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El costo en dólares de construir una vivienda volvió a subir y ya se encuentra en niveles máximos de la última década en algunas de las principales ciudades del país. El dato impacta sobre el mercado inmobiliario y agrega una variable que deben mirar quienes buscan comprar una propiedad con un crédito hipotecario.

Según el Monitor de construcción y producción de vivienda de noviembre de 2026, elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), construir un metro cuadrado alcanzó en septiembre los u$s 1100 en CABA y u$s 1044 en Mendoza. En ambas jurisdicciones, el costo se encuentra en su nivel más alto desde 2015.

El informe muestra además que el costo de construcción en dólares aumentó 24,6% en CABA y 19,4% en Mendoza durante el último año. Desde noviembre de 2023, el incremento llegó al 125% en CABA y al 161% en Mendoza.

Cómo pega a quienes buscan un crédito hipotecario

El aumento del costo de construcción no se traslada de forma directa a la cuota de un crédito hipotecario UVA. La deuda de estos préstamos se actualiza por UVA y se suma la tasa que cobra cada banco.

El efecto aparece por otra vía. Si construir una vivienda cuesta más, aumenta la presión sobre el precio de las propiedades nuevas y sobre el valor de reposición de los inmuebles. Para una persona que necesita financiar una parte de la compra, esto puede significar que deba aportar más dinero propio para completar la operación.

La relación se vuelve todavía más relevante porque el crédito no suele cubrir el 100% del valor de la propiedad. Por eso, una suba del precio del inmueble puede incrementar el monto de ahorro que el comprador necesita tener disponible antes de tomar el préstamo.

Costo construcción pesa más en el precio de las viviendas

El informe de OFAVA encuentra otro dato clave para quienes analizan comprar una propiedad. El costo directo de construcción pasó de representar entre 21% y 24% del precio de venta en pozo en noviembre de 2023 a entre 31% y 35% en CABA, Rosario y Córdoba.

En CABA, la incidencia se acerca a los niveles registrados en 2017. El informe señala que este aumento comprime los márgenes de los desarrolladores y modifica la estructura de costos de los proyectos.

Esto puede impactar en el precio al que se ofrecen las viviendas nuevas. Para quien necesita un hipotecario, el problema no pasa solamente por conseguir una tasa competitiva. También importa cuánto vale la propiedad que pretende comprar y qué porcentaje de ese precio está dispuesto a financiar el banco.

Cuánto necesitas poner

La cuenta se puede ver con un ejemplo sencillo. Si una propiedad cuesta u$s 100.000 y el banco financia el 75%, el crédito cubriría el equivalente a u$s 75.000 y el comprador debería aportar u$s 25.000 con fondos propios, además de los gastos de la operación.

Si esa misma propiedad pasa a costar u$s 110.000 y el banco mantiene el porcentaje de financiación, el préstamo podría llegar a u$s 82.500. Sin embargo, el comprador debería aportar u$s 27.500.

La diferencia es de u$s 2500. Es decir, aunque el banco mantenga el mismo porcentaje de financiación, una propiedad más cara obliga al comprador a poner más dinero de su bolsillo.

El dato a mirar para quienes están ahorrando

El Monitor también muestra que el encarecimiento no fue igual en todo el país. En septiembre, el costo por metro cuadrado alcanzó u$s 1100 en CABA, u$s 1044 en Mendoza, u$s 689 en Córdoba, u$s 681 en Santa Fe y u$s 675 en Rosario.

La diferencia importa porque una persona que todavía no consiguió el anticipo de su vivienda enfrenta dos variables que pueden moverse en direcciones distintas. Por un lado, debe acumular ahorro para cubrir la parte que el banco no financia. Por otro, el precio de la propiedad puede cambiar antes de que consiga cerrar la operación.

El próximo dato oficial del INDEC también será relevante para seguir esta tendencia. El organismo publicará el 17 de noviembre el Índice del Costo de la Construcción correspondiente a octubre, después de que el indicador de septiembre registrara una suba de 1,5% mensual, con aumentos de 1,3% en materiales y 1,6% en mano de obra.

La cuenta que hay que hacer antes de sacar un hipotecario

Para quien analiza un crédito hipotecario, la tasa no es la única variable que importa. También hay que calcular cuánto dinero propio exige la operación, qué porcentaje financia el banco, cuánto representa la cuota sobre los ingresos y cómo evolucionaría la deuda si la inflación vuelve a acelerarse.

El aumento del costo de construcción agrega otra señal. Cuanto más caro sea producir una vivienda, mayor puede ser el precio de entrada al mercado inmobiliario y, con él, el monto de ahorro que necesita quien depende de un crédito para comprarla.

La clave para el comprador no está solo en conseguir una cuota que pueda pagar hoy. Está en calcular cuánto dinero necesita tener antes de firmar y cuánto podría costarle la vivienda cuando llegue el momento de concretar la operación.