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Alquileres: cuál es el barrio porteño que triplicó su rentabilidad en solo dos años

La ley de alquileres distorsionó el mercado. Hoy los precios están en valores récord. Se suma además la baja de los valores de las propiedades a la venta. Dónde hay mayor retorno

Alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires para muchos propietarios dejó de ser un buen negocio. Sin embargo, la rentabilidad que genera triplica los números de 2020 -antes de que se promulgue la actual ley que regula el sector-.

Hoy, poner en alquiler un departamento en Capital genera un retorno en promedio del 4,7%. Se trata de una mejora de casi dos puntos en relación al año pasado cuando ese número era del 2,9%, según datos de Reporte Inmobiliario.

En Almagro los valores alcanzan cifras récord. Un monoambiente brinda un retorno de entre el 6% y  7% en el caso de una unidad de dos ambientes. La explicación es sencilla: la actual Ley de Alquileres distorsionó tanto el mercado que la oferta de propiedades cayó significativamente lo que generó un fuerte aumento de los precios.

"A partir de una escasísima oferta cada vez más cara de los alquileres y a pesar de devaluaciones mediante, la renta nominal bruta inicial de la locación de los departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires continúo mejorando en julio", explicaron desde Reporte Inmobiliario.

Además, los valores de las propiedades tuvieron una fuerte baja en los últimos tres años, alcanzando en el precio real un promedio del 35%. Mientras que, en contraposición, los alquileres alcanzaron números récords con subas por encima de la inflación.

En Almagro la situación es aún más notoria. Es que, en promedio, los departamentos usados tiene un precio de u$s 1900 el m2, según datos de Zonaprop. Esto lo convierte en uno de los barrios que más bajaron sus precios desde la pandemia. Sin embargo, por su ubicación estratégica, lidera el ranking de demanda para alquileres. Esto genera precios altos para la renta y un retorno histórico.

Por ejemplo, un monoambiente en Almagro tiene un precio promedio de u$s 63.000, ahora ese departamento en alquiler tiene un valor de $ 192.500, según Reporte Inmobiliario. Es decir que genera una renta en dólares anual del 7%. Tres veces más del retorno en 2020 antes de que se promulgue la actual Ley de Alquileres.

Según datos de la Cámara Inmobiliarias Argentina (CIA), solo existen 936 inmuebles destinados para alquiler convencional en la Ciudad de Buenos Aires. Se trata de un 30% menos de los registros de junio y un 5% de la oferta existente en 2020, antes de que se promulgue la actual ley.

Lo poco que hay hoy en oferta tiene precios muy elevados. En julio volvieron a tener una suba récord del 11,3%. De esta forma en siete meses acumularon un aumento del 89,6% , muy por encima de la inflación, que, según proyectan las consultoras privadas, rozó el 60% en el mismo periodo.

El valor de alquiler de un monoambiente en CABA es hoy de $ 143.825 por mes. Mientras un departamento de dos ambientes alcanza los $ 176.244 y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 230.178, según datos de Zonaprop.

Rentabilidad, barrio por barrio

"En cuanto a la rentabilidad media del alquiler al inicio de un contrato de locación tradicional a tres años de unidades usadas, los monoambientes son los que brindan con el 5,48 % la renta más elevada", explican desde Reporte Inmobiliario.

Es que los precios de venta de las unidades más chicas se depreciaron muy fuerte. Pero, sin embargo, no existe tanta diferencia a la hora de alquilar un inmueble según sus metros cuadrados. 

"En el caso de los dos ambientes el promedio de rentabilidad es del 5,02% y los 3 ambientes registran el 4,4%, mientras que las unidades más grandes de 3 dormitorios son las que otorgan la menor rentabilidad con el 4,19%", remarcó Reporte Inmobiliario.

Los barrios que mayor rentabilidad generan hoy en sus alquileres son aquellos que más depreciaron el valor de venta. Almagro es uno de los ejemplos en donde los alquileres se defienden y tienen precios similares a Caballito o Palermo.

Villa Crespo y Balvanera son otros de los ejemplos. El primero da un retorno por alquiler del 5,5% y 5,4% anual en dólares respectivamente. 

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