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El Gobierno nacional anunció un nuevo mecanismo para impulsar los créditos hipotecarios mediante fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES y el ministro de Economía, Luis Caputo, equiparó el costo que tendrán con el valor de los alquileres.
Los números disponibles muestran que, al menos para el ejemplo presentado por el ministro y si se toman los precios publicados en la Ciudad de Buenos Aires, la comparación es prácticamente exacta.
Caputo detalló el caso de un crédito equivalente a unos $120,9 millones, otorgado a 25 años y a una tasa de UVA + 7%. La cuota inicial sería de aproximadamente $865.000.
“Se asemejaría mucho a un alquiler”, sostuvo el ministro.
En julio, el precio publicado promedio para alquilar un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en CABA fue de 873.668 mensuales, según se desprende del último informe de Zonaprop. La diferencia con la cuota utilizada por Economía es de apenas $8.570, menos de 1%.
Aunque ese informe releva precios de publicación, que no necesariamente coinciden con el valor finalmente acordado entre propietario e inquilino, la referencia permite comprobar que Caputo no exageró la comparación.
Como fotografía del momento inicial, una cuota de $865.000 efectivamente se encuentra en el mismo orden de magnitud que el alquiler de un dos ambientes porteño.
Pero la cuenta, sin embargo, no termina ahí. Alquiler e hipoteca tienen mecanismos diferentes, ambos se actualizan con el tiempo y para acceder al préstamo hace falta algo que el inquilino no necesita para renovar un contrato: un importante ahorro previo.
UVA versus alquiler: qué pasa después de la primera cuota
El primer punto para entender el nuevo esquema es que los $865.000 corresponderían a la cuota inicial de un préstamo que estará denominados en UVAs (Unidad de Valor Adquisitivo), cuyo valor se actualiza diariamente mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), vinculado con la evolución de la inflación.
A eso se suma la tasa del préstamo. En el ejemplo utilizado por Caputo es UVA + 7% anual, mientras que el programa establece que los bancos que utilicen los fondos aportados por el FGS no podrán superar UVA + 7,5%.
Esto no significa que todos los meses haya que sumarle 7% a la inflación. El crédito se estructura en UVA: el capital y las cuotas expresadas en esas unidades se convierten a pesos al valor que tenga la UVA en cada momento, mientras que la tasa adicional forma parte del cálculo financiero del préstamo.
Por eso, si hay inflación, la cuota en pesos aumenta. Los alquileres también lo hacen. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, las partes pueden acordar el mecanismo y la frecuencia de actualización del contrato. En el mercado conviven acuerdos vinculados al IPC, al Índice para Contratos de Locación (ICL) y otras modalidades pactadas entre propietario e inquilino.
En los últimos doce meses, los precios publicados de los nuevos alquileres en CABA aumentaron 30,7%, según Zonaprop. Durante el mismo período, el ICL avanzó 31,6%** y la inflación acumuló 33,7%. Es decir, las tres variables se movieron a velocidades bastante similares.
En lo que va de 2026, incluso, los nuevos alquileres publicados avanzaron 17,5%, por debajo de la inflación acumulada de 19,2%.
La comparación real es más compleja: hay que observar cómo evolucionan la UVA y la cuota hipotecaria frente al índice de actualización establecido en el contrato de alquiler.
El salario, también importa
En el ejemplo presentado por Economía, para afrontar una cuota de aproximadamente $865.000 el hogar necesita ingresos netos cercanos a $3,46 millones, porque el pago mensual no puede superar el 25% del ingreso.
Si cuota e ingresos aumentaran exactamente en la misma proporción, ese esfuerzo se mantendría alrededor de 25%.
El riesgo aparece cuando la UVA aumenta más rápido que los salarios: aunque el deudor continúe pagando normalmente, la cuota pasa a representar una proporción creciente de sus ingresos.
En sentido inverso, si los salarios consiguieran acompañar o superar a la inflación, el peso relativo de la cuota podría mantenerse o incluso reducirse.
El otro requisito: tener ahorros en dólares
Existe además una diferencia fundamental entre quien paga $865.000 de alquiler y quien pretende pagar una cuota hipotecaria del mismo monto. Para acceder al segundo, hay que contar con ahorros.
El ejemplo presentado por Caputo contempla una propiedad valuada en aproximadamente u$s 106.667 y una financiación equivalente al 75% de su valor. El comprador, por lo tanto, debería aportar alrededor de u$s 26.700 de capital propio, a lo que deben sumarse los gastos correspondientes a la operación.
Según Zonaprop, en julio el departamento promedio de dos ambientes y 50 metros cuadrados publicado para la venta en CABA costaba aproximadamente u$s 131.000. Un monoambiente medio de 40 metros cuadrados se ubicaba en u$s 108.000 y un tres ambientes de 70 metros cuadrados, en u$s 179.000.
La propiedad utilizada por Economía en su simulación es, entonces, casi equivalente al valor publicado de un monoambiente promedio y alrededor de 19% más barata que el dos ambientes promedio porteño.
Eso tampoco invalida el ejemplo oficial. El precio medio de CABA esconde enormes diferencias entre barrios: Zonaprop registra valores que van desde u$s 6.122 por metro cuadrado en Puerto Madero hasta u$s 1.053 en Lugano.
El nuevo programa, además, permitirá préstamos de hasta 150.000 UVA, equivalentes actualmente a alrededor de u$s 200.000, y no está limitado al mercado porteño.
La comparación entre alquiler e hipoteca, por lo tanto, tiene una respuesta diferente según cada hogar.
Para alguien que dispone del anticipo, tiene ingresos relativamente estables y planea permanecer durante varios años en una propiedad, una cuota inicial comparable con el alquiler abre una alternativa que durante mucho tiempo estuvo prácticamente ausente del mercado argentino.
