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Durante años, el mercado hipotecario argentino dependió casi exclusivamente de los bancos y cuando las entidades financieras restringían el crédito, las operaciones inmobiliarias simplemente dejaban de hacerse. Ahora empezó a aparecer un actor diferente: el mercado de capitales.
A través de un Fondo Común de Inversión Cerrado aprobado por la Comisión Nacional de Valores (CNV), pequeños y medianos ahorristas pueden invertir desde u$s 500 para financiar créditos hipotecarios destinados a la compra de viviendas.
Del otro lado aparecen familias que ya reunieron la mayor parte del dinero necesario para comprar una propiedad, pero necesitan completar el tramo final de la operación.
La segunda colocación del Fondo Allaria-Lendar terminó de confirmar el interés del mercado. El vehículo recaudó u$s 7,2 millones en apenas tres días, más del doble de la primera emisión, que había captado u$s 3,1 millones para financiar unos 120 créditos hipotecarios.
El objetivo final del programa es alcanzar un patrimonio de hasta u$s 100 millones y ampliar el acceso al financiamiento inmobiliario fuera del circuito bancario tradicional.
Un puente entre quienes necesitan crédito y quienes buscan renta
La historia de Lendar nació hace ocho años observando un problema recurrente del mercado inmobiliario.
“Veíamos que entre un 10% y un 15% de las operaciones de compraventa terminaban cayéndose porque al comprador le faltaba un 10%, un 20% o un 30% del valor de la propiedad”, explicó Hernán Resnicoff, CEO de la compañía, en diálogo con El Cronista.
En lugar de competir con los bancos, la plataforma decidió cubrir ese espacio.
“Nosotros no damos un crédito hipotecario para comprar toda la propiedad. Financiamos hasta el 35% del valor del inmueble. El comprador ya tiene ahorrado el otro 65%, por eso hablamos de un crédito puente.”
Ese modelo también reduce el riesgo para quien aporta el dinero.
Mientras un banco suele financiar hasta el 80% del valor de una vivienda, Lendar presta menos de la mitad de ese porcentaje. Además, exige que la cuota no supere el 40% de los ingresos demostrables del solicitante y constituye una hipoteca en primer grado como garantía del crédito.
Según Resnicoff, esa combinación explica uno de los principales activos comerciales de la empresa.
“Tenemos más de mil créditos activos, hace un año y medio registramos morosidad cero y, en toda la historia de Lendar, nunca hubo una ejecución hipotecaria”, remarcó.
Cómo funciona la inversión
El esquema cambia completamente la lógica tradicional.
En lugar de que un banco utilice depósitos para prestar dinero, el capital proviene directamente de inversores privados que pueden ingresar a través del sitio web de Lendar o de un Fondo Común de Inversión Cerrado.
“La llamamos el Uber de los créditos hipotecarios porque conectamos dos necesidades. Una familia necesita completar el dinero para comprar su casa y un inversor busca obtener una renta en dólares respaldada por una garantía hipotecaria”, resumió Resnicoff.
En el caso del fondo administrado por Allaria, cualquier persona puede ingresar con una inversión mínima de u$s 500.
Los recursos se destinan exclusivamente a financiar créditos hipotecarios originados por Lendar para operaciones realizadas dentro de la red REMAX.
La rentabilidad neta esperada para el inversor es del 9,5% anual en dólares, sobre créditos cuya tasa promedio de colocación alcanza el 13,5% nominal anual. Los préstamos se otorgan bajo el sistema francés y tienen un plazo máximo de cinco años.
El fondo también incorpora mecanismos habituales del mercado de capitales.
Allaria Fondos actúa como gerente del vehículo; Banco Comafi cumple el rol de depositario y custodio; mientras que las cuotapartes pueden negociarse en BYMA mediante un mercado secundario donde Allaria funciona como market maker.
Por qué apareció ahora
El crecimiento de este tipo de instrumentos no se explica únicamente por la innovación financiera. También responde a un problema histórico del mercado argentino.
“Si medimos la deuda hipotecaria sobre el PBI, Argentina está alrededor del 0,6%. Uruguay supera el 3% y Chile ronda el 25%. Tenemos un déficit enorme de crédito hipotecario y una demanda latente muy grande”, sostuvo Resnicoff.
Ese vacío permitió el desarrollo de alternativas privadas.
Actualmente, el ticket promedio de los créditos otorgados por Lendar ronda los u$s 35.000, aunque existen operaciones desde u$s 10.000 hasta préstamos superiores a los u$s 500.000 para inmuebles de mayor valor.
El 90% de quienes solicitan financiamiento compra su primera vivienda.
“Son personas que alquilaron toda su vida. Ya están acostumbradas a pagar todos los meses una cuota similar al alquiler y ahora buscan convertir ese esfuerzo en una propiedad propia.”
Del mercado inmobiliario al mercado de capitales
La alianza con Allaria representa un paso más dentro de ese modelo. Hasta ahora el fondeo provenía principalmente de inversores particulares.
“Tenemos más de 500 inversores en nuestra historia. Lo interesante es que el 80% vuelve a invertir. Empiezan con una operación y terminan teniendo dos, cinco o hasta cincuenta créditos distintos”, contó el CEO.
La incorporación del Fondo Común Cerrado permite ampliar significativamente esa capacidad.
“Nosotros tenemos mucha más demanda de créditos que fondos disponibles para prestar. Este instrumento nos permite aumentar tanto la cantidad de operaciones como el monto promedio de cada préstamo.”
Según la compañía, el crecimiento todavía tiene amplio margen.
REMAX concreta alrededor de 100.000 operaciones inmobiliarias por año en Argentina y Lendar proyecta cerrar 2026 con algo más de mil créditos otorgados.
“Hoy apenas participamos en alrededor del 1% de esas operaciones. El espacio para crecer todavía es enorme.”
No es un banco, pero tampoco una fintech tradicional
Resnicoff insiste en una diferencia conceptual.
“Lendar no es una entidad financiera ni un banco. Es una plataforma que conecta a quien necesita un crédito con quien quiere invertir.”
Por esa tarea cobra un fee de originación tanto al solicitante como al inversor, pero no participa del rendimiento del préstamo.
“La tasa que paga quien toma el crédito es exactamente la misma que recibe el inversor. Nosotros no nos quedamos con una parte del interés.”
En un mercado donde el crédito hipotecario tradicional continúa siendo escaso, el modelo busca que el ahorro privado financie directamente operaciones inmobiliarias.
Si la experiencia continúa escalando, el mercado de capitales podría empezar a ocupar un lugar que durante décadas perteneció casi exclusivamente a los bancos.
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