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Comprar un departamento antiguo, refaccionarlo y volver a ponerlo en el mercado se convirtió en una de las estrategias de inversión inmobiliaria que más interés despertó en los últimos años. La práctica, conocida a nivel global como flipping inmobiliario, consiste en adquirir propiedades con margen de mejora, realizar una renovación y venderlas en un plazo de aproximadamente seis meses.
La propuesta gana atractivo en un contexto en el que buena parte del parque inmobiliario argentino tiene más de 40 años y cerca de dos millones de viviendas requieren refacciones profundas, según datos del último censo. Sin embargo, detrás de las promesas de rentabilidad, los especialistas coinciden en que no se trata de un negocio libre de riesgos.
En diálogo con El Cronista, Luciano Farez, ingeniero civil y CEO de Felanix, explicó que la actividad continúa siendo una alternativa atractiva, aunque hoy exige una planificación mucho más rigurosa que años atrás. “Los márgenes se achicaron y eso obliga a hacer muy bien las cuentas”, explicó.
¿Sigue siendo rentable comprar para refaccionar y vender?
Aunque el modelo continúa atrayendo inversores, la rentabilidad depende de múltiples factores. El valor de compra, el costo de la obra, los tiempos de ejecución y la capacidad de encontrar un comprador en el momento adecuado son algunas de las variables que pueden definir el resultado final.
Según explicó Farez, el error es pensar que el negocio se resume a comprar barato y vender caro. Lo verdaderamente importante es identificar inmuebles donde una intervención inteligente permita crear valor real para el mercado.
“Más que pensar en una diferencia de precio determinada, creo que hay que entender dónde está el valor que uno puede generar. Hay departamentos donde una buena refacción cambia completamente el producto y otros donde, por más plata que uno invierta, el mercado no va a pagar mucho más”, sostuvo.
Además, remarcó que la comparación con otras opciones de inversión es fundamental antes de avanzar con un proyecto. “Si después de pagar impuestos, gastos de compra y venta, honorarios, costo financiero y asumir el riesgo de una obra, el rendimiento termina siendo parecido al de una inversión mucho más simple, probablemente no valga la pena”, afirmó.
Para el especialista, el atractivo de este modelo aparece cuando la propiedad ofrece un potencial de transformación que el mercado está dispuesto a reconocer con un mayor precio de venta. “Al final del día, el negocio no está solamente en comprar barato. Está en comprar una propiedad que tenga potencial para transformarse en un producto que el mercado realmente quiera comprar”, agregó.
Cuánto hay que invertir: la cuenta que hay que hacer antes de comprar
Uno de los principales desafíos para quienes evalúan ingresar en este negocio es calcular correctamente todos los costos involucrados. De acuerdo con Farez, muchos inversores realizan estimaciones demasiado simplificadas que terminan afectando la rentabilidad esperada.
“Creo que el error más común es hacer una cuenta demasiado simple: cuánto cuesta comprar, cuánto cuesta la obra y a cuánto la puedo vender”, señaló.
Más allá del valor de compra, costo de la obra y precio de venta esperado, existen numerosos gastos que deben sumarse al análisis financiero. Entre ellos aparecen:
- Impuestos.
- Gastos de escrituración.
- Comisiones inmobiliarias:
- Honorarios profesionales:
- Costos financieros, si el dinero queda inmovilizado durante varios meses.
- Gastos de mantenimiento de la propiedad mientras se realiza la refacción.
A eso se suman los imprevistos. “Uno puede hacer un relevamiento muy completo, pero hasta que no empezás a demoler nunca sabés exactamente qué vas a encontrar. Aparecen instalaciones que hay que rehacer, problemas de humedad, cañerías, cuestiones estructurales o detalles que terminan modificando el presupuesto”, explicó el especialista.
Por eso, recomienda dejar un margen para contingencias y no hacer una cuenta demasiado ajustada. “En este tipo de proyectos, el negocio muchas veces se gana antes de comprar la propiedad, haciendo un buen análisis de la inversión”, resume.
Qué propiedades son las más atractivas para este tipo de inversión
A la hora de elegir una propiedad para refaccionar y revender, no todas las oportunidades ofrecen el mismo potencial. Según Farez, las opciones más convenientes suelen ser aquellas donde una intervención relativamente sencilla puede generar un cambio significativo en la percepción del comprador.
“Muchas veces una buena redistribución de ambientes, integrar la cocina, renovar baños, mejorar la iluminación o actualizar las terminaciones genera mucho más valor que hacer una reforma estructural muy compleja”, explicó.
Sin embargo, por encima de cualquier obra, existe un factor que continúa siendo determinante: la ubicación. “Una buena refacción puede mejorar muchísimo un departamento, pero difícilmente compense una mala ubicación. En cambio, una propiedad bien ubicada, aunque esté desactualizada, suele tener mucho potencial”, afirmó.
En ese sentido, el especialista recomienda pensar siempre en las necesidades del comprador final y no en los gustos personales del inversor. “Creo que el secreto está en entender qué está buscando el comprador final. Porque uno no remodela un departamento para que le guste a uno; lo remodela para que el mercado lo perciba como un producto mejor y esté dispuesto a pagar más por él”, concluyó.
