En esta noticia

El mercado de créditos hipotecarios continúa mostrando señales de recuperación. Según destacó el economista Andrés Salinas, las altas de nuevos préstamos crecieron por tercer mes consecutivo y, de mantenerse el ritmo actual, 2026 podría cerrar con más de la mitad de los créditos otorgados durante 2025.

En los últimos meses, varias entidades redujeron las tasas de interés gracias a una mayor disponibilidad de fondeo de largo plazo, entre ellos recursos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinados a impulsar el crédito hipotecario.

La consecuencia directa es un menor costo para los tomadores de crédito. Aunque los préstamos UVA continúan ajustándose por inflación, la reducción de las tasas permite acceder a cuotas iniciales más bajas y mejora la capacidad de endeudamiento de muchas familias que buscan comprar su primera vivienda.

Mercado inmobiliario.Comprar con crédito hipotecario o alquilar: el cálculo que hacen los expertos para definir

Cuánto puede costar la cuota inicial de un crédito hipotecario

Uno de los aspectos que más analizan quienes evalúan sacar un crédito hipotecario es el valor de la primera cuota. Y aunque las diferencias de tasas parezcan pequeñas, pueden traducirse en montos significativamente distintos a lo largo de los años.

Para comparar la evolución de los préstamos, Salinas tomó como referencia la compra de una vivienda de u$s 100.000, con un financiamiento del 75% y un plazo de 20 años.

A partir de las proyecciones de inflación del Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) de septiembre, el especialista estimó la evolución de las cuotas para los últimos meses de 2026. Para los meses siguientes, además, supuso una inflación mensual del 2,5%.

En el Banco Ciudad, con una tasa del 6,5%, la cuota estimada para octubre es de $ 861.746. Según la proyección, subiría a $ 876.396 en noviembre y llegaría a $ 891.295 en diciembre.

En el Banco Nación, con una tasa del 6,7% considerada en el ejercicio, la cuota estimada para octubre es de $ 875.410. En noviembre ascendería a $ 890.291 y en diciembre alcanzaría los $ 905.426.

Los valores son estimaciones del especialista para un escenario determinado, no cuotas universales para todos los solicitantes. El monto final depende de las condiciones del crédito, el capital financiado y la evolución de la UVA.

Qué sueldo se necesita para acceder a un crédito hipotecario

El ingreso exigido depende de cada entidad y de la relación cuota-ingreso que establezca el banco. En general, la mayoría permite que la cuota represente entre el 25% y el 30% de los ingresos familiares.

Por ejemplo, en la línea de primera vivienda del Banco Ciudad, un préstamo de $ 100 millones con una cuota inicial de $ 658.000 requiere demostrar ingresos totales desde $ 2.632.000, según datos difundidos por la entidad.

En este caso, la entidad permite financiar hasta el 75% del valor de la propiedad, con un monto máximo de $ 150.000.000. La línea está destinada a la compra de una primera vivienda en CABA de hasta 80 metros cuadrados cubiertos y con un valor de hasta u$s 2.800 por metro cuadrado.

A medida que aumenta el monto solicitado o la cuota inicial, también crece el nivel de ingresos exigido. Por eso, muchas familias optan por sumar ingresos del grupo familiar o incorporar un garante para ampliar la capacidad crediticia.

Qué bancos ofrecen las tasas más bajas

Para Salinas, la principal variable que debe analizar cualquier persona antes de elegir una entidad es la tasa de interés. “Esta es el costo del dinero y mientras más barato lo consiga, mejor”, explica.

La tasa de interés es una de las variables más importantes para comparar los créditos hipotecarios. Según Salinas, aunque los bancos pueden diferenciarse por los plazos y los montos que financian, muchas de sus propuestas contemplan condiciones similares para operaciones habituales.

En ese contexto, el Banco Ciudad anunció una tasa fija nominal anual del 6,5% para su línea destinada a la compra de primera vivienda en CABA, con la cuota más baja del mercado para ese segmento.

El Banco Nación también se destaca por sus condiciones de financiamiento. Salinas lo identifica como una de las entidades más competitivas y señala que llegó a concentrar cerca del 90% de los otorgamientos, aunque esa participación se acercó al 70% con el avance de los bancos privados.

Otro aspecto central es la acreditación de los ingresos. En muchas entidades, trasladar el sueldo al banco que otorga el préstamo permite acceder a una tasa preferencial. Salinas recomienda evaluar esa posibilidad y advierte que no hacerlo puede encarecer considerablemente el financiamiento.

Como ejemplo, menciona el caso del Banco Nación: según su análisis, la tasa puede duplicarse si el solicitante no cobra el sueldo en la entidad. Para los montos promedio que considera, esa diferencia puede representar unos $ 300.000 adicionales en la cuota.

Qué hay que mirar antes de elegir un crédito hipotecario

Aunque la tasa es una referencia fundamental, no debería ser el único criterio para comparar préstamos. Salinas recomienda prestar atención al Costo Financiero Total (CFT), que incorpora otros gastos asociados al crédito y permite dimensionar mejor cuánto terminará pagando el solicitante.

“Si bien uno siempre mira la TNA, que sirve para comparar entre bancos, lo que finalmente termina pagando es el Costo Financiero Total”, sostiene.

La Tasa Nominal Anual (TNA) sirve para comparar las tasas que publican los bancos, pero el CFT incluye costos adicionales que pueden encarecer el financiamiento. De acuerdo con el economista, la diferencia entre ambos indicadores suele ubicarse entre 2 y 4 puntos porcentuales dependiendo de la entidad, producto de seguros y gastos asociados al préstamo.

A su vez, antes de tomar el crédito, es importante analizar cómo podrían evolucionar los ingresos frente al ajuste mensual de la UVA. Si bien una cuota puede resultar accesible al comienzo, el escenario cambia cuando los salarios aumentan a un ritmo inferior al de la inflación.

“Si bien estamos pasando por un periodo donde la baja de la inflación está siendo prioridad, nuestro préstamo es a 20 o 30 años”, advierte Salinas. En ese horizonte, plantea, es necesario considerar que habrá distintos gobiernos y posibles crisis económicas.

Por eso, recomienda no basar una decisión de largo plazo únicamente en las condiciones actuales. La estabilidad laboral, la capacidad de ahorro y la posibilidad de sostener el pago si los ingresos se retrasan frente a la inflación también deberían formar parte del análisis.