El “Uber” de los créditos hipotecarios argentinos: cómo funciona el modelo que financia compras

Durante décadas, el crédito hipotecario tuvo un protagonista excluyente: los bancos. Si una entidad decidía reducir los préstamos, el mercado inmobiliario se frenaba casi automáticamente. Ahora, una plataforma conecta directamente a personas que necesitan completar el dinero para comprar una vivienda con inversores dispuestos a prestar sus ahorros.

En los últimos años empezó a crecer un modelo distinto que prescinde de los depósitos bancarios y conecta directamente a quienes necesitan financiamiento con personas dispuestas a invertir sus ahorros.

En Argentina ya utiliza ese esquema para financiar más de 2.000 operaciones inmobiliarias. Sus creadores lo describen con una metáfora sencilla: el “Uber” de los créditos hipotecarios.

Así como una aplicación conecta a un pasajero con un conductor sin tener autos propios, la empresa une a quien necesita completar el dinero para comprar una vivienda con un inversor dispuesto a prestarlo.

La diferencia parece sutil, pero cambia completamente la lógica del negocio. Lendar no funciona como un banco, no capta depósitos del público ni presta dinero de su patrimonio. Actúa como una plataforma que organiza la operación, administra el proceso y cobra un honorario por ese servicio.

Un crédito sin banco en el medio

La idea nació hace ocho años, cuando los fundadores de la empresa detectaron un problema recurrente en las operaciones inmobiliarias.

“Veíamos que entre el 10% y el 15% de las compraventas se caían porque al comprador le faltaba un pequeño porcentaje del dinero para cerrar la operación. Muchas personas habían ahorrado durante años, pero no llegaban al monto final”, explicó Hernán Resnicoff, CEO de Lendar, en diálogo con El Cronista.

La solución fue crear un mercado donde una persona pudiera prestarle directamente a otra.

“La llamamos el Uber de los créditos hipotecarios porque conectamos dos necesidades. De un lado está quien quiere comprar una propiedad y necesita financiamiento. Del otro, un inversor que busca obtener una renta en dólares con garantía hipotecaria.”

En ese esquema, el comprador firma el préstamo con el inversor y luego le paga directamente las cuotas todos los meses. La plataforma interviene únicamente para estructurar y administrar la operación.

Cómo funciona el sistema

A diferencia de un crédito hipotecario tradicional, la empresa no financia la compra completa de la vivienda.

El préstamo cubre como máximo el 35% del valor del inmueble. Eso significa que quien solicita el crédito ya debe haber reunido previamente el otro 65%. Para Resnicoff, esa diferencia explica buena parte del funcionamiento del modelo.

“La mayoría de nuestros clientes ya hizo el esfuerzo más importante. El 90% compra su primera vivienda y viene de pagar alquiler durante muchos años. Nosotros financiamos el tramo final para que puedan concretar la operación.”

Los préstamos tienen un plazo máximo de cinco años, se otorgan en dólares y mantienen una cuota fija durante toda la vida del crédito.

El proceso también busca diferenciarse de los bancos por la velocidad. Según la empresa, una vez presentada la documentación, la aprobación puede obtenerse en menos de siete días, ya que la propiedad ya fue valuada previamente dentro de la red de RE/MAX, con la que trabaja de manera exclusiva.

Por qué un inversor acepta prestarle a un desconocido

La pregunta aparece naturalmente. ¿Por qué alguien prestaría decenas de miles de dólares a una persona que nunca vio?

La respuesta está en el diseño del sistema. El préstamo queda garantizado mediante una hipoteca de primer grado sobre la propiedad adquirida.

Además, sólo financia una parte del valor del inmueble y exige que la cuota represente menos del 40% de los ingresos demostrables del solicitante. El comprador difícilmente se arriesgue a perder el 60% de la inversión por no pagar la cuota.

Según Resnicoff, esa combinación permitió mantener indicadores poco habituales para este tipo de financiamiento.

“Hoy tenemos alrededor de mil créditos activos. Hace un año y medio registramos morosidad cero y, en toda la historia de la empresa, nunca tuvimos que ejecutar una hipoteca.”

El CEO aclara que la baja morosidad responde justamente al perfil del cliente.

“Quien ya ahorró el 65% del valor de una propiedad hizo un esfuerzo enorme para llegar hasta ahí. No quiere perder esa inversión.”

Una plataforma, no una entidad financiera

Otra diferencia importante es el modelo de negocios.

Mientras un banco obtiene rentabilidad mediante el margen entre la tasa que paga por captar depósitos y la que cobra por prestar dinero, Lendar no participa de ese diferencial.

La plataforma cobra un fee por organizar la operación.

“Quien toma el crédito paga una comisión por única vez y el inversor también paga un fee al momento de invertir. La tasa del préstamo es exactamente la misma que recibe el inversor.”

Ese esquema busca alinear intereses. Si la tasa fuera demasiado alta, aumentaría el riesgo de mora. Si fuera demasiado baja, el inversor dejaría de encontrar atractivo el instrumento.

Un mercado que todavía tiene mucho espacio para crecer

El crecimiento del modelo todavía representa una porción pequeña del mercado inmobiliario argentino.

La empresa actualmente tabaja con 1000 préstamos, mientras que RE/MAX —su socio comercial exclusivo— participa cada año en alrededor de 100.000 operaciones inmobiliarias.

Eso significa que el sistema todavía interviene en una fracción muy reducida del mercado potencial.

Al mismo tiempo, la compañía comenzó a sumar nuevas fuentes de financiamiento. Además de los inversores particulares, recientemente lanzó junto con Allaria un Fondo Común de Inversión Cerrado destinado a canalizar ahorro privado hacia créditos hipotecarios.

Para Resnicoff, el objetivo es siempre el mismo.

“Tenemos mucha más demanda de créditos que fondos disponibles para prestar. Todo lo que permita acercar ahorro privado al mercado hipotecario ayuda a que más familias puedan comprar su primera vivienda.”

En un país donde el crédito hipotecario sigue siendo escaso en relación con otras economías de la región, el crecimiento de modelos colaborativos muestra que parte del financiamiento puede comenzar a construirse por fuera del sistema bancario tradicional.

No buscan reemplazar a los bancos, pero sí ocupar un espacio que durante muchos años quedó prácticamente vacío.