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Cuando termina un contrato de alquiler, una de las disputas más frecuentes entre inquilinos y propietarios gira en torno a la devolución del depósito de garantía.
El inquilino espera recuperar ese dinero; el propietario, en cambio, puede considerar retenerlo total o parcialmente si entiende que existen incumplimientos.
Es importante mencionar que, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el depósito de garantía pasó a regirse principalmente por el principio de libertad contractual. Esto significa que su monto, moneda y condiciones de devolución dependen de lo que las partes hayan acordado en el contrato.
Daños, deudas y faltantes: los principales motivos de retención
El depósito de garantía tiene como finalidad cubrir eventuales incumplimientos del inquilino al momento de restituir el inmueble. En términos generales, puede discutirse su retención —total o parcial— cuando existen:
- Daños en el inmueble: roturas o deterioros que exceden el uso normal o el desgaste habitual, como daños en paredes, pisos o instalaciones. La distinción entre desgaste y daño suele ser materia de prueba.
- Faltantes de bienes: si la propiedad fue alquilada con mobiliario o electrodomésticos y estos no se entregan o no se encuentran en las mismas condiciones razonables.
- Deudas pendientes: expensas, servicios o impuestos a cargo del inquilino según lo pactado en el contrato.
Si el inmueble se entrega en condiciones adecuadas, sin deudas aparentes y con los servicios al día, en principio no habría fundamentos para retener el depósito, aunque en la práctica pueden existir diferencias de interpretación o reclamos posteriores.
El contrato, el elemento central del sistema actual
Tras la desregulación del mercado de alquileres impulsada por el DNU 70/2023, ya no existe un régimen único y obligatorio sobre el depósito en garantía. En consecuencia, rige lo que las partes acuerden en el contrato.
En este contexto, la redacción del contrato es determinante. Si el depósito se entrega en pesos y no se prevé un mecanismo de actualización, puede ocurrir que se devuelva el mismo monto nominal al finalizar la locación, aun cuando haya pasado un período prolongado. Sin embargo, este punto puede generar controversias en contextos de alta inflación y quedar sujeto a interpretación judicial según el caso concreto.
En la práctica, el depósito puede pactarse de distintas formas:
- Devolución por el mismo valor nominal
- Actualización por un índice (inflación, dólar u otro criterio acordado)
- Equivalencia al valor del último mes de alquiler al momento de la devolución
Nada de esto opera automáticamente: si no está expresamente previsto, pueden surgir conflictos interpretativos.
Qué ocurre si no devuelven el depósito de garantía
Si el inmueble fue restituido en condiciones adecuadas, sin deudas y venció el plazo pactado, el inquilino puede exigir la devolución del depósito. En caso de negativa, existen distintos mecanismos de reclamo:
- Intimación formal: envío de carta documento al propietario para exigir la devolución, lo que constituye la mora en caso de incumplimiento.
- Vía civil: demanda por incumplimiento contractual, con posibilidad de reclamar el depósito, intereses (según tasas judiciales aplicables) y, en su caso, daños y perjuicios si se acreditan.
- Vía penal (excepcional): en situaciones muy puntuales podría analizarse la figura de retención indebida (art. 173 inc. 2 del Código Penal), aunque en la práctica los conflictos de alquiler suelen resolverse en el ámbito civil.
