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La discusión sobre la propiedad privada sumó un nuevo capítulo con el proyecto de ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que busca reforzar la protección de los propietarios.
El proyecto, impulsado por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, ya obtuvo la aprobación del Senado. Sin embargo, todavía necesita el respaldo de la Cámara de Diputados para convertirse en ley. Entre otros cambios, propone modificaciones al régimen de expropiaciones y una profunda reforma de los procesos de desalojo.
Precisamente, uno de los puntos que más atención genera es la creación de mecanismos de “desalojo exprés”. La propuesta habilita mecanismos de restitución anticipada y procedimientos sumarísimos que podrían reducir significativamente los tiempos actuales para recuperar una vivienda.
Según plantea el texto aprobado por la Cámara alta, el objetivo es “eliminar restricciones ilegítimas que limitan el contenido esencial del derecho de propiedad, fortalecer su protección y profundizar en el camino de promover la seguridad jurídica”.
Cuánto dura hoy un proceso de desalojo
Actualmente, cuando un inquilino deja de pagar el alquiler o permanece en el inmueble una vez finalizado el contrato, el propietario debe atravesar una serie de pasos antes de recuperar la posesión de la vivienda.
En los casos de falta de pago, antes de iniciar el proceso el locador debe intimar al inquilino para que regularice la deuda. El plazo mínimo de esa intimación es de 10 días. Si el incumplimiento persiste o si el contrato ya venció y el inmueble no es restituido, recién entonces puede iniciarse una acción judicial de desalojo.
Sin embargo, los tiempos judiciales suelen extenderse durante varios meses y, dependiendo de la jurisdicción y de las incidencias procesales que surjan durante el expediente, incluso pueden superar ampliamente ese período.
Precisamente esa demora es uno de los principales argumentos utilizados por quienes promueven la reforma.
Qué cambiaría con el desalojo exprés
Uno de los principales cambios que propone la iniciativa es que las acciones de desalojo se tramiten mediante un juicio sumarísimo, con plazos más breves que los del procedimiento tradicional, entre cuatro y seis meses.
Además, el proyecto incorpora la posibilidad de una restitución anticipada del inmueble cuando exista verosimilitud del derecho y establece herramientas específicas para los casos de falta de pago y vencimiento del contrato.
En los desalojos por falta de pago, el propietario deberá realizar primero la intimación correspondiente y otorgar un plazo mínimo de 10 días corridos para que el inquilino cancele la deuda. Una vez cumplido ese plazo, podrá solicitar la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria, mientras se inicia el proceso judicial.
Por eso, cuando se habla de un “desalojo en 10 días”, el dato debe entenderse con precisión: los 10 días corresponden al plazo mínimo que tendría el inquilino para regularizar la deuda después de ser intimado. No significa necesariamente que todo el proceso judicial se resuelva en diez días.
En los casos vinculados con daños, uso indebido de la propiedad o modificaciones no autorizadas, el juez deberá realizar una inspección judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera resolución.
La propuesta también contempla una protección para el inquilino frente a posibles abusos. Si se comprobara que un propietario obtuvo una restitución anticipada ocultando información o pagos efectuados por el inquilino, podría ser condenado a pagar una multa de hasta diez veces el último alquiler mensual, además de afrontar eventuales reclamos por daños y perjuicios.
Desalojo exprés: a quién beneficiaría y a quién perjudicaría
Para Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, el principal efecto de la reforma recaerá sobre los propietarios que actualmente perciben un elevado riesgo al momento de poner una vivienda en alquiler.
“El hecho de que se pueda desalojar hace que muchos más jugadores quieran participar de ese negocio. Como ahora es un negocio mucho más predecible y, por lo tanto, más rentable, entran muchas más propiedades en circulación”, explicó.
Según el ejecutivo, la medida no perjudica al inquilino que cumple con sus obligaciones contractuales. Por el contrario, considera que podría favorecerlo indirectamente.
“Al inquilino de bien lo beneficia en que va a pagar alquileres más bajos. Va a tener mejores propiedades a más bajo precio”, sostuvo.
En cambio, afirmó que el impacto negativo recaería sobre quienes incumplen los contratos o utilizan inmuebles ajenos sin respetar las condiciones pactadas. “Al inquilino de mal le va a durar 10 días la gracia, porque en el tiempo que ocurre este desalojo exprés está afuera”, señaló.
Desde su visión, el proyecto genera un escenario en el que los propietarios recuperan capacidad de decisión sobre sus activos y reducen la incertidumbre asociada a potenciales conflictos de ocupación o falta de pago.
Más propiedades en alquiler y posibles bajas en los precios
Más allá del proceso de desalojo en sí, el sector inmobiliario observa posibles efectos sobre la oferta de viviendas y la actividad de la construcción.
Tapiola sostiene que una mayor protección de la propiedad privada podría incentivar a más personas a invertir en inmuebles destinados a la renta. “Va a haber mucha más demanda de propiedades por parte de inversores porque ahora les interesa entrar en el negocio del alquiler”, afirmó.
Según su análisis, si más propietarios e inversores deciden destinar viviendas al mercado locativo, la oferta disponible aumentaría y eso podría ejercer presión sobre los precios. “Como va a haber más oferta, van a bajar los precios del alquiler”, proyectó.
El especialista también considera que el efecto podría trasladarse a la construcción. Con más inversores interesados en adquirir unidades para alquilar, aumentaría la demanda de nuevos desarrollos inmobiliarios y se estimularía la actividad del sector.
De todos modos, advirtió que los cambios no serían inmediatos. “Esto seguramente no pase en un día. Va a ser un proceso porque el mercado inmobiliario es lento en reaccionar. Lo vamos a ir viendo a lo largo del tiempo”, concluyó.
