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El Gobierno promulgó la Ley de Inocencia Fiscal II, una norma que introduce cambios relevantes en materia tributaria y busca otorgar mayores garantías a los contribuyentes que decidan regularizar su situación fiscal.
Aunque la ley ya está vigente, todavía quedan pendientes definiciones clave. Por un lado, ARCA debe reglamentar distintos aspectos operativos del nuevo régimen. Por otro, la Unidad de Información Financiera (UIF) aún debe establecer los procedimientos vinculados a la justificación del origen de los fondos y los controles antilavado que deberán aplicar los sujetos obligados.
En el mercado inmobiliario, la expectativa es particularmente alta. La nueva normativa podría facilitar el uso de los denominados “dólares del colchón” para la compra de propiedades, al otorgar mayores resguardos frente a eventuales cuestionamientos fiscales.
Sin embargo, especialistas advierten que la falta de reglamentación todavía genera incertidumbre sobre cómo podrán concretarse estas operaciones en la práctica.
En diálogo con El Cronista, Marcelo Rodríguez, CEO de MR Consultores, explica que para entender el impacto de la ley en la compraventa de inmuebles es necesario analizar dos cuestiones centrales: los beneficios fiscales que incorpora la norma y las exigencias vinculadas a la prevención del lavado de activos.
Qué cambia para quienes quieren comprar una propiedad con dólares del colchón
Según explica Rodríguez, el principal beneficio y cambio de la ley aparece en el plano tributario. “La ley de inocencia fiscal II da un reaseguro importante desde el punto de vista fiscal a quienes exterioricen dinero”, señala.
Hasta ahora, uno de los principales temores de quienes utilizaban fondos no declarados para comprar una propiedad era que ARCA pudiera presumir que ese dinero ya integraba su patrimonio en años anteriores y, en consecuencia, reclamar impuestos correspondientes a ejercicios pasados.
Javo González, corredor inmobiliario, explica que la nueva ley modifica este escenario. “Para quienes entren en este régimen, los dólares que usás se consideran incorporados en tu patrimonio el mismo día en que hacés la compra. Entonces, ARCA no puede ir para atrás y decir que los tenías desde antes para cobrarte Bienes Personales de esos años”, sostiene sobre los últimos cambios de comprar una propiedad con dólares del colchón.
La norma también fortalece las protecciones para los contribuyentes que adhieran al régimen simplificado de Ganancias y amplía las posibilidades de corregir inconsistencias detectadas por el fisco sin perder los beneficios.
“Tenés muchas instancias de rectificación y pago, incluso hasta después que se corra la vista del proceso determinativo de oficio, con lo cual el contribuyente está seguro de que pagando con intereses lo que cuestione el fisco puede mantener incólume el período fiscal base”, destaca Rodríguez.
Además, la ley introdujo un nuevo umbral para determinar cuándo existe una discrepancia significativa entre lo declarado y lo detectado por ARCA. Aun cuando la diferencia supere el 15% previsto en la normativa, los beneficios no se perderán si el ajuste reclamado no supera los $ 5.000.000.
Por qué todavía pueden pedirte justificar los dólares
Aunque desde el punto de vista fiscal la situación parece encaminarse, el mayor desafío hoy pasa por las normas vinculadas a la prevención del lavado de activos. Rodríguez considera que este es el aspecto más relevante que aún debe resolverse y es uno de los aspectos que aún no fueron modificados.
Los escribanos son sujetos obligados ante la Unidad de Información Financiera (UIF) y deben cumplir con procedimientos destinados a verificar que las operaciones se ajusten a las normas vigentes. Por eso, aunque una persona pueda contar con una mayor protección frente a eventuales reclamos fiscales, eso no significa que quede automáticamente eximida de acreditar el origen de los fondos.
El especialista advierte que todavía falta una reglamentación específica de la UIF que establezca cómo deberán actuar estos sujetos obligados frente a quienes quieran utilizar dinero no declarado para comprar una propiedad.
Esto genera un problema concreto para muchas operaciones inmobiliarias.
Hoy, cuando una escritura supera los u$s 185.000, el escribano tiene la obligación de solicitar una certificación contable firmada por contador público que acredite el origen de los fondos. “Pero obviamente el contador público no la puede firmar porque esos fondos no los tiene exteriorizados el contribuyente”, explica Rodríguez.
Según el especialista, allí aparece una contradicción práctica que todavía no fue resuelta por la normativa.
“Si un individuo va a hacer una escritura de u$s 300.000, por ejemplo, le siguen pidiendo la certificación contable de origen lícito de fondos, pero el contador no está habilitado para hacer ese informe porque esos fondos no figuran en sus presentaciones fiscales”, afirma.
Qué riesgos existen hoy para quienes quieren avanzar con una operación
La principal incertidumbre radica en que los sujetos obligados a reportar operaciones sospechosas ante la UIF continúan sujetos a las normas vigentes mientras no se publique la nueva reglamentación.
Entre ellos se encuentran los escribanos, que deben evaluar si la operación resulta consistente con el perfil económico del comprador.
“Acá el tema más complejo es cómo tiene que actuar un individuo obligado a realizar un reporte de operación sospechosa cuando está en el marco de una transacción”, sostiene Rodríguez.
Actualmente, cuando el monto de una escritura supera el límite de los u$s 185.000, los controles son más exigentes y el escribano debe requerir documentación adicional que justifique el origen de los fondos.
“Más allá de que la ley contempla que no es necesario bancarizar y que el contribuyente puede ir con los dólares frente al escribano, el escribano te pide un certificado de origen de fondos porque la UIF no modificó esa normativa todavía”, explica Rodríguez.
Por eso, el mercado sigue a la espera de la reglamentación. “Mientras eso no ocurra, las escrituras no se pueden firmar, es decir, no avanzan las operaciones”, concluyó.
