Aunque en los últimos meses se registró una desaceleración en los aumentos, el costo de las expensas se mantiene en niveles elevados. Según datos de ConsorcioAbierto, en la Ciudad de Buenos Aires el valor promedio alcanzó los $ 326.183 en marzo, lo que representa una suba interanual del 36%. En tanto, en la provincia de Buenos Aires el promedio se ubicó en $ 160.921, con un incremento del 44,3% en los últimos 12 meses. En muchos casos, este gasto representa entre un 20% y un 40% adicional sobre el valor del alquiler, lo que presiona cada vez más el presupuesto de los hogares. A esto se suma el ajuste de los contratos: por ejemplo, un alquiler de $ 650.000 iniciado en enero con actualización cuatrimestral por inflación puede trepar a $ 731.615 en mayo, mientras que aquellos indexados por ICL registran subas cercanas al 9,3%. El impacto de estos aumentos ya se refleja en la mora. Según ConsorcioAbierto, el 17% de las unidades funcionales presenta deuda, es decir, casi dos de cada diez departamentos no están al día. Sin embargo, otras mediciones elevan aún más la preocupación: de acuerdo con IDATA, la morosidad alcanza al 34% en CABA y al 38% en la provincia de Buenos Aires. En este contexto, especialistas del sector consultados por El Cronista explicaron que, frente al atraso en los pagos, “por lo general los administradores tienen un fondo de reserva por estos motivos y para gastos extraordinarios”, lo que permite cubrir necesidades básicas del consorcio en el corto plazo. Desde el sector atribuyen esta dinámica no solo a la inflación, que en marzo fue del 3,4%, sino también a la propia estructura de costos de los consorcios. Este factor explica por qué, incluso cuando el ritmo inflacionario se desacelera, las expensas continúan en niveles elevados: se trata de gastos difíciles de ajustar en el corto plazo. En la Ciudad de Buenos Aires, la mayor parte del presupuesto se concentra en: En la provincia de Buenos Aires, el peso del personal es aún mayor (36%) y el mantenimiento puede llegar a representar hasta el 45% del total. Las expensas constituyen una obligación legal asociada directamente a la propiedad, por lo que su incumplimiento genera consecuencias concretas y progresivas. En primera instancia, la deuda es siempre exigible al propietario del inmueble, independientemente de que luego este pueda reclamarle el pago al inquilino según lo establecido en el contrato de alquiler. Con el paso del tiempo, los atrasos generan intereses, que suelen ubicarse en torno al 3% mensual, y la deuda crece rápidamente. Además, queda asociada al inmueble, es decir, “sigue a la cosa”, más allá de quién sea su ocupante. El procedimiento de cobro puede variar según el reglamento de cada edificio, pero en general sigue un esquema similar. Ante la falta de pago, el administrador del consorcio suele intimar al deudor mediante carta documento. Posteriormente, se convoca a una instancia de mediación obligatoria. Si no se logra un acuerdo, el caso avanza a la vía judicial. Este tipo de proceso, conocido como juicio ejecutivo, suele extenderse entre seis meses y dos años, según el caso. Si la deuda no se regulariza, el proceso puede culminar en la subasta del inmueble para cancelar lo adeudado. No obstante, antes de llegar a este escenario, en la práctica suelen abrirse instancias de negociación, como acuerdos de pago o planes en cuotas con el consorcio. Ante una situación de atraso, los especialistas recomiendan actuar rápidamente para evitar que la deuda escale. En ese sentido, aconsejan comunicar el problema de forma temprana: “Hay que avisar al consorcio que se tienen problemas para pagar las expensas y proponer algún plan de pago”. Al momento de alquilar, una de las dudas más comunes es cómo se dividen las expensas entre propietario e inquilino. Aunque no existe una ley que obligue de manera general a una de las partes a hacerse cargo, en la práctica la clave está en lo que establece el contrato de locación. Las expensas suelen dividirse en dos grandes categorías. Por un lado, están las expensas ordinarias, que corresponden a los gastos habituales del consorcio, como la limpieza de los espacios comunes, el consumo de luz, el mantenimiento de ascensores y los sueldos del personal. Este tipo de gastos, vinculados al uso cotidiano del inmueble, suelen quedar a cargo del inquilino, siempre que el contrato lo establezca de manera expresa. Por otro lado, se encuentran las expensas extraordinarias, que incluyen gastos excepcionales o no habituales, como reparaciones estructurales, arreglos de fachada o cambios de instalaciones. En estos casos, lo habitual es que la responsabilidad recaiga sobre el propietario, ya que se trata de erogaciones que mejoran o preservan el valor del inmueble.