La vuelta de los créditos hipotecarios abrió nuevamente la posibilidad de comprar una propiedad financiada. Sin embargo, el acceso sigue concentrado en un grupo reducido de compradores, tanto por las condiciones que exigen los bancos para calificar como por el capital inicial necesario para concretar la compra.
Las desarrolladoras comenzaron a poner más fichas en sus propios planes. En algunos casos, financian hasta el 80% del precio, extienden las cuotas después de la posesión y permiten ingresar con anticipos que parten del 20%.
El crédito hipotecario perdió impulso
En mayo de 2024, los bancos volvieron a ofrecer créditos UVA y durante los meses siguientes la cantidad de operaciones con financiamiento creció con fuerza. Pero el escenario empezó a cambiar a mediados de 2025, cuando varias entidades subieron las tasas y una parte de quienes buscaban un préstamo dejó de calificar.
En 2026, esa recuperación no logró sostener el mismo ritmo. Hoy, alrededor del 11% de las operaciones inmobiliarias se cierra con crédito hipotecario, frente al 20% de hace un año. Entre enero y julio se desembolsaron cerca de u$s 1120 millones, un 37,5% menos que los u$s 1792 millones otorgados durante el mismo período de 2025.
A esta situación se suma una dificultad que afecta especialmente a la obra nueva. La mayor parte de los créditos hipotecarios se destina a propiedades que ya pueden escriturarse, mientras que el financiamiento bancario para unidades en construcción sigue siendo acotado. Las hipotecas divisibles, reglamentadas en julio de 2025 justamente para permitir que una unidad futura pueda ser hipotecada antes de contar con una escritura individual, todavía no comenzaron a utilizarse.
La semana pasada, el Gobierno anunció una medida que busca aumentar el fondeo disponible para los bancos. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES colocará $2 billones en plazos fijos a través de licitaciones, con la condición de que esos recursos sean destinados a créditos para primera vivienda. Los préstamos tendrán una tasa máxima de UVA más 7,5% y un plazo mínimo de 15 años.
Cómo financian las desarrolladoras
Frente a estas limitaciones, las desarrolladoras logran cubrir parte del espacio que todavía no logra atender el crédito bancario, sobre todo en la compra de unidades en construcción.
En el caso de Criba Real Estate financia entre el 70% y el 80% del precio de sus unidades, con un anticipo de entre el 20% y el 30% y cuotas en pesos ajustadas por CAC durante la obra. En algunos proyectos, los pagos pueden continuar entre tres y cinco años después de la entrega. También ofrece la posibilidad de pagar en dólares, con una tasa del 9%.
La compañía mantiene esta política desde hace dos años y cerca del 30% de sus compradores utiliza financiación. En Bóreas Almagro, sin embargo, el porcentaje llega casi al 100%. Para ese proyecto cerró además un acuerdo con un banco que permitirá acceder a créditos para departamentos en pozo o a estrenar, con plazos de hasta 20 años y una tasa del 6,9%.
“El crédito hizo posible que muchas personas puedan comprar una vivienda en cuotas, algo que antes estaba principalmente reservado a quienes podían pagar de contado o ya tenían una propiedad para vender y cubrir la diferencia”, explicó Manuel Valdes, director comercial de Criba Real Estate.
En Criba, las operaciones financiadas corresponden principalmente a departamentos de uno, dos y tres ambientes, con un ticket promedio de u$s 150.000. Valdes explicó que el crédito tiene mayor peso en los proyectos dirigidos a la clase media, mientras que los productos premium continúan concentrados en compradores con mayor poder adquisitivo.
En cuanto a Brickell Developers, el comprador ingresa con un anticipo del 30% y puede financiar el 70% restante en 30 cuotas fijas en dólares. Para la Torre 3 de Remeros Brickell, la empresa extendió el plazo a 60 meses a tasa cero. El 88% de las operaciones se concreta con financiación, un porcentaje que se mantuvo estable frente a 2024 y 2025.
“Esta alternativa tuvo un impacto sobre las decisiones de compra porque permite transformar el valor de una propiedad en una cuota que resulta más manejable para determinados perfiles”, explicó Daniel Szylder, socio fundador de Brickell Developers.
En ATV Arquitectos, los compradores pueden pagar el 40% al ingresar y el 60% restante en cuotas durante la obra, con plazos que van de 36 a 48 meses. Los pagos se ajustan por CAC y actualmente cerca del 60% de los clientes elige esta modalidad.
Para los proyectos en preventa, el anticipo baja al 20%. Otro 20% se completa durante el primer semestre del próximo año y las cuotas comienzan a pagarse cuando arranca la construcción. La desarrolladora ofrece estas condiciones en dos proyectos, uno en Las Cañitas y otro en Palermo.
En este caso, los planes de pago tienen mayor peso en las unidades más grandes y de mayor valor, con un ticket promedio que se ubica entre u$s 600.000 y u$s 700.000.
Narvaez redujo el porcentaje de financiamiento frente a los últimos dos años. Mientras que en 2024 y 2025 llegaba a cubrir entre el 70% y el 80% del valor de una unidad, actualmente ofrece entre el 60% y el 70%, con anticipos que parten del 30%.
Aun así, entre el 75% y el 85% de quienes compran en pozo paga en cuotas. En los departamentos de uno y dos ambientes, el porcentaje alcanza entre el 85% y el 90%, mientras que en las unidades familiares se ubica entre el 60% y el 70%.
“Extender el plazo de entrega financiando a cinco o 10 años transforma a la desarrolladora en un prestamista sin fondeo bancario propio”, explicó Héctor Lostri, director general de Narvaez. La compañía mantiene los pagos dentro de los 24 a 36 meses que dura la construcción y considera que extenderlos después de la entrega puede comprometer el capital necesario para iniciar el siguiente proyecto.
Ayres Desarrollos, en cambio, comenzó a ofrecer financiación propia a cinco años para las casas de Distrito Ayres Benavídez, que tienen valores de entre u$s 200.000 y u$s 300.000. Los compradores pueden abonar el 50% al contado y pagar la otra mitad en 60 cuotas fijas en dólares. En los últimos dos meses, 20 casas se vendieron de esta manera.
En Spazios, la financiación puede extenderse hasta 360 cuotas, equivalentes a 30 años, y el comprador puede recibir la unidad antes de haber terminado de pagarla. El anticipo se realiza en dólares y puede dividirse en hasta tres pagos, mientras que las cuotas pueden abonarse en pesos ajustadas por CAC o en dólares.
Actualmente, el 90% de sus clientes compra con financiación en pesos a 30 años. Los anticipos parten de u$s 19.800 en el Gran Buenos Aires y de u$s 23.500 en algunos proyectos de la Ciudad, con cuotas desde $ 590.000 y $ 690.000, dependiendo de la unidad.
“El principal problema de acceso a la vivienda en Argentina no necesariamente es la falta de capacidad de pago, sino la falta de capital inicial”, explicó Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios. La compañía también ofrece una cuota más baja durante la construcción para quienes todavía pagan un alquiler, que luego aumenta cuando reciben el departamento.
