La conversación sobre el proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada vuelve a poner en el centro una preocupación concreta para quienes alquilan inmuebles: cuánto tiempo puede pasar entre el incumplimiento del inquilino y la recuperación efectiva de la propiedad.
La semana pasada cayó la sesión en el Senado para el tratamiento de la media sanción a la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, la norma que busca acortar plazos, agilizar intimaciones y ordenar un escenario que hoy muchos propietarios perciben como incierto.
Para el mercado de alquileres, la promesa es menos demora, más previsibilidad y una respuesta judicial más rápida frente a la mora.
Pero, mientras la fecha de tratamiento se corre nuevamente, los especialistas advierten que el efecto de la reforma no será uniforme en todo el país y que la verdadera protección del dueño seguirá dependiendo de contratos bien redactados, documentación completa y una estrategia preventiva sólida.
Desalojos exprés: qué miran los expertos
Desde el Estudio Jurídico Sánchez Ferré plantean una lectura del proyecto en dos frentes. Por un lado, consideran que “el proyecto representa un avance conceptual indiscutible para reducir el riesgo de ocupación y revalorizar los activos”. Por otro, señalan que esa mejora no debe leerse como una solución automática para todos los casos ni para todas las jurisdicciones.
La clave, explican, está en entender que una ley procesal nacional no se aplica del mismo modo en todo el país. Eso obliga al propietario a mirar no solo el texto de la norma, sino también el modo en que cada fuero y cada tribunal la interprete y la haga operativa.
¿Hay beneficios para el propietario?
El principal beneficio para quien alquila es la reducción del tiempo de espera ante la mora. Si el sistema avanza en la dirección que propone el proyecto, el dueño podría intimar más rápido, iniciar antes la demanda y recuperar el inmueble con mayor previsibilidad.
Ese cambio no es menor. Para muchos propietarios, el problema no es solo el incumplimiento del pago, sino la extensión del conflicto en el tiempo. Una vía más ágil puede reducir pérdidas, mejorar la administración del inmueble y fortalecer la decisión de volver a poner una unidad en alquiler.
Los límites de la reforma
El estudio advierte que la eficacia real de las restituciones anticipadas dependerá de las contracautelas que exijan los jueces y de la respuesta concreta del sistema judicial en cada expediente. Esa observación es central porque una norma puede abreviar plazos en el papel y, aun así, encontrar demoras en la práctica.
También señalan la discrepancia jurisdiccional. Mientras la reforma impacta directamente en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (aplicable en CABA), la Provincia de Buenos Aires rige sus procesos por su propio código (CPCCBA).
Sin una adhesión o reforma legislativa provincial, los plazos en territorio bonaerense podrían diferir de los de los de CABA.
La ejecución en la práctica: desafíos
Otro aspecto que suele quedar fuera del debate político es la logística del desalojo. Los abogados remarcan que la recuperación efectiva de la propiedad depende de oficiales de justicia, fuerza pública y, en algunos casos, intervenciones vinculadas con menores o personas en situación de vulnerabilidad.
Ese detalle cambia la perspectiva. La ley puede ordenar el procedimiento, pero la velocidad real también depende de la capacidad del Estado para ejecutar lo que la norma habilita. En otras palabras, no alcanza con tener una herramienta legal más rápida si el engranaje institucional sigue operando con demoras.
La prevención como defensa
La conclusión del estudio apunta a un criterio práctico que conviene subrayar para cualquier propietario. “La celeridad no empieza en los tribunales, sino en una adecuada prevención contractual y procesal”, afirman.
Y agregan que “contar con títulos ordenados y contratos bien estructurados sigue siendo la herramienta fundamental para defender el dominio”.
Ese enfoque es especialmente útil para el propietario. La reforma puede mejorar el marco general, pero el resguardo concreto del inmueble sigue dependiendo de la calidad del contrato, de la documentación respaldatoria y de la manera en que se administra la relación locativa desde el inicio.
El proyecto volverá a tratarse en el Senado el 6 de agosto, cuando se retome la sesión que quedó en cuarto intermedio a mediados de julio.
Además del quórum, para obtener media sanción el proyecto requiere de los votos suficientes en el recinto. Aun si el Senado le da media sanción, el proyecto debe pasar por la Cámara de Diputados, que puede aprobarlo tal cual llega o introducir modificaciones, en cuyo caso volvería al Senado para una nueva revisión.
Recién con la sanción de ambas cámaras, el proyecto pasa al Poder Ejecutivo para su promulgación y publicación en el Boletín Oficial, momento en que entraría en vigencia.
Para los propietarios, ese último paso también tiene una capa adicional. Desde Sánchez Ferré, en el caso puntual del desalojo exprés, su aplicación efectiva en la Provincia de Buenos Aires quedará supeditada a que exista una adhesión o reforma del código procesal provincial.
