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El mercado de alquileres atraviesa la etapa final de un proceso de transformación iniciado tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020. A medida que vencen los contratos firmados bajo ese régimen, desaparece también el sistema de actualización anual mediante el Índice para Contratos de Locación (ICL), que durante años reguló los incrementos de los alquileres.
Los convenios que aún conservan las condiciones de la normativa anterior representan una porción cada vez menor del mercado. Entre septiembre y diciembre finalizarán los últimos contratos alcanzados por ese esquema, mientras que los nuevos acuerdos ya se rigen por condiciones negociadas libremente entre propietarios e inquilinos.
Qué ocurrirá con los últimos contratos de la vieja Ley de Alquileres
Quienes todavía mantienen contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 continuarán aplicando las reglas del régimen anterior hasta su vencimiento. En julio, esos alquileres tendrán una actualización anual del 31,54%, correspondiente al Índice para Contratos de Locación.
Si se toma un alquiler base establecido en $600.000, los nuevos valores según los esquemas vigentes quedarán así:
- Actualización trimestral (9,67%): el alquiler pasa a $658.020.
- Actualización cuatrimestral (11,97%): el alquiler pasa a $671.820.
- Actualización semestral (16,50%): el alquiler pasa a $699.000.
- Actualización anual por ICL (31,54%): el alquiler pasa a $789.240.
Cómo funcionan los nuevos contratos tras la derogación de la ley
Con la eliminación del régimen anterior, las nuevas locaciones comenzaron a operar bajo un esquema mucho más flexible. En la actualidad predominan los contratos con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se consolidó como uno de los principales parámetros para definir los aumentos, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires.
La posibilidad de acordar libremente la duración de los contratos, la frecuencia de los ajustes y otras condiciones modificó el funcionamiento del mercado. Esta mayor flexibilidad permitió adaptar cada operación a las necesidades de las partes y contribuyó a recuperar el dinamismo de un sector que, durante la vigencia de la Ley de Alquileres, había experimentado una marcada reducción en la oferta de viviendas disponibles.
