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Tras la derogación de la Ley de Alquileres, cambió la relación entre propietarios e inquilinos de acuerdo a las modificaciones establecidas en el DNU 70/2023. Desde entonces, las condiciones son pactadas libremente en los contratos.
En este marco, una de las dudas que se generó es si el propietario puede tener libre acceso a la vivienda, sin necesidad de pedir permiso previamente.
Lo cierto es que existen excepciones que le permiten al dueño ingresar a la vivienda y, en consecuencia, le exigen al inquilino que habilite el acceso.
Murió la Ley de Alquileres: cuándo pueden ingresar los propietarios a la vivienda
El hecho de ser dueño de una propiedad no significa que pueda ingresar libremente mientras está alquilada.
Cuando comienza una locación, el inquilino obtiene el derecho a utilizar y gozar del inmueble durante el período establecido en el contrato. Por eso, mientras el contrato está vigente, el propietario no puede presentarse y entrar por su cuenta sin autorización.
Además, el Código Penal establece que quien ingresa a una vivienda ajena contra la voluntad expresa o presunta de quien tiene derecho a excluirlo puede incurrir en el delito de violación de domicilio.
Sin embargo, la situación cambia cuando existe una razón legítima para acceder al inmueble y, especialmente, cuando esa posibilidad fue contemplada en el contrato.
Los casos en los que puede ser necesario ingresar a la vivienda
El Código Civil y Comercial establece entre las obligaciones del propietario la conservación del inmueble en condiciones adecuadas para el uso y goce convenido.
El artículo 1201 dispone que el locador debe conservar la cosa alquilada en estado de servir al uso pactado y hacerse cargo de las reparaciones que correspondan cuando el deterioro no sea imputable al inquilino.
Por eso, pueden existir situaciones en las que el propietario, un administrador o una persona encargada de realizar una reparación necesite acceder al inmueble.
- Reparaciones necesarias o urgentes: el locador tiene la obligación de conservar el inmueble en condiciones de uso. El Código Civil y Comercial establece expresamente sus obligaciones de conservación y reparación.
- Cláusulas específicas del contrato: las partes pueden pactar condiciones de acceso, por ejemplo para inspeccionar el estado del inmueble o coordinar determinadas visitas. Hay contratos que establecen expresamente aviso previo y horarios para estas situaciones.
- Visitas por venta o futura locación: puede contemplarse contractualmente, pero no significa que el propietario pueda aparecer y entrar unilateralmente.
- Situaciones de emergencia: si existe un peligro grave para las personas o el inmueble, puede existir una justificación excepcional para ingresar. El Código Penal contempla expresamente el ingreso para evitar un mal grave.
- Orden judicial: el domicilio es inviolable y el ingreso compulsivo puede requerir intervención judicial según el caso.
La excepción más importante: una emergencia
Hay una diferencia fundamental entre ingresar para realizar una reparación programada y hacerlo ante una situación de peligro.
Por ejemplo, una pérdida importante de gas, un incendio, una inundación que pueda afectar otras unidades o una situación que implique un riesgo grave puede requerir una intervención inmediata.
El Código Penal contempla el delito de violación de domicilio cuando una persona ingresa contra la voluntad de quien tiene derecho a excluirla, pero la aplicación de esta norma debe analizarse junto con las circunstancias concretas de cada caso.
Por eso, una emergencia real no puede equipararse a la decisión unilateral del propietario de entrar para revisar cómo está la vivienda.
