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La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece una definición específica de gran tenedor que puede tener consecuencias en determinadas zonas de España. La norma considera como tal a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros.
Esta consideración puede ser especialmente relevante cuando las viviendas se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado. En estos territorios, la legislación permite que las comunidades autónomas concreten la definición y puedan considerar grandes tenedores a propietarios de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados dentro del ámbito declarado, siempre que exista una justificación en la correspondiente memoria.
Tener más de diez viviendas puede limitar el alquiler y exigir información en zonas tensionadas
Tener más de diez inmuebles urbanos de uso residencial puede cambiar las reglas de un contrato de alquiler, ya que el propietario pasa a ser considerado gran tenedor.
La normativa aplica cuando las viviendas están situadas en una zona de mercado residencial tensionado. De ese modo, para comprobar si una vivienda se encuentra en esa categoría, se puede consultar el listado oficial que publica trimestralmente el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el BOE.
En estos casos, la renta inicial de un nuevo contrato puede quedar sometida a límites específicos. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, cuando el arrendador tiene la condición de gran tenedor y la vivienda se encuentra en una zona tensionada, la renta pactada no puede superar el límite máximo fijado por el sistema estatal de índices de referencia, publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Además, se aplican las reglas sobre la última renta vigente en la vivienda durante los cinco años anteriores, con las condiciones y excepciones previstas en la ley.
La diferencia también alcanza a la relación con la Administración. El artículo 19 de la Ley de Vivienda permite exigir a los grandes tenedores información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad situadas en zonas tensionadas. Por tanto, el número de propiedades puede adquirir relevancia tanto para determinar quién está sujeto a determinadas obligaciones como para establecer qué límites se aplican al alquiler.
¿Qué propietarios considera la ley como grandes tenedores?
El artículo 3 de la Ley 12/2023 fija dos criterios para determinar quién tiene la condición de gran tenedor. El primero está relacionado con el número de inmuebles y establece el umbral en más de diez inmuebles urbanos de uso residencial.
El segundo criterio se refiere a la superficie: también puede tener esta consideración quien sea titular de más de 1500 metros cuadrados de uso residencial. En ambos casos, la norma excluye expresamente los garajes y los trasteros del cálculo.
Por ese motivo, no se trata únicamente de contar viviendas. La propia ley contempla también la superficie construida destinada a uso residencial como criterio para determinar esta condición.
El umbral puede bajar a cinco viviendas en determinadas zonas
La Ley de Vivienda permite que la definición general se adapte cuando se declara un entorno de mercado residencial tensionado. En estos casos, el umbral de más de diez inmuebles puede particularizarse hasta los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en ese ámbito.
Para aplicar este criterio deben tenerse en cuenta las características concretas de la zona y la influencia potencial del propietario en el mercado del alquiler. La correspondiente comunidad autónoma debe motivar esta decisión en la memoria justificativa de la declaración.
Esto significa que tener cinco viviendas no convierte automáticamente a un propietario en gran tenedor en toda España. El umbral reducido depende de que se trate de un área declarada como mercado residencial tensionado y de los criterios establecidos para ese territorio.
¿Qué información pueden exigir a los grandes tenedores?
El artículo 19 establece obligaciones específicas para los grandes tenedores cuando sus viviendas están situadas en zonas de mercado residencial tensionado. Las administraciones públicas competentes en materia de vivienda pueden exigirles colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren dentro de esas zonas.
La norma señala además que los criterios utilizados para determinar quién es gran tenedor en cada zona deben quedar definidos en la memoria que acompaña a la propuesta de declaración del área tensionada. Estos criterios pueden incorporar elementos adicionales relacionados con la realidad y las características del mercado local, así como con la normativa específica de la administración competente.
De esta forma, la condición de gran tenedor no depende únicamente del número de propiedades: en las zonas de mercado residencial tensionado también puede entrar en juego la regulación específica establecida para ese territorio.
