Desalojos exprés: qué cambia, lo que dice la letra chica y cómo protegerá a propietarios

El Senado trata este jueves, en sesión ordinaria desde las 14, el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. El capítulo que habilitaba la compra de tierras rurales por parte de extranjeros quedó fuera del debate luego de que el oficialismo, encabezado por Patricia Bullrich, resolviera bajarlo ante el rechazo de gobernadores propios como Osvaldo Jaldo y Rolando Figueroa.

El resto de la iniciativa, sin embargo, avanza sin cambios. Entre los puntos que sí llegan al recinto está la reforma al régimen de desalojos, uno de los capítulos con mayor impacto directo sobre los inquilinos.

El proyecto modifica el Código Civil y Comercial para que las demandas de desalojo tramiten por vía sumarísima, el procedimiento judicial más breve que prevé el Código, pensado originalmente para causas urgentes. Con este esquema los plazos procesales se acortan respecto del juicio de desalojo ordinario, que hoy puede extenderse durante meses.

El texto también amplía los casos en los que un juez puede ordenar la restitución inmediata de un inmueble. Para que proceda, alcanza con que el derecho invocado por el propietario sea verosímil y con que se ofrezca una caución juratoria, es decir una garantía basada en la propia declaración de quien reclama, sin necesidad de un depósito de dinero.

La reforma habilita además el uso de la fuerza pública, incluido el allanamiento y la apertura de cerraduras, para ejecutar los lanzamientos cuando el ocupante no desaloja de manera voluntaria.

El proyecto incorpora dos resguardos

Si en la vivienda hay menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, antes de la restitución deben intervenir los organismos de protección y el Ministerio Público Tutelar, que cuentan con diez días para buscar una alternativa habitacional.

Para los casos de mora en el pago del alquiler, el esquema es algo más gradual que en otros supuestos, ya que exige el envío de una carta documento y otorga diez días corridos al inquilino para regularizar la deuda antes de que el propietario pueda avanzar con el desalojo.

Qué dice el mercado inmobiliario

Para el mercado de alquileres la promesa central del proyecto es menos demora, más previsibilidad y una respuesta judicial más rápida frente a la mora. Desde el Estudio Jurídico Sánchez Ferré coinciden con ese diagnóstico, aunque con matices. “El proyecto representa un avance conceptual indiscutible para reducir el riesgo de ocupación y revalorizar los activos”, sostienen desde el estudio, aunque aclaran que esa mejora no debe leerse como una solución automática para todos los casos ni para todas las jurisdicciones.

El estudio advierte que la eficacia real de las restituciones anticipadas dependerá de las contracautelas que exijan los jueces y de la respuesta concreta del sistema judicial en cada expediente. Una norma puede abreviar plazos en el papel y, aun así, encontrar demoras en la práctica si el aparato judicial no acompaña ese ritmo.

A esto se suma una diferencia jurisdiccional relevante. La reforma impacta directamente en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, aplicable en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que la Provincia de Buenos Aires rige sus procesos por su propio código. Sin una adhesión o una reforma legislativa provincial, los plazos en territorio bonaerense podrían terminar siendo distintos a los de CABA, algo que el estudio remarca como uno de los puntos que suele quedar fuera del debate político.

Desde esa misma óptica, los especialistas insisten en que el resguardo concreto de un inmueble seguirá dependiendo, más allá de la reforma, de la calidad del contrato de locación y de la documentación respaldatoria. “La celeridad no empieza en los tribunales, sino en una adecuada prevención contractual y procesal”, señalan, y agregan que “contar con títulos ordenados y contratos bien estructurados sigue siendo la herramienta fundamental para defender el dominio”.

Desalojos expréss: cuándo se trata el proyecto

Aun si el Senado le da media sanción al proyecto en la sesión de hoy, la reforma todavía debe pasar por la Cámara de Diputados, que puede aprobarla tal como llega o introducir modificaciones. En ese último caso, el texto volvería al Senado para una nueva revisión. Recién con la sanción de ambas cámaras el proyecto pasa al Poder Ejecutivo para su promulgación y publicación en el Boletín Oficial, momento en que entraría en vigencia.

Para los propietarios de la Provincia de Buenos Aires, ese recorrido tiene además una etapa adicional, ya que la aplicación efectiva del desalojo exprés en ese territorio quedará supeditada a que exista una adhesión o una reforma del código procesal provincial.

El proyecto llega al recinto además con dos pedidos de participación virtual que el pleno deberá resolver antes de entrar en el debate de fondo, el de la senadora Anabel Fernández Sagasti, que cursa la semana 32 de embarazo, y el del radical Flavio Fama, operado de la rodilla. Ambos fueron autorizados por la vicepresidenta Victoria Villarruel, aunque la validez de esa autorización quedó sujeta a la votación del pleno, que deberá definir si la resolución se aprueba por mayoría simple o por dos tercios.

Con el capítulo de extranjerización fuera del temario, la sesión de hoy funciona como un test más acotado pero igual de sensible para el oficialismo, que necesita el mismo número de votos que le faltaron para la reforma completa.

La marcha convocada por organizaciones de inquilinos, sindicales y ambientales para esta tarde frente al Congreso mantiene su convocatoria, pese a la baja del capítulo más polémico.