En esta noticia
Los inquilinos de vivienda habitual en España podrán tener derecho a recibir una indemnización cuando el propietario decida no prorrogar el contrato, según el nuevo régimen introducido por el Real Decreto-ley 28/2026.
La norma que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fue publicada el 7 de octubre en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y está previsto que entre en vigor el 15 de noviembre de 2026. El objetivo es compensar los costes que supone abandonar una vivienda después de una relación de alquiler cumplida para el inquilino.
Sin embargo, la indemnización no corresponde en cualquier caso de finalización de un alquiler. La regulación se aplica cuando el arrendador comunica válidamente que no quiere continuar el contrato en uno de los vencimientos contemplados por la ley.
Cuánto debe pagar el casero al inquilino si no renueva el alquiler
El Real Decreto-ley establece que el inquilino tendrá derecho a recibir el mayor de dos importes posibles, por lo que la cuantía de la compensación no es fija.
Por un lado, el casero podrá tener que abonar doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que tenga la vivienda en el Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler.
La segunda alternativa consiste en una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda. Los periodos inferiores al año se calcularán proporcionalmente por meses y por días cuando sea necesario. Además, generalmente la indemnización deberá abonarse cuando el inquilino entregue la vivienda.
En qué casos al propietario no le corresponde pagar la indemnización
La normativa también establece varias excepciones para el pago de indemnización por la no renovación del contrato. En estos casos, el motivo deberá detallarse por escrito de forma expresa en la comunicación enviada al inquilino.
Uno de los casos se produce cuando el propietario debe recuperar la vivienda para utilizarla como residencia permanente propia. También para familiares de hasta segundo grado o los cónyuges en situaciones de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
También puede quedar excluida la compensación en los casos en los que el inquilino realice las siguientes acciones:
- No haya residido en la vivienda durante más de seis meses dentro de los doce periodos anteriores al aviso.
- Disponga en el mismo municipio de otra vivienda adecuada en la que pueda residir.
- Acuerde con el propietario un nuevo contrato.
- Rechace una oferta válida para continuar en la misma vivienda mediante un nuevo contrato que cumpla las condiciones previstas por la ley.
En este último caso hipotético, el nuevo alquiler ofrecido deberá garantizar una permanencia mínima de cinco años o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica. Además, deberá respetar las reglas establecidas para determinar la nueva renta.
Qué sucede si el casero comunica que necesita la vivienda y después no la ocupa
La regulación también incorpora una garantía para evitar que la necesidad personal del propietario se utilice únicamente para terminar el alquiler sin pagar la compensación.
Si el arrendador alega que la vivienda será utilizada por él mismo o por alguno de los familiares contemplados en la ley y transcurren tres meses desde su entrega sin que haya sido ocupada, el antiguo inquilino podrá reclamar la indemnización.
Además, la venta del inmueble durante la vigencia del alquiler no excluye el derecho a la compensación. En los casos en que corresponda, la obligación de indemnizar al inquilino pesará sobre el comprador que se haya subrogado en la posición del arrendador.
