CABA y una baja de 1,0% en GBA Sur.
El informe utiliza además un índice de confianza que compara la evolución del precio en un mes dado contra el promedio móvil de los últimos seis meses, para clasificar cada mercado como caliente, frío o neutro. En julio, el mercado de casas está en alza únicamente en GBA Norte. Esta tendencia se sostiene desde mayo de 2025.
En CABA, GBA Sur y GBA Oeste el mercado de casas se encuentra en zona neutra, con distintos puntos de inicio (mayo, julio y junio de 2026, respectivamente).
El mercado de departamentos tiene una imagen más favorable, por que CABA está en alza desde agosto de 2023, GBA Norte desde abril de 2026 y en GBA Oeste desde junio de 2026. Solo GBA Sur se mantiene en zona sin variaciones desde julio.
La demanda de departamentos pierde impulso
Los contactos registrados en publicaciones de departamentos en venta en CABA, una variable que el informe usa como proxy de demanda, crecieron 2,9% interanual en junio de 2026. Sin embargo, en la comparación mensual la demanda se contrajo 8,8% respecto a mayo. El informe vincula la mejora de fondo con las condiciones de financiamiento, en particular con la baja de las tasas de los créditos hipotecarios desde los máximos de fines de 2025, aunque el freno de corto plazo sugiere que ese impulso todavía no logra sostenerse mes a mes.
Alquiler: la oferta se multiplicó pero los precios no ceden
El mercado de alquiler muestra una dinámica distinta a la de venta, ya que tiene subas generalizadas en las cuatro zonas. En julio, el precio de alquiler en pesos corrientes subió 2,6% mensual para casas y 1,6% para departamentos en el promedio del AMBA. En la comparación interanual, el salto es mucho más pronunciado, del 24,7% para casas y 21,8% para departamentos, muy por encima de cualquier lectura de estabilización de precios.
Por zona, el alquiler de casas subió con fuerza en GBA Sur a un 5,6% mensual y GBA Norte a 3,9%, mientras que en GBA Oeste no hubo variación en el mes. En departamentos, la mayor suba mensual se dio en GBA Norte, a 3,4%, seguida por CABA, a 2,2%, con GBA Sur y Oeste mostrando subas más moderadas entre 0,6% y 0,5%.
En la comparación interanual, el alquiler de departamentos en CABA subió 31,3%, la variación más alta entre las cuatro zonas, seguido por GBA Sur (25,7%), GBA Norte (21,9%) y GBA Oeste (21,2%). En casas, el mayor incremento interanual se dio en GBA Sur (30,6%).
A nivel de detalle geográfico, Ezeiza registró el mayor aumento mensual en el alquiler de casas fuera de CABA, con 13,9%, mientras que en departamentos el municipio más dinámico fue Vicente López, con 6,9%. Dentro de la Ciudad, el barrio con mayor suba mensual de alquiler de departamentos fue Retiro, con 6,2%.
El dato más llamativo del segmento de alquiler es, sin embargo, el de oferta. La cantidad de departamentos disponibles para alquilar en el AMBA se incrementó 290,1% respecto a noviembre de 2023, según el relevamiento con datos al 25 de julio de 2026. Ese salto en la oferta no logró, hasta ahora, traducirse en una desaceleración de precios, que siguen corriendo por encima de la inflación en las cuatro zonas.
El resultado de julio deja así un mercado inmobiliario con dos velocidades. Mientras la venta muestra una recuperación acotada a algunas zonas y tipologías, con GBA Norte como caso testigo de un ciclo alcista sostenido, el alquiler combina una oferta en expansión histórica con precios que todavía no encuentran techo. Queda por verse si el aumento de disponibilidad de unidades termina moderando los valores en los próximos meses, o si la brecha entre oferta y precio se mantiene como uno de los rasgos distintivos de este ciclo del mercado.
