Fuente: Shutterstock
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Pagar la cuota durante años y, aun así, deber en dólares más de lo que te prestaron. Eso es lo que hoy enfrentan miles de familias que tomaron un crédito hipotecario UVA.
La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), creada por el Banco Central en 2016, fue una de las mejores ideas de ingeniería financiera de la última década: en un país de alta inflación, donde el crédito hipotecario de largo plazo había desaparecido, trasladó el ajuste inflacionario al capital.
Los préstamos se expresan en una unidad que ajusta por inflación y se pagan en pesos lo que permitió plazos largos y cuotas iniciales accesibles. La promesa era simple y razonable: mientras los salarios acompañaran la inflación, el esfuerzo de pago se mantendría relativamente constante.
El problema no está en el diseño de la UVA, sino en su choque con la realidad argentina donde las propiedades se compran, se venden y se miden en dólares. Cuando el dólar se estabiliza, pero la inflación sigue corriendo, la UVA incrementa la deuda muy por encima del dólar y del propio inmueble que la garantiza: una herramienta pensada para la crisis se vuelve una carga desproporcionada en la estabilidad.
Para mostrarlo con números, simulamos un mismo préstamo de u$s 100.000 tomado en distintas fechas, en septiembre del 2016, febrero del 2024 y mayo del 2024. En todos los casos el deudor ya pagó cuotas transcurridas y, sin embargo, en lo simulado al 31 de mayo del 2026 debe en dólares más de lo que recibió.
| Préstamo (USD) | UVAs prestadas | Cuotas pagas | UVAs adeudadas | Deuda capital (USD orig.) | Deuda actual (USD hoy) | Mayor deuda por UVA | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16/9/ 16 | 100 mil | 93882 | 116 | 73522 | 78313 | 101.259 | +22946 (+29%) |
| 10/2/ 24 | 100 mil | 192579 | 27 | 184078 | 95586 | 253.522 | +157936 (+165%) |
| 31/5/ 24 | 100 mil | 95240 | 24 | 91519 | 96093 | 126.045 | +29952 (+31%) |
| 30/11/24 | 100 mil | 87943 | 18 | 85389 | 97096 | 117.603 | +20507 (+21%) |
El caso más elocuente es febrero de 2024: con apenas 27 cuotas pagadas, quien recibió u$s 100.000 adeuda hoy u$s 253.522 —un 165% más—, porque tomó el crédito con el dólar caro tras la devaluación y desde entonces el dólar quedó rezagado frente a la inflación.
Relación con el precio
El metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires ronda hoy los u$s 2450, más de un 10% por debajo de su máximo histórico y casi igual que en 2019, mientras la deuda en UVAs creció muy por encima. No se trata de cuestionar el derecho del acreedor a recuperar lo prestado, sino de reconocer que el mecanismo de ajuste puede apartarse del objetivo del crédito hipotecario: facilitar el acceso a la vivienda de manera sostenible.
El desafío no es abandonar la UVA, sino adecuar su funcionamiento: reexpresar el capital para recuperar la referencia económica de la operación, sin eliminar el ajuste por inflación. El mecanismo:
- Monto en dólares de origen. El banco estima el capital otorgado según la escritura y el porcentaje financiado, tomando el dólar al que efectivamente se pagó la operación (contado con liquidación o dólar oficial, según el período).
- Reexpresión del saldo. El saldo adeudado en UVAs se ancla a su valor proporcional en dólares de origen. La deuda continúa ajustando por UVA, pero con un límite: no puede superar el valor equivalente en dólares de la porción de capital aún no amortizada.
El cálculo se realiza siempre sobre el saldo que aún se debe, jamás sobre lo que ya se pagó. Lo ya cancelado queda definitivamente fuera del recálculo.
- Revisión anual. Cada año se recalcula; si la UVA empujó la deuda por encima del tope en dólares, se la vuelve a ese tope, protegiendo al deudor.
- Cláusula a favor del banco. Si una crisis hace que la UVA pierda frente al dólar y el saldo queda por debajo del valor proprocional de origen, el mismo recálculo asegura al banco recuperar los dólares proporcionales prestados. El riesgo cambiario se reparte entre ambas partes.
Sería un régimen voluntario: solo alcanzaría a quienes adhieran expresamente; quienes prefieran mantener su crédito en las condiciones actuales lo conservan sin cambios.
Refinanciar sin licuar
Repensar el esquema permitiría refinanciar de forma ordenada todos los créditos del mercado sin licuar deudas, protegiendo además al banco ante una crisis. El derecho lo respalda: la teoría de la imprevisión y la excesiva onerosidad sobreviniente (art. 1091 del Código Civil y Comercial), la prohibición del abuso del derecho (art. 10) y la Ley de Defensa del Consumidor apuntan en esa dirección, y el Banco Central tiene entre sus funciones proteger a los usuarios financieros.
La jurisprudencia ya limitó la cuota a un porcentaje del salario; esta propuesta es complementaria y más estructural: actúa sobre el capital, no sobre la cuota.
La UVA fue una gran idea frente a la crisis; el desafío, ahora que la macro se ordena, es que no se vuelva una trampa para quienes la usaron de buena fe. Una refinanciación que sea verdadera adecuación a la realidad, y no un simple cambio de cuotas, puede sostener el crédito, proteger al deudor y dar previsibilidad al banco: de eso depende que la casa propia siga siendo una promesa creíble.
Un segundo frente a tratar, complementario, es tributario: ampliar las exenciones de IVA sobre todos los créditos hipotecarios para abaratarlos y potenciar la actividad.
