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Alquileres: por la nueva ley y la inflación se multiplican los contratos 'blue'

A poco más de dos meses de que venzan los primeros contratos con la nueva ley de alquileres, los inmobiliarios reconocen que cada vez se hacen más negociaciones por fuera de la ley y anticipan que a mitad de año habrá aún más. ¿Cómo son los acuerdos?

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La ley de alquileres va a cumplir tres años desde su promulgación y, con más detractores que adeptos, en el Congreso todavía descansan varios proyectos que buscan modificarla. A poco de vencerse los primeros contratos hechos bajo esta legislación, los empresarios inmobiliarios anticipan que se multiplicarán las negociaciones ilegales. 

Los primeros contratos que se hicieron con la nueva ley, que contempla un plazo de tres años, comienzan a vencer en junio.  Para los empresarios inmobiliarios, el contexto económico y la incertidumbre que generan las próximas elecciones, se traducirán en importantes subas en los nuevos contratos. Pero también en un aumento en las negociaciones por fuera de la ley.

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La actual ley de alquileres contempla contratos a tres años y un indexación anual que establece el Banco Central tomando como referencia el incremento de los salarios y la inflación. "En un contexto de incertidumbre nadie quiere contratos por periodos largos. Hoy vemos que, por fuera de las inmobiliarias, están cerrando acuerdos con alzas semestrales y renovaciones cada dos años como la normativa anterior", indicó una fuente del sector con inmobiliaria en la zona de Palermo.

Desde las inmobiliarias prevén que la situación empeorará aún más a partir de junio. "Muchos de los que tuvieron sus inmuebles en alquiler por tres años, ante la inflación, van a decidir continuar con sus inquilinos pero con acuerdos fuera de la ley", agregó el empresario.

"El incremento de contratos por fuera de la ley es una realidad y es una muestra de que algo no está bien. Por eso pedimos cambiar la Ley actual, porque esto demuestra que no funciona", remarcó por su parte Federico Castromil, miembro de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) que presentó un proyecto para modificar la normativa actual.

Es que, además, hay un factor que incentiva esta práctica: la escasez de oferta. Hoy la demanda de alquileres se mantiene alta por la falta de créditos hipotecarios, pero la oferta se reduce cada vez más. En Zonaprop existen más de 700.000 avisos, de ese total el 80% es de propiedades en venta mientras que el 20% restante se distribuye en alquileres convencionales y temporales.

De hecho barrios como Palermo, Belgrano o Caballito se manejan con lista de espera y en muchos de los casos con precios en dólares.

 "Hoy lo que vemos es que muchos propietarios quitan sus inmuebles de alquileres convencionales para volcarse al temporario en donde la demanda la incentiva, por ejemplo, la llegada de inmigrantes rusos en barrios como Palermo y Recoleta", agregó Daniel Bryn dueño de Invertire Real Estate.  

Es decir, las oferta de inmuebles para alquileres convencionales se reduce cada vez más dando así lugar a las prácticas ilegales. 

Empiezan las negociaciones entre propietarios e inquilinos

Cómo son los acuerdos

Hoy, según explican desde el sector, la mayoría de los propietarios se están rigiendo por la ley anterior, que establecía contratos por dos años e incrementos pactados entre las partes. En general, las actualizaciones del precio no se hacen de forma anual, sino cada seis meses y son los propietarios e inquilinos quienes acuerda el porcentaje de aumento que, en general, es del 40 por ciento.

"Muchos clientes nos plantean establecer en los contratos cláusulas en donde diga que si la inflación es mayor al 30% en los últimos seis meses, se renegocia la suba del alquiler entre las partes", explicó Bryn. Aunque las inmobiliarias aclaran que no aprueban estas prácticas.

En ese sentido López Castromil, reconoció que "perdemos clientes prácticamente todos los días porque los propietarios quieren contratos flexibles, que hoy no podemos hacer".

Otra de las opciones que en los últimos meses tomó relevancia en el mercado locativo son las prórrogas, sobre todo en el caso de la renovación de los contratos que vienen desde antes de julio 2020 -con la ley anterior-. Lo que se hace es mantener incrementos semestrales y con un porcentaje similares a la inflación.

En otros casos, los propietarios 'copian' contratos similares a los que tienen hoy los locales comerciales, que se rigen por libres acuerdos entre las partes. Y, si bien sucede, no es un práctica legal. "Hay que hacer una reforma de fondo", finalizó López Castromil.

Las subas estimadas para 2023

Según un análisis realizado por el Centro de estudios de la Nueva Economía de la Universidad de Belgrano, sobre la base de información oficial del Banco Central de la República Argentina, el costo de los alquileres en Argentina tuvo un alza de 245% desde la nueva ley de alquileres, la cual entró en vigencia el 1° de julio de 2020.  

Pero en la práctica esos incrementos fueron mucho mayores. "Hoy se calcula un alza de entre el 100% al 120% aproximadamente para los nuevos contratos. Si venías pagando $ 70.000, ahora vas a pagar $ 140.000 porque el ICL -índice que se usa para incrementar anualmente los contratos- está cercano al 90%. A ese número le tenemos que calcular entre un 10% y un 20% por arriba", explicó Bryn.

El ICL, es el índice que elabora mensualmente el Banco Central que contempla el Índice de Precios al Consumidor y la remuneración promedio de los trabajadores estables. Desde junio 2020 a junio 2022 ese incremento alcanzó el 190% y, desde esa fecha, hasta marzo ya acumulaba un 90% más.

Es decir, quien comenzó abonando un alquiler $ 10.000, pasó en dos años a pagar $ 29.000 y ahora deberá afrontar un incremento de por lo menos 90%, llegando a $ 55.100. Pero, a esto se suma la renegociación por el fin del contrato.

"Este año muchos inquilinos van a tener que afrontar un incremento extra. Esto es porque se vencen los contratos y hay que renovarlos por tres años. Calculamos que ese incremento se sumará al 90% por lo menos será de un 20% más", indicó Bryn.

Siguiendo con el ejemplo, el nuevo contrato arrancará en $ 66.100, con un ajuste similar a la inflación calculado para los próximos 12 meses.


 

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