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El proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada busca modificar reglas vinculadas con los desalojos y las expropiaciones. Sin embargo, aun si fuera aprobado por ambas cámaras del Congreso, sus disposiciones no se aplicarían automáticamente en todas las provincias: el alcance dependería de la jurisdicción judicial que intervenga en cada caso.
La diferencia central está en determinar si la reforma modifica normas de fondo, que pueden tener alcance nacional, o normas procesales, cuya aplicación depende de los códigos y tribunales de cada jurisdicción.
El reparto de competencias
Hablamos con Mariano Bär, abogado constitucionalista, que explicó que la cuestión debe analizarse a partir del reparto de facultades establecido por la Constitución Nacional.
Derecho constitucional
“La explicación a esto que dije tiene una base constitucional. Cuando las provincias argentinas se constituyeron como Nación, delegaron en el gobierno federal la potestad de dictar los códigos o leyes de fondo (civil y comercial, penal, minería y materia laboral y de seguridad social)”, definió.
“Esa delegación está prevista en el artículo 75 inciso 12 de la Constitución Nacional, que además aclara que la aplicación de esas leyes o códigos le corresponde a los tribunales federales o provinciales según la persona o la cosa caiga bajo su jurisdicción”, aclaró.
El artículo 75, inciso 12, de la Constitución atribuye al Congreso nacional la facultad de dictar los códigos Civil y Comercial, Penal, de Minería y del Trabajo y la Seguridad Social. Pero el mismo artículo establece que esas normas deben aplicarse sin alterar las jurisdicciones locales.
Esto significa que una ley nacional puede fijar reglas generales sobre la propiedad, los contratos o las obligaciones, pero su aplicación concreta puede quedar en manos de tribunales provinciales o federales, según las características del conflicto.
El abogado distinguió esas normas de las reglas que determinan cómo se tramita un juicio. “Lo que las provincias no delegaron fueron los códigos de forma, es decir, los procesales. Esa potestad la conservaron para sí y en virtud de la regla general del artículo 121 de la Constitución, las provincias retienen todo el poder no delegado expresamente al gobierno federal”, explicó.
El artículo 121 establece que las provincias conservan todo el poder que no fue delegado al Gobierno federal. Dentro de esas facultades se encuentra, en principio, la organización de sus tribunales y la regulación de los procesos judiciales que tramitan ante ellos.
El desalojo y los códigos procesales
Uno de los puntos más relevantes del proyecto es el mecanismo previsto para acelerar los procesos de desalojo. Pero el desalojo no solo involucra el derecho del propietario a recuperar un inmueble: también requiere un procedimiento judicial específico.
“El juicio de desalojo es, precisamente, un procedimiento. Regula cómo se tramita el desalojo, pero no el derecho de fondo que se discute en estos juicios. Por eso su reglamentación es, en principio, competencia de cada provincia”, puntualiza Bär.
La diferencia es determinante. El Congreso puede legislar sobre el derecho de propiedad y sobre las obligaciones derivadas de un contrato de alquiler, pero no necesariamente puede imponer el mismo trámite judicial en todos los tribunales del país.
Cada provincia cuenta con su propio código procesal y con reglas específicas para sustanciar los juicios de desalojo. Por eso, una modificación del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación no reemplazaría automáticamente las normas procesales provinciales.
El abogado aclaró que existen casos en los que intervienen los tribunales federales. “También existe un Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que rige los juicios en los que el Estado nacional es parte o en los que interviene la justicia federal por razón de las personas o el ámbito territorial”, señaló.
De esta manera, la eventual aplicación de un mecanismo de desalojo más rápido dependería, entre otros factores, del tribunal que tenga competencia en el expediente pues no todos los conflictos vinculados con inmuebles tramitan ante la Justicia federal ni todos están sometidos al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
El caso particular de la Ciudad de Buenos Aires
La Ciudad de Buenos Aires presenta una situación particular porque conviven tribunales propios de la Ciudad con organismos de la Justicia Nacional que todavía no fueron transferidos en su totalidad.
“Hay que acordarse de que, hasta la reforma constitucional de 1994, la Capital Federal no tenía autonomía y era un territorio bajo jurisdicción directa del gobierno nacional. La reforma del 94 le reconoció un régimen de gobierno autónomo, equiparable en varios aspectos al de una provincia, con facultades propias de legislación y de jurisdicción”, observó Bär.
“Por eso ahora la Ciudad tiene su poder judicial y sus códigos. Pero todavía no se traspasó completa la justicia nacional y queda buena parte de la justicia que actúa en la ciudad siendo la justicia nacional y no una justicia porteña propia, porque ese traspaso que prevé la constitución sigue trabado, o avanza muy de a poco”, continuó.
La coexistencia de ambos sistemas judiciales incide especialmente en los conflictos derivados de los contratos de alquiler.
“Los conflictos por alquileres en la Ciudad de Buenos Aires todavía se litigan ante la justicia nacional. Y ahí se aplica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que es donde se modifica el mecanismo de desalojo exprés”, afirmó el constitucionalista.
“Tal como está planteada, la reforma solo alcanza a los procesos de desalojo que tramitan en esa jurisdicción. En el resto del país, cada provincia tiene su propio código procesal y su propia regulación del juicio de desalojo. Esto no lo modifica”, continuó.
Por lo tanto, el eventual mecanismo de desalojo exprés alcanzaría de manera directa a los procesos que tramiten bajo el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
En el resto del país, la aplicación no sería automática: dependería de los códigos procesales de cada provincia y de las decisiones legislativas que adopte cada jurisdicción.
Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada: qué ocurriría con las expropiaciones
El proyecto también contempla cambios en el régimen de expropiaciones. En este punto, la aplicación territorial dependería de cuál sea el Estado que disponga la expropiación.
La Constitución reconoce la inviolabilidad de la propiedad, aunque admite la expropiación por causa de utilidad pública, calificada por ley y con una indemnización previa. En un sistema federal, esa potestad no corresponde exclusivamente al Estado nacional.
“Parecido pasa con el régimen de expropiaciones que la ley también modifica. La potestad de expropiar no es un poder delegado en forma exclusiva a la Nación. Cada nivel de gobierno (nacional, provincial y a veces municipal) expropia según sus necesidades y su Constitución provincial y leyes provinciales”, observó el letrado.
La Nación tiene su propio régimen de expropiaciones, regulado por la Ley 21.499, mientras que las provincias cuentan con sus propias normas. La información oficial sobre el régimen expropiatorio reconoce la existencia de competencias nacionales y provinciales para declarar la utilidad pública dentro de sus respectivos ámbitos.
Por eso, una modificación de la ley nacional no necesariamente cambiaría el procedimiento aplicable a una expropiación dispuesta por una provincia o un municipio.
“La Ley Nacional de Expropiaciones y las modificaciones que ahora se le harían van a regir únicamente las expropiaciones que dispone el Estado nacional. Y a su vez cada provincia que ya tiene su propio régimen expropiatorio va a seguir fijando, según sus propias reglas, la base de cálculo de la indemnización. Por lo tanto, los cambios en materia de indemnizaciones que trae este proyecto tampoco alcanzan, en principio, a las expropiaciones provinciales o municipales”, puntualizó.
La jurisdicción define el alcance
La eventual reforma no debería interpretarse como un régimen único que opere de la misma manera en todo el territorio argentino. El alcance de sus disposiciones dependería de la materia regulada, de quién sea la parte involucrada, del inmueble alcanzado y del tribunal competente.
En términos generales, las modificaciones sobre derechos de fondo podrían tener alcance nacional, mientras que los cambios sobre los procedimientos judiciales quedarían limitados por la distribución constitucional de competencias. En los desalojos, el dato central sería si el expediente tramita ante la Justicia Nacional o federal, o ante los tribunales ordinarios de una provincia.
En las expropiaciones, en tanto, habría que identificar qué nivel de gobierno dispone la medida. Si se trata del Estado nacional, resultaría aplicable la Ley Nacional de Expropiaciones, si la medida es provincial o municipal, deberían considerarse las normas locales.
Es necesario aclarar que el Senado aprobó la iniciativa el 7 de agosto de 2026, con 37 votos a favor y 33 en contra, y le dio media sanción. El proyecto fue girado a la Cámara de Diputados, por lo que todavía no es una ley vigente.
Además, durante el tratamiento en el Senado se eliminaron los capítulos referidos a la compra de tierras por extranjeros y a la Ley de Manejo del Fuego.
