Segunda vivienda: bancos piden ampliar el destino de los créditos hipotecarios con fondos ANSES

La intención del gabinete económico era avanzar muy rápidamente hacia la tercera licitación de los plazos fijos UVA del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSeS, la herramienta oficial para intentar motorizar la actividad de la construcción.

Sin embargo, la agenda se demorará y seguirán haciéndose una vez por mes en lugar de cada 15 días, como les hubiese gustado. ¿Por qué? Es que antes sondearon a los bancos, a ver si participarían.

“Si quieren hacerla, háganla, pero no cuenten con nosotros”, fue la respuesta del presidente de uno de los grandes bancos, que había obtenido $ 40.000 millones de los $ 200.000 millones licitados la última vez.

“Es un proceso que se tarda en colocar, no se hace de un día para el otro, por la demora en los tiempos burocráticos de los escribanos y todo el papelerío”, detalló.

Demanda débil

“La demanda es débil”, precisa el presidente de otro de los bancos top, al ser consultado por este tema. De ahí que piden que la tercera licitación incluya también la compra de una segunda vivienda.

“Eso ayudaria a aumentar la colocación. Además de ir a mejores perfiles porque el que compra una segunda propiedad tiene una situación económica mayor”, revela el CEO de una tercera entidad, de las más grandes del sistema.

“La demanda viene un poco más lenta de lo esperado. Hay un poco menos de consultas y la conversión a préstamo también es más baja. Igual es temprano para poder sacar conclusiones. La compra de una propiedad lleva tiempo y estuvo parado el crédito El hipotecario está volviendo a aparecer después de un tiempo largo sin oferta por parte de los bancos”, se sincera.

Poca conversión

Admite que hay muchas consultas sólo para entender a cuánto pueden acceder: “No sé si efectivamente con esa info salen a buscar departamento o si el monto que obtienen es suficiente para lo que estaban pensando. Si es lo primero tenes que salir a ver que hay disponible en términos de propiedades”.

Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, la demanda en lineas para segunda vivienda se va a dar seguramente debido al delay que tiene una operacion de compraventa, más si es con hipoteca.

“Además, no olvidemos que los últimos meses la demanda vino creciendo y esto ya generó mucho trabajo adicional a los sectores de hipotecarios de los Bancos, tasadores, escribanos: Seguramente el análisis de esas carpetas llevará algun control adicional con respecto a la titularidad o no de otra propiedad”.

Abrir fondeo

“Que abran el fondeo del FGS para quienes ya tienen una propiedad (o una parte) es un paso lógico. La primera licitación quedó muy encorsetada solo para primera vivienda y el mercado hoy te pide flexibilidad; hay mucha gente que heredó un porcentaje de un inmueble o que quiere cambiar de casa y quedaba afuera”, advierte Maximiliano Ramirez, titular de Lambda Consultores.

A su juicio, lo de postergar la licitación por “falta de demanda” este mes expone el verdadero cuello de botella actual: el problema hoy no es la oferta de fondos de los bancos, sino la capacidad de los tomadores.

Tasas máximas

“Las tasas máximas que fijó Economía (UVA + 7,5%) mejoraron las condiciones, pero para un crédito promedio el ingreso familiar neto que te piden los bancos sigue estando arriba de los $ 3,5 millones”.

Hoy la gente está haciendo cuentas con mucha cautela. El descalce temporal es real: los bancos necesitan colocar estos fondos del FGS rápido (tienen 90 días de plazo tras la adjudicación), pero el proceso desde que el cliente consulta hasta que califica, busca la propiedad y firma la escritura lleva tiempo.

“Postergar un mes la subasta es una forma de dejar que maduren las carpetas que ya están en circuito antes de seguir sobreofreciendo liquidez”, señala Ramírez.

Detalle

En la última licitación agregaron un texto desde el FGS que incluía como destino exclusivo para personas “que no sean titulares de otra vivienda o que siendo titulares de una vivienda no dispongan de su uso”.

Con esta comunicación lo único que hicieron fue abrirle la puerta a casos muy particulares: por ejemplo, alguien divorciado que es titular de una parte de la casa pero ahí vive su ex pareja (no dispone del uso), o alguien que heredó una parte indivisa de una propiedad que no puede usufructuar.