Real EstateExclusivo Members

Nuevo mapa de alquileres: como impacta la quita de subsidios en los precios

Para los inmobiliarios las zonas que conservan los subsidios a la electricidad se verán favorecidos con mayor demanda. ¿Habrá negociaciones entre inquilinos y propietarios?

En esta noticia

El Gobierno avanza con su plan de reducir los subsidios a la energía a través de una segmentación de las tarifas de electricidad y gas según la zona donde vivan los usuarios. El famoso mapa que dieron a conocer las prestadoras de servicio ya generó polémica. Desde el mercado inmobiliario aseguran que el impacto se sentirá en los alquileres. "La demanda se inclinará hacia las zonas subsidiadas", explican.

"Una manzana que tiene subsidios y una que no los tiene generará un impacto en los alquileres", comienza describiendo Daniel Bryn, dueño de Invertir Real Estate.

"Aquellos inmuebles sin subsidio van a ser más demandados", resume el empresario inmobiliario. Además, anticipa que "en los buscadores van a empezar a colocar un cartel que indica que la unidad tiene subsidio, será un plus a la hora de buscar inquilino", agrega.

Según los precios del mercado eléctrico mayorista para el período del 1º de febrero al 30 de abril de 2022, el valor del Precio Estabilizado de la Energía (PEE) es de $ 8080 por MWh (sin subsidio). Para los usuarios residenciales con el subsidio se fijó en $ 1764 por MWh.

"Los inmuebles en los barrios no afectados por esta medida van a poder defender mejor su precio de alquiler. Lo que va a suceder con el resto de las propiedades es que, aquellas sin subsidio, van a tener menos demanda, los precios seguramente no van a poder aumentar en igual medida", reconoce Bryn.

"Sin lugar a dudas el inquilino hace un 'paquete' en el que incluye todos los rubros que determinan lo que puede destinar a vivienda y en función de eso toma las decisiones. Es una frazada corta, si hay mucho de expensas, tasas y servicios a su cargo, puede pagar menos de alquiler", asegura Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Qué pasa con las expensas

Según Bryn, el impacto no se dará solo en el consumo individual de cada departamentos, sino también en los gastos totales del edificio.

"Hay que tener en cuenta que el edificio paga luz por sus espacios comunes, esos gastos se van a ver incrementados y se van a reflejar en las expensas por ende no solo pagarán más por sus servicios sino también por las expensas", explica.

Por eso para los inmobiliarios la clave será pedir, con anticipación, los gastos que deben afrontar en servicios. "Hay que pedirle a los propietarios los gastos de servicios de los inquilinos anteriores", dice.

Habrá renegociaciones en los contratos

Hoy los alquileres se regulan bajo la ley vigente que establece incrementos anuales que contemplan un índice que mide la inflación y los salarios  que publica mensualmente el Banco Central.

"Aquellos alquileres que están enmarcados en la nueva ley no dan lugar a las renegociaciones", explica Bryn. "Hoy la renta que genera un alquiler es muy baja, los propietarios no quieren acomodar los precios hacia abajo", agrega.

"En el caso de los contratos en marcha, es difícil que se renegocie por este motivo, pero va a impactar en el valor de los nuevos contratos si el costo de los servicios pasa a ser significativo", remarca Gómez. 

Para Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente comercial de Achával Propiedades la medida no debería impactar de lleno en los alquileres. "Ya evidenciamos incrementos durante la gestión de Mauricio Macri. El problema es que la nueva Ley no permite negociaciones por parte de las partes", dice.

Según el economista de la firma, la encuesta de gastos por hogares arrojó en 2018 que los gastos de los inquilinos en un 28,2% se inclinaban a la vivienda y los servicios "el alquiler representa un 23% en promedio, el resto son los gastos de agua, luz, electricidad y expensas", resume.

La Ley de alquileres, el corazón del problema

Esta decisión se suma a un problema que ya suma más de un año y que impacta de lleno en el mercado locativo.

Según los datos de Zonaprop, los precios de los alquileres se incrementaron en enero, en los nuevos contratos, un 52,8 % levemente por encima de la inflación. Y además se da una situación más que compleja: hay mucha demanda y poco stock disponible porque muchos de los propietarios, por la baja rentabilidad, decidieron poner sus inmuebles en venta.

Comprar fracciones de propiedades en pesos y desde $ 50.000, una solución para pequeños inversores

Avanza en Puerto Madero el primer shopping a cielo abierto: qué marcas y restaurantes están confirmados

"Hoy la ley de alquileres es una norma que regula al sector y le pone freno a las decisiones particulares entre los inquilinos y los propietarios. Eso hace que no se pueden renegociar los contratos ni siquiera ante estas subas", explica Vázquez Blanco.

Ante la suba de los precios, los inquilinos se inclinan hoy, a la hora de buscar una nueva vivienda en buscar por precios y no por ubicación. "El mapa no pesa como antes, hoy se valora más el bolsillo que la ubicación", agrega.

"Esto no ayuda al mercado locativo, pero lo cierto es que hay que tratar el problema de raíz. Hay poca oferta disponible, mucha demanda y precios muy altos por eso es urgente tratar la Ley de Alquileres", concluye.

"Esto se produce en un momento en el que hay muy poca oferta de departamentos en alquiler y eso hace que empeore el poder negociador de los locatarios", finaliza Gómez.  

¿Qué pasa con los subsidios tramitados?

Si el inquilino desea tramitar el subsidio para demostrar que no puede abonar los incrementos, al no ser el propietario del inmueble, la decisión recae en el dueño.

"Todavía no hay certezas en que pasará en esos casos", explica Bryn. Lo cierto es que tendrá que haber negociaciones entre las partes, algo que hoy por la Ley de Alquileres no está ocurriendo.

"Muchos propietarios no estarán dispuestos a hacer estos trámites porque suelen ser engorrosos", concluye.

Temas relacionados
Más noticias de subsidio
Noticias de tu interés

Compartí tus comentarios

¿Querés dejar tu opinión? Registrate para comentar este artículo.