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El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre, establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual por anualidades, con un máximo de dos años adicionales. La prórroga se aplica a petición del inquilino y el propietario debe aceptarla, salvo en los casos que prevé la norma.
La medida forma parte del paquete de decretos de vivienda del Gobierno, que también limita las subidas de la renta hasta finales de 2027. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso.
Qué contratos de alquiler pueden acogerse a la prórroga extraordinaria
La prórroga alcanza a los contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que estuvieran vigentes el 8 de octubre de 2026 y en los que se dé alguna de estas situaciones:
Que el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU termine antes del 31 de diciembre de 2028; que termine el periodo de prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2; o que termine el periodo de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
Esta prórroga es incompatible con la que prevé el artículo 10.3 de la LAU para las zonas de mercado residencial tensionado.
Requisitos para el inquilino y cuándo puede negarse el propietario
Para pedir la prórroga, el inquilino debe estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado todos los meses durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.
El propietario solo puede rechazarla si las partes acordaron otras condiciones, si se firmó un nuevo contrato o si comunicó, en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, la necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares. Tampoco procede si ambas partes pactan una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la actual.
Las solicitudes presentadas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026 siguen siendo válidas y no hace falta repetirlas, salvo que el inquilino haya desistido.
El tope del 2% a la actualización del alquiler hasta 2027
El decreto también limita las actualizaciones anuales de renta que deban aplicarse entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el precio máximo del sistema estatal de índices de referencia, no cabe ningún incremento. En los demás casos, la subida será la que pacten las partes y, si no hay acuerdo, no podrá superar el 2%.
Además, la norma prevé una reducción del 80% en el IRPF para los propietarios que no sean grandes tenedores durante la prórroga tácita del contrato, siempre que respeten el límite de renta de referencia.
