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La escritura es fundamental para acreditar cómo se adquirió una propiedad, pero no alcanza para conocer toda su situación actual.
Antes de comprar una casa, lote o chacra en la Patagonia, por ejemplo, hay que revisar la documentación registral y consultar si existen deudas de impuestos, tasas, servicios u otros conceptos.
Hay un documento clave para conocer quién figura como titular y qué gravámenes o restricciones están registrados sobre el inmueble.
Sin embargo, para saber si existen deudas económicas, es necesario complementar esa consulta con certificados o informes de los organismos correspondientes.
El documento que hay que mirar antes de comprar una propiedad
Uno de los controles principales es solicitar un informe de dominio y gravámenes ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde está ubicado el bien.
Este documento permite conocer la titularidad registral y comprobar si sobre el inmueble aparecen determinados gravámenes o restricciones, como hipotecas y embargos.
También existe una consulta diferente para conocer las inhibiciones que pueden afectar al vendedor. Esta medida recae sobre la persona y no debe confundirse con un embargo sobre un inmueble determinado.
Por eso, la escritura que presenta el vendedor no debería ser el único documento que se revise. El profesional que intervenga en la operación debe analizar la situación registral actual y determinar qué otras consultas corresponden.
Deudas de una propiedad: qué hay que consultar además del Registro
El informe de dominio y gravámenes no concentra todas las deudas que puede tener un inmueble. Para conocer la situación de impuestos, tasas y otros conceptos hay que consultar a los organismos que correspondan.
Según las características y la ubicación de la propiedad, puede ser necesario verificar:
- Impuesto inmobiliario provincial.
- Tasas municipales.
- Contribuciones que correspondan.
- Servicios públicos.
- Expensas comunes, si se trata de propiedad horizontal.
Por eso, afirmar que una propiedad está “libre de deudas” requiere comprobar cada obligación por separado.
En el caso de una chacra o campo, también pueden existir obligaciones específicas vinculadas con el inmueble. Por ejemplo, según la jurisdicción, puede ser necesario consultar la situación de riego u otras cargas relacionadas con la actividad rural.
La situación puede variar entre provincias y municipios, por lo que no existe un único certificado válido para todas las propiedades de la Patagonia.
Qué revisar antes de entregar dinero por una propiedad
Además de la situación registral y las deudas, es importante comprobar que quien vende sea el titular registral y tenga capacidad para disponer del inmueble.
También conviene realizar un estudio del título, especialmente cuando existen sucesiones, poderes, varios propietarios u otras circunstancias que puedan afectar la operación.
Si se trata de un lote, chacra o campo, pueden sumarse controles sobre catastro, superficie, límites, mensuras, accesos y servidumbres, además de las restricciones ambientales o territoriales que correspondan.
Antes de firmar una reserva o boleto, es recomendable establecer por escrito quién pagará las deudas pendientes, los gastos y los impuestos, además de las condiciones para llegar a la escritura.
El boleto tampoco reemplaza la escritura. La transmisión del dominio requiere cumplir las formalidades legales correspondientes y su inscripción registral.
Por eso, antes de entregar una suma importante, conviene que el comprador cuente con un informe registral actualizado, un estudio del título y los certificados de deuda que correspondan. De esa manera podrá conocer la situación jurídica y económica de la propiedad antes de avanzar con la operación.
