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El mercado inmobiliario atraviesa uno de sus momentos más activos de los últimos años. La vuelta del crédito hipotecario, el crecimiento de la demanda y unos valores que todavía se mantienen por debajo de máximos históricos impulsaron las operaciones de compraventa en distintos segmentos.
En diálogo con El Cronista, Beltrán Briones, cofundador de Grupo Briones, reveló que actualmente se concretan alrededor de 6000 escrituras por mes, mientras que la demanda se mantiene en niveles similares o incluso superiores a los de 2017, uno de los mejores momentos del mercado inmobiliario.
En paralelo, durante este año se terminó de modificar el esquema impositivo que alcanzaba a quienes vendían una propiedad. A partir del artículo 192 de la Ley de Modernización Laboral, quedó eximido el impuesto cedular que alcanzaba a determinadas ventas de inmuebles, que se sumó a la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).
De esta manera, una persona que vende de manera ocasional una propiedad tiene hoy una carga impositiva mucho menor. Sin embargo, vender un inmueble no significa quedar completamente libre de gastos.
Chau ITI e impuesto cedular: los dos impuestos que ya no pagan quienes venden una propiedad
Hasta hace poco tiempo, quien vendía una propiedad debía afrontar el pago dos impuestos, según la fecha en que había adquirido el inmueble.
Por un lado estaba el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que alcanzaba a los inmuebles comprados antes del 1° de enero de 2018 y representaba el 1,5% del precio de venta. Es decir, ante una operación por u$s 100.000, el impuesto implicaba unos u$s 1500.
Ese tributo fue eliminado a mediados de 2024. Según explicó Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, desde entonces dejó de pagarse cuando se trataba de una propiedad adquirida antes de 2018.
Por otro lado, quienes habían comprado un inmueble desde 2018 quedaban alcanzados por el impuesto cedular. En este caso se abonaba el 15% sobre la ganancia obtenida entre la compra y la venta, una vez considerado el valor de compra actualizado.
Por ejemplo, si una persona había comprado un departamento a u$s 200.000 y luego lo vendía a u$s 300.000, debía tributar el 15% sobre la diferencia, es decir, sobre una ganancia de u$s 100.000.
El beneficio aplica únicamente para las ventas ocasionales realizadas por personas físicas. Es decir, para quienes venden una casa, un departamento o una propiedad que forma parte de su patrimonio personal.
“Si vos te comprás un monoambiente para alquilarlo como una inversión y lo terminás vendiendo, por esta segunda propiedad tampoco pagás el 15%”, ejemplificó Tapiola.
Sin embargo, cuando existe habitualidad o una actividad empresarial vinculada al negocio inmobiliario, las ganancias siguen alcanzadas por el régimen general del Impuesto a las Ganancias.
“Una desarrolladora que compra un terreno, construye y vende propiedades como parte de su actividad sí sigue pagando el impuesto”, señaló Tapiola.
Qué gastos tiene que pagar hoy el vendedor
La eliminación del ITI y del impuesto cedular redujo de manera significativa los impuestos asociados a la venta, pero el propietario todavía debe afrontar una serie de costos necesarios para concretar la operación.
Entre los principales gastos figuran:
- Impuesto de Sellos.
- Certificados e informes necesarios para la transferencia.
- Estudios de títulos.
- Gastos administrativos.
- Eventuales deudas del inmueble.
- Comisión inmobiliaria, en caso de intervenir una inmobiliaria.
Según explicó Tapiola, el Impuesto de Sellos representa un 3,5% en la Ciudad de Buenos Aires, aunque existen beneficios para quienes adquieren vivienda única.
“Se eliminó para el caso de la primera vivienda o la vivienda única hasta un monto que hoy ronda los $ 220.000.000, aproximadamente unos u$s 150.000”, explicó el especialista.
Si la propiedad supera ese valor, el impuesto se aplica únicamente sobre el excedente.
En la provincia de Buenos Aires, en cambio, el esquema es diferente. Allí la alícuota ronda el 2% y se paga en todos los casos, aunque suele distribuirse entre comprador y vendedor.
Además, la comisión de la inmobiliaria generalmente ronda entre el 3% y el 4%, aunque puede variar según el acuerdo entre las partes.
Qué gastos tiene el comprador
Del lado del comprador, la operación incorpora una serie de costos que suelen pasarse por alto cuando se mira solamente el precio publicado.
Entre ellos aparecen:
- Honorarios de escribanía.
- Inscripción registral.
- Gastos administrativos para conseguir el título.
- Comisión inmobiliaria, en caso de intervenir una inmobiliaria.
- Impuesto de Sellos.
Cuando hay financiamiento hipotecario también pueden sumarse gastos de tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos de la entidad financiera.
“Repasando, tenés, por ejemplo, un 2% de Impuesto de Sellos, dependiendo de dónde esté la propiedad, y otro 3% o 4% de inmobiliaria. Ahí ya tenés cinco o seis puntos, más los honorarios del escribano y el resto de los gastos. En total, una transacción inmobiliaria puede terminar costando entre un 8% y un 10%. Si te estás comprando una propiedad de u$s 100.000, tenés que tener además u$s 5000 o u$s 7000 para cubrir gastos”, detalló el desarrollador inmobiliario.
CABA o Provincia: dónde es más barato comprar una propiedad
La diferencia en el Impuesto de Sellos hace que la carga tributaria no sea igual en ambas jurisdicciones.
En Provincia de Buenos Aires se paga una alícuota cercana al 2%, mientras que en CABA la tasa general es mayor, aunque existe una exención para determinadas operaciones de vivienda única.
Por eso, para una propiedad de menor valor, la Ciudad puede terminar siendo más conveniente desde el punto de vista impositivo. En cambio, a medida que aumenta el precio del inmueble, la mayor alícuota porteña puede hacer que la operación resulte más costosa.
“Entonces, te diría que es más amable para ser dueño la Ciudad de Buenos Aires”, sostuvo Tapiola al comparar ambas jurisdicciones.
¿Es un buen momento para comprar una propiedad?
Para Beltrán Briones, cofundador de Grupo Briones, el escenario actual ofrece una ventana de oportunidad para quienes están evaluando adquirir un inmueble. “Estamos en alrededor de 6000 escrituras por mes, que es muy alto. Los niveles de demanda están muy altos, similares o incluso superiores a los de 2017”, afirmó.
Según el especialista, la combinación de crédito hipotecario, una demanda creciente y una menor cantidad de metros cuadrados nuevos en construcción genera condiciones que podrían impulsar los precios en los próximos años.
Además, todavía existe un factor que juega a favor de los compradores: la sobreoferta. “Hoy en la Ciudad hay cerca de 110.000 propiedades a la venta cuando lo lógico sería que hubiese unas 80.000. Hasta que no terminemos de absorber ese stock, las propiedades van a seguir baratas”, explicó.
Esa sobreoferta mantiene cierta presión sobre los precios y les da margen a los compradores para negociar.
Briones también sostiene que los valores actuales continúan rezagados frente a otros activos de la economía y frente a los máximos históricos del mercado inmobiliario.
“Hoy el precio promedio de la Ciudad de Buenos Aires ronda los u$s 2450 por metro cuadrado. En el último techo del mercado, ajustado por inflación en dólares, los valores estaban cerca de los u$s 3800”, señaló.
Desde su visión, esa diferencia muestra que todavía existe recorrido alcista para los inmuebles. Además, destaca que Buenos Aires mantiene precios más bajos que varias capitales de la región, pese a ofrecer una amplia oferta cultural, gastronómica y educativa.
