Comprar casa en un country: los seis detalles que conviene revisar antes de firmar, según especialistas

Especialistas del mercado inmobiliario coinciden en que el comprador es mucho más selectivo que hace algunos años. El auge de la oferta no sólo afecta a los precios sino que, además, impacta en las decisiones de quien va a invertir.

Cuando se trata del segmento premium, el de los barrios cerrados, antes de firmar, conviene revisar aspectos que muchas veces quedan fuera de la negociación y aparecen recién después de mudarse. Porque comprar una casa o un lote en un country ya no consiste solamente en encontrar una buena ubicación o negociar el mejor precio.

Después de varios años de cambios en el mercado inmobiliario, los compradores comenzaron a hacer una cuenta bastante más amplia.

“Lo que se ve en el segmento es un cambio de composición de la demanda. Es un comprador más selectivo y mejor informado. Analiza el costo total de vivir en un lugar, no solo el precio de entrada”, resume Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y director general de Fabián Achával Propiedades.

Ese cambio también modificó la manera en que se evalúan los barrios privados. Ya no alcanza con mirar el valor del lote o de la casa. Expensas, infraestructura, reglamentos internos, servicios, situación jurídica y administración del barrio pueden alterar significativamente el costo y la calidad de vida una vez concretada la compra.

Estos son los seis puntos que especialistas del sector consideran indispensables revisar antes de firmar.

1. No mirar solamente el precio de compra

El primer error suele ser concentrarse únicamente en el valor del inmueble. Hoy los compradores comparan cuánto cuesta realmente vivir en un barrio durante los próximos años y no solamente cuánto deben desembolsar el día de la escritura.

Vázquez Blanco sostiene que el interés se mantiene especialmente en los desarrollos que ya funcionan como pequeñas ciudades. “Vemos interés sostenido en los barrios que ya tienen vida propia: colegios, club, comercio y servicios resueltos”, explica.

Ese análisis también explica otro fenómeno del mercado. Según el directivo de Achával, creció la demanda de casas terminadas por parte de familias que prefieren evitar una obra propia en un contexto donde los costos de construcción siguen elevados.

2. Entender qué incluyen las expensas

La segunda pregunta no debería ser cuánto se paga de expensas. La pregunta correcta es qué incluyen. Los valores pueden variar enormemente entre un barrio y otro.

Según un relevamiento de Octavo Piso correspondiente al primer semestre del año, las expensas promedio superan los $1,5 millones mensuales en Dique Luján. En Mar del Plata rondan los $949.358 y en Belén de Escobar los $895.776.

En el otro extremo aparecen Pinamar, con $290.127; Pilar, con $353.990; y San Vicente, con $527.448.

La diferencia supera ampliamente el millón de pesos mensuales.

Pero esa comparación puede resultar engañosa si no se observa qué cubre cada expensa.

“El comprador informado ya no compara montos, compara qué incluye cada expensa”, explica Vázquez Blanco.

Y agrega que en desarrollos de gran escala parte de esos costos financian seguridad, mantenimiento de espacios comunes, infraestructura, clubes deportivos e incluso determinados tributos locales. “Cuando suma todo, la ecuación le cierra”, sostiene.

3. Verificar si el barrio ya está consolidado

No todos los countries ofrecen el mismo grado de desarrollo. Antes de comprar conviene confirmar qué infraestructura ya está terminada y qué sigue siendo una promesa.

Club house, colegios, centros comerciales, lagunas, canchas deportivas, fibra óptica, pavimento, iluminación y servicios pueden modificar sustancialmente la experiencia cotidiana.

Para Vázquez Blanco, uno de los principales atractivos de los barrios consolidados es que permiten una vida más autónoma.

“La autonomía de los chicos y la sensación de mayor tranquilidad son dos de los principales diferenciales. Poder ir en bicicleta al colegio, al club o a la casa de un amigo cambia la forma de vivir”, señala.

Iuri Izrastzoff, especialista en el mercado suburbano y premium, también observa una demanda cada vez más orientada hacia barrios con servicios consolidados y capacidad de ofrecer una vida cotidiana completa, más allá del lote o la vivienda.

4. Elegir bien el lote también protege la inversión

Dos propiedades dentro del mismo barrio pueden tener comportamientos muy distintos con el paso de los años. No depende solamente del tamaño.

“El agua es el atributo más fuerte y el que mejor sostiene el valor en la reventa, sobre todo combinado con una buena orientación”, explica Vázquez Blanco. También influyen otros factores.

Los lotes que lindan con reservas naturales o espacios verdes suelen conservar mejor su valor que aquellos expuestos a rutas o zonas de mayor circulación.

La cercanía a los accesos, colegios o clubes también suele ser un diferencial positivo.

Y otro dato que muchas veces sorprende: el precio por metro cuadrado normalmente disminuye a medida que aumenta el tamaño del lote. En muchos casos, un terreno bien ubicado termina siendo más valioso que otro considerablemente más grande.

5. Leer el reglamento antes de enamorarse de la propiedad

Es probablemente uno de los documentos menos atractivos de la operación y al mismo tiempo, uno de los más importantes. El reglamento interno determina cuestiones que después forman parte de la vida cotidiana.

Entre otras cosas, puede establecer restricciones para construir, remodelar o ampliar una vivienda, alquilar, desarrollar determinadas actividades o incluso definir aspectos vinculados con la convivencia.

También conviene revisar si existen obras extraordinarias ya aprobadas, futuras cuotas adicionales o fondos específicos que puedan modificar significativamente las expensas durante los próximos años.

6. Revisar la situación jurídica y la administración

Antes de firmar también resulta conveniente verificar la documentación del inmueble y la situación administrativa del barrio.

La escritura, la inexistencia de deudas por expensas o impuestos, el reglamento de copropiedad y el estado de los balances son parte de esa revisión.

También puede ser útil conocer el nivel de morosidad del barrio, la existencia de juicios importantes o de obras pendientes que puedan trasladarse posteriormente a los propietarios.

Son aspectos que muchas veces no aparecen en la publicación de venta, pero que terminan teniendo un impacto económico mucho mayor que una pequeña diferencia en el precio inicial.

Una compra que hoy se analiza de otra manera

El mercado de barrios cerrados cambió junto con sus compradores. Ya no alcanza con visitar una casa un fin de semana y comparar el valor del metro cuadrado.

Como resume Vázquez Blanco, hoy el comprador analiza “el costo total de vivir en un lugar”. Eso incluye expensas, infraestructura, servicios, accesos, calidad del lote, reglamentos y administración.

En definitiva, la decisión dejó de pasar únicamente por cuánto cuesta entrar a un country. La diferencia entre una buena compra y una mala muchas veces aparece después de firmar, cuando empiezan a jugar todos esos detalles que no figuran en el aviso de venta, pero que terminan definiendo cuánto cuesta realmente vivir allí.