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El mercado de créditos hipotecarios volvió a mostrar señales de recuperación. En junio se otorgaron alrededor de 1.850 préstamos por cerca de u$s 150 millones, el mejor registro desde marzo. Sin embargo, la cantidad de operaciones todavía representa menos de la mitad de las concretadas un año atrás.
En paralelo, el Gobierno analiza un esquema junto con el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para ampliar el financiamiento de los bancos y facilitar la oferta de préstamos hipotecarios. La iniciativa todavía no fue oficializada, pero abre expectativas sobre una eventual reducción de las tasas y un mayor volumen de créditos disponibles.
En este contexto, el economista y asesor financiero Nahuel Bernués explicó a El Cronista cuáles son las condiciones que deberían darse para que tomar un crédito hipotecario resulte conveniente y qué aspectos deberían analizar quienes están evaluando comprar una vivienda.
Las 3 claves que hay que mirar antes de firmar un crédito UVA
Antes de avanzar con una hipoteca, Bernués considera que existen tres aspectos fundamentales que permiten evaluar si realmente es un buen momento para tomar un crédito.
“Hay que tener en cuenta dos planos para que sea buen momento: el macro y el personal”, explicó.
La inflación, el salario real y el contexto económico
En el plano macroeconómico, uno de los factores más importantes es la evolución de la inflación. En los créditos UVA, el capital y las cuotas ajustan según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), por lo que la estabilidad de los precios resulta clave para evitar sobresaltos.
“El crédito ajusta por IPC, pero se paga con salario. Si estos dos no se mueven a la par o la inflación lo hace antes y/o mayor ritmo que el salario, la cuota como porcentaje del ingreso sube”, advirtió.
Por eso, además de seguir los datos de inflación, es importante observar qué ocurre con el salario real y con el mercado laboral. “Hoy la foto macro mejoró. La contracara es el mercado laboral, que sigue siendo el eslabón débil”, sostuvo.
La situación financiera personal
Más allá del contexto económico, Bernués remarca que también hay condiciones personales que conviene cumplir antes de solicitar un crédito hipotecario.
La primera es contar con ingresos formales y demostrables. La segunda, disponer del ahorro necesario para afrontar la compra. En ese sentido, recomienda contar con un anticipo equivalente al 20% o 25% del valor del inmueble más entre un 8% y un 10% adicional para cubrir gastos de escrituración.
Además, considera importante tener un horizonte de permanencia de largo plazo en la vivienda y mantener una relación equilibrada entre la cuota y los ingresos. “Los bancos permiten margen hasta 25% o 30%, pero tomar el crédito en el tope regulatorio deja sin colchón frente a un año de salario real cayendo”, advirtió.
La tasa de interés que ofrece cada banco
Otro aspecto determinante es la tasa a la que cada persona logra acceder. Actualmente existe una importante diferencia entre las propuestas disponibles en el mercado. “A julio, ocho entidades ofrecían tasas por debajo del 9%, mientras en el otro extremo hay líneas al 12% y 15%”, detalló.
Según Bernués, esta dispersión impacta directamente sobre el valor de la cuota. “Por cada 100.000 UVA a 20 años, pasar de 9,5% a 6% baja la cuota alrededor de 23%”, ejemplificó.
Por eso concluyó que la tasa de interés sigue siendo una de las variables individuales más importantes al momento de evaluar un crédito hipotecario.
Qué variables analizar antes de sacar un crédito hipotecario
Además, el especialista recomienda revisar otros aspectos que suelen pasar desapercibidos.
El primero es el costo financiero total (CFT), que incluye seguros, comisiones y otros gastos asociados al crédito. “No es solo la tasa de interés: el seguro de vida sobre saldo deudor, el seguro de incendio del inmueble y las comisiones de administración pueden agregar varios puntos al costo”, señaló.
También aconseja evaluar la relación préstamo-valor, es decir, qué porcentaje del inmueble financia el banco, el plazo elegido y las condiciones para precancelar o transferir el crédito a otra entidad en el futuro.
Finalmente, recomienda prestar atención al llamado “puente cambiario”, ya que el crédito se entrega en pesos mientras la mayoría de las operaciones inmobiliarias se concretan en dólares.
Cómo funciona el esquema que analiza el Gobierno para impulsar los créditos hipotecarios
Mientras el mercado muestra signos de recuperación, el Ministerio de Economía y el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES trabajan en alternativas para incrementar la oferta de préstamos hipotecarios.
Según Bernués, el principal problema que enfrenta el sistema no es la tasa sino el financiamiento de largo plazo. “El problema que intentan resolver es de descalce de plazos, no de tasa”, afirmó.
El economista explicó que los bancos captan depósitos mayoritariamente a corto plazo, pero deben prestar a 20 o 30 años cuando otorgan una hipoteca.
Una de las opciones que analiza el Gobierno consiste en que el FGS licite depósitos a plazo fijo en UVA de largo plazo entre los bancos para que las entidades cuenten con recursos estables para prestar.
Otra alternativa es la securitización de hipotecas, un mecanismo mediante el cual los bancos agrupan créditos y los transfieren a un fideicomiso financiero para liberar capacidad de balance.
“El efecto grueso sería sobre el volumen, que hoy es el verdadero cuello de botella”, explica. Aun así, Bernués remarcó que por ahora se trata de proyectos en análisis y todavía no existen definiciones concretas.
Cómo prepararse para aumentar las posibilidades de aprobación
Para quienes todavía no están listos para solicitar una hipoteca, Bernués considera que el objetivo principal debería ser prepararse. “El error más frecuente es confundir esperar con no prepararse”, advirtió.
Entre las acciones que recomienda realizar con anticipación se encuentran:
- Mantener una buena calificación en la Central de Deudores del BCRA.
- Evitar atrasos y regularizar compromisos pendientes.
- Reducir deudas de consumo, como tarjetas y préstamos personales.
- Acreditar el sueldo en el banco donde se solicitará el crédito.
- Reunir el ahorro necesario para cubrir no solo el anticipo, sino también gastos de escrituración, sellos y seguros.
- Evaluar la posibilidad de sumar un cotitular para ampliar la capacidad de endeudamiento.
Para el asesor financiero, quienes aprovechen este tiempo para ordenar sus finanzas estarán mejor posicionados cuando aparezcan nuevas oportunidades en el mercado hipotecario.
