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El Senado dio media sanción al proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, impulsado por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, y por Patricia Bullrich.
La iniciativa llegó al recinto sin dos de los capítulos que más resistencia habían generado: la extranjerización de tierras rurales y la reforma a la Ley de Manejo del Fuego. sin embargo, mantuvo intacto el régimen de desalojos exprés, que impactaría de lleno en los contratos de alquiler y en la relación entre propietarios e inquilinos.
Cómo funcionaría el desalojo exprés
El proyecto, que ahora deberá tratarse en Diputados, modifica el Código Civil y Comercial para que las demandas de restitución de inmuebles urbanos y rurales tramiten por vía sumarísima, es decir, con plazos más cortos que los procesos judiciales habituales. Esto habilita al juez a ordenar la entrega inmediata del inmueble cuando “el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria”, sin necesidad de agotar todas las instancias del proceso ordinario.
El mecanismo apunta, en primer término, a los casos de usurpación o tenencia precaria: si un propietario demuestra con prueba documental que es el dueño de la vivienda, el terreno o el campo, el juez podrá intimar la devolución del inmueble dentro de las 72 horas. Además, se habilita el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras al momento del lanzamiento.
Qué cambia para los inquilinos que deben alquiler
En tanto, también habría novedades para los inquilinos. Para quienes tengan contratos de alquiler vigentes, el proyecto establece un esquema más gradual pero igualmente más veloz que el actual.
Si un inquilino adeuda el pago, el propietario deberá intimarlo mediante una notificación —en el domicilio declarado en el contrato o por correo electrónico— que precise el lugar exacto donde regularizar la deuda. A partir de ese momento, el inquilino tendrá un plazo mínimo de 10 días corridos para ponerse al día.
Si el incumplimiento persiste, el propietario podrá iniciar la acción de desalojo, que se sustanciará en un plazo de 10 días hábiles. El texto también aclara que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni poner condiciones para aceptarlas, aunque sí podrá dejar constancia por escrito de que existen deudas pendientes de reclamo.
Para los casos que involucran a menores de edad o adultos en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención obligatoria a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar, que dispondrán de 10 días para buscar una alternativa habitacional antes de que se concrete el desalojo.
Los otros cambios que trae el proyecto
Más allá de los desalojos, el texto aprobado por el Senado también modifica el régimen de expropiaciones: la declaración de “utilidad pública” deberá interpretarse de manera restrictiva y con fundamentación obligatoria del Estado, se fija un tope del 30% para la indemnización por lucro cesante, y la tasa de interés a pagar será la del Índice de Precios al Consumidor más la tasa del Banco Nación a 30 días. Ante diferencias sobre el valor a indemnizar, el juez podrá solicitar un dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
El proyecto avanza además en la modernización del Registro de la Propiedad Inmueble, que está vigente desde 1968: habilita la firma digital para trámites registrales, fija un plazo máximo de 30 días para la calificación de los expedientes y crea un Consejo Federal de Registros, una red digital de inhibiciones y una ventanilla única inmobiliaria.
También modifica la ley “Pierri” de regularización dominial, de forma que las familias con posesión pública durante los diez años anteriores puedan acceder a la escritura de su vivienda única.
El capítulo sobre venta de tierras rurales a extranjeros, en cambio, quedó fuera de la sesión luego de que los propios gobernadores rechazaran flexibilizar esa normativa, incluso con el tope del 25% a la titularidad extranjera que se había incorporado como límite.
