En esta noticia
- Cuatro kits según el punto de partida
- Qué incluye el precio
- Formas de pago
- Las ventajas y los límites de las casas prefabricadas
- El precio real de las casas modulares: qué se suma después del catálogo
- El problema regulatorio, municipio por municipio
- Por qué las casas modulares no califican para créditos hipotecarios
- Repuestos, garantías y mano de obra
- Las casas modulares... ¿Se valorizan o pierden valor con el tiempo?
La obra tradicional puede superar los u$S 1.600 por metro cuadrado. Una casa prefabricada de madera suelen ser efectivas para quienes necesitan rapidez y tienen un presupuesto más acotado. Las cabañas prefabricadas de madera son una alternativa concreta para quienes buscan construir con rapidez y presupuesto controlado.
Los kit completos van desde $ 21.000 y llegan a u$s 31.000 en la modalidad llave en mano. La empresa argentina ReDes Constructora vende un modelo de cabaña llamada Ibiza, la cual es un ejemplo del segmento. Tiene 42 metros cuadrados de interior más 6 metros cubiertos de galería, está construida íntegramente en madera de eucalipto de Saligna, cuenta con aberturas de aluminio con vidrios y baño completo. Su precio llave en mano es de u$s 28.288 al contado y 31.117 con la opción 70/30.
Antes de llegar a ese número final, la empresa ofrece cuatro modalidades de compra escalonada que permiten al propietario intervenir según lo que ya tenga disponible en el terreno.
Cuatro kits según el punto de partida
ReDes divide su oferta según si el terreno ya cuenta con platea de hormigón o no. Los modelos sobre platea del propietario (PH) parten desde u$s 13.471.
El Kit 1 (PH) incluye paredes panelizadas, tirantería de techo y cielorraso armado, sin aislación térmica ni cubierta: u$s 13.471.
El Kit 2 (PH) agrega aislante de techo, chapa y artefactos sanitarios. u$s 13.471.
El Kit 3 (PE) parte desde u$s 16.419 e incorpora pilotines de base, tirantería de base ymachimbre de piso, además del paquete estructural del Kit1.
ElKit 4 (PE), la versión más completa en autogestión, suma aislante, chapa y sanitarios: u$s 16.419 e incorpora pilotines de base, tirantería de base y machimbre de piso, además del paquete estructural del Kit 1: u$s 21.378.
La diferencia entre el kit más completo y el precio llave en mano ronda los u$s 7.000, que cubre traslado, montaje en sitio y terminaciones finales.
Qué incluye el precio
Una de las compañías que las vende ofrece un estructura descansa sobre pilotines de quebracho colorado y tirantería de eucalipto, con postes de 15 centímetros de diámetro y tirantes de 2 por 4 pulgadas colocados cada 40 a 50 centímetros. El bastidor de paredes usa eucalipto de Saligna de 1 por 3 pulgadas con refuerzos cada 35 a 45 centímetros.
El sistema de aislación combina barrera de vapor con agrotileno de 100 micrones, poliestireno expandido de 5 centímetros en paredes y 3 centímetros en cielorrasos, y membrana isolana aluminizada en el techo. La cubierta es chapa trapezoidal CAL 25, a elección de color.
En el baño, los caños de agua fría, caliente y desagüe quedan instalados hasta el pie de la cabaña, listos para conectar a la red madre. La instalación eléctrica se entrega con paredes selladas para que el propietario realice el cableado a la vista con su propio electricista, en línea con los requisitos de aseguradoras del rubro.
Toda la cabaña se entrega pintada con cuatro manos de impregnante ignífugo e insecticida color caoba, aplicado también en pisos interiores y exteriores.
Formas de pago
Esta empresa acepta dos modalidades. La primera exige el 70% al firmar el contrato y el 30% restante al momento de entrega en el terreno. La segunda requiere el 100% al inicio, con bonificaciones adicionales. En pagos en pesos, el tipo de cambio de referencia es el dólar blue del día. También se acepta la entrega de vehículos como parte de pago.
Las ventajas y los límites de las casas prefabricadas
La proliferación de este tipo de construcciones coincide con un escenario en el que la obra tradicional acumula costos que crecen cada vez más. Luciano Farez, ingeniero civil y CEO de Felanix, empresa especializada en proyectos residenciales y comerciales, advirtió en diálogo con El Cronista que la comparación correcta no es entre el precio del módulo y el costo de la construcción convencional, sino entre el costo final llave en mano de cada alternativa.
“Cuando uno suma fundaciones, platea, conexión de agua, cloaca, electricidad, gas, permisos, honorarios profesionales y eventuales adecuaciones al código local, la diferencia inicial puede achicarse mucho”, señaló el ingeniero.
En materia regulatoria, la situación varía según el municipio. Farez precisa que en general se exige presentar planos, contar con un profesional matriculado y respetar indicadores urbanísticos, retiros, alturas y condiciones de ventilación e iluminación. La habilitación no es automática: “Una casa prefabricada puede escriturarse si está correctamente implantada en un terreno, aprobada por el municipio y declarada como mejora o construcción permanente. Tiene que cumplir con el proceso formal de permiso de obra, final de obra y registración correspondiente”, precisó.
En cuanto al financiamiento, los bancos hoy excluyen estas viviendas de las líneas hipotecarias convencionales, aunque ese panorama podría cambiar si los sistemas se homologan y cuentan con respaldo técnico certificado.
Para quienes tienen capital disponible y un terreno, el consejo general es tratar de equilibrio entre velocidad, documentación y valor de reventa: “El objetivo no debería ser solamente construir rápido, sino construir rápido, bien, con documentación en regla y con valor de reventa”, indicó Farez.
El precio real de las casas modulares: qué se suma después del catálogo
El valor de u$s 660 por metro cuadrado corresponde únicamente al módulo en fábrica. Al precio de compra hay que sumarle impuestos de importación, flete internacional, logística local desde el puerto hasta el terreno, adecuación del suelo, cimentación básica y conexión a servicios, como gas, agua, electricidad, cloacas. Hay además un límite operativo que no siempre se menciona, que es que la Aduana argentina permite hasta cinco envíos internacionales por año por persona, lo que condiciona la logística para quienes quieren armar proyectos de mayor escala.
Para Farez, la comparación correcta no es entre el precio del módulo y el costo de construcción tradicional, sino entre el costo final llave en mano de cada alternativa. Según señaló, “una cosa es el precio de la casa prefabricada puesta en origen o comercializada como módulo, y otra muy distinta es el costo final de tener una vivienda instalada, funcionando, habilitada y conectada a los servicios”, señaló.
“Cuando uno suma importación, flete, nacionalización, logística interna, movimiento de suelo, fundaciones, platea, conexión de agua, cloaca, electricidad, gas —si corresponde—, permisos, honorarios profesionales y eventuales adecuaciones al código local, la diferencia inicial puede achicarse mucho”, advirtió el ingeniero.
Según sus estimaciones, una vivienda en seco de calidad media en Argentina puede estar en el orden de los u$s 1.300 a u$s 1.600 por m2, dependiendo del nivel de terminaciones, ubicación y complejidad. “La construcción tradicional puede ubicarse en valores similares o algo superiores, especialmente cuando se busca buena calidad constructiva”, indicó.
“La pregunta no debería ser solamente cuánto cuesta el módulo, sino cuánto cuesta el proyecto completo terminado. La casa modular empieza a perder ventaja cuando requiere muchas adaptaciones, cuando el terreno no está preparado, cuando las conexiones son complejas o cuando el sistema no tiene soporte local”, explicó.
En esos casos, según alertó, “puede terminar acercándose bastante al costo de una construcción tradicional o en seco, con la diferencia de que el usuario asume más incertidumbre técnica, normativa y de mantenimiento”.
El problema regulatorio, municipio por municipio
Uno de los aspectos más complejos a la hora de pensar en instalar una casa modular es el marco legal. Como es un sistema nuevo, no existe todavía en Argentina una normativa unificada que habilite este tipo de instalaciones. Las regulaciones no dependen del origen del producto, sino del sistema constructivo y del tipo de fijación al suelo, y varían según cada municipio.
Muchos modelos importados vienen de fábrica con paneles de poliestireno expandido de bajo espesor, de entre 20 y 30 milímetros, diseñados para climas distintos al argentino. Si el municipio no habilita la construcción, puede ser imposible conectar los servicios en condiciones regulares.
Al respecto, Farez remarcó que “cada municipio tiene sus propios códigos de edificación, pero en general se necesita presentar planos, contar con un profesional matriculado, respetar indicadores urbanísticos, retiros, alturas, superficies permitidas, condiciones de ventilación e iluminación, seguridad estructural, instalaciones reglamentarias y aprobación municipal”.
Y subrayó que la habilitación no es automática, sino que “una casa prefabricada puede escriturarse como parte del inmueble si está correctamente implantada en un terreno, aprobada por el municipio y declarada como mejora o construcción permanente” “Tiene que cumplir con el proceso formal de permiso de obra, final de obra y registración correspondiente”, precisó.
Por qué las casas modulares no califican para créditos hipotecarios
Otro límite es el financiero. Al tratarse de productos importados y no de construcciones convencionales, estas operaciones no califican para créditos hipotecarios tradicionales. Los bancos las excluyen de sus líneas porque no encuadran dentro de los esquemas de garantía inmobiliaria habituales, lo que reduce el universo de compradores potenciales a quienes ya cuentan con liquidez. Esto, en un marco en donde el crédito UVA volvió a estar disponible y muchas familias evalúan alternativas de acceso a la vivienda.
“Los bancos suelen ser muy conservadores al momento de financiar una vivienda. Para otorgar un crédito hipotecario necesitan que el bien sea registrable, durable, tasable, asegurable y ejecutable como garantía”, explicó al respecto.
Sin embargo y según Farez, eso podría cambiar “si estos sistemas se empiezan a homologar, si hay proveedores con respaldo local, certificaciones técnicas, garantías, antecedentes de tasación y aceptación municipal" Es decir, si dejan de ser vistos como un producto aislado y pasan a formar parte de un sistema constructivo formal, documentado y financiable”, aclaró.
Repuestos, garantías y mano de obra
Muchas empresas que comercializan estos módulos ofrecen coberturas limitadas o, a veces, inexistentes. Por lo tanto, realizar reclamos ante un fabricante chino suele ser complejo y costoso. A eso se suma la dificultad de conseguir en Argentina repuestos o materiales compatibles si algún componente falla.
“En una construcción tradicional o en seco, la mayoría de los materiales, sistemas y gremios están disponibles localmente. Si hay que reparar una instalación, cambiar una placa, intervenir una cubierta o modificar una abertura, normalmente se consigue mano de obra y repuestos en el mercado argentino. En el caso de una vivienda prefabricada importada, depende mucho del proveedor y del sistema constructivo. Si los componentes son estándar, el mantenimiento puede ser relativamente simple. Pero si hay piezas específicas del fabricante, paneles especiales, uniones no convencionales o componentes importados, puede aparecer una dependencia fuerte del proveedor original”, advirtió.
“El problema no es que sea china; el problema es comprar un sistema cerrado sin soporte técnico local”, sintetizó. En cuanto a la mano de obra, aclaró que el rubro local tiene capacidades, pero con algunos límites: “En Argentina hay muy buenos equipos para construcción en seco, steel frame y montaje industrializado. Pero no necesariamente cualquier cuadrilla está preparada para montar o mantener un módulo importado específico. Ahí la capacitación y el soporte del proveedor son claves”.
Las casas modulares... ¿Se valorizan o pierden valor con el tiempo?
Frente a la pregunta sobre el valor de estas viviendas en el mercado inmobiliario, Farez sostuvo que “el inmueble tradicional tiende a valorizarse principalmente por el terreno, la ubicación, la calidad constructiva y la demanda de mercado; una casa prefabricada también puede mantener valor si está bien implantada, bien construida y aprobada, pero si el sistema es muy específico, tiene poca vida útil comprobada o depende de repuestos importados, puede depreciarse más rápido que una vivienda tradicional”.
“En mi opinión, el terreno seguirá siendo el componente más sólido de valor. La construcción, sea tradicional, en seco o prefabricada, va a depender de su calidad, mantenimiento, documentación y aceptación del mercado”, consideró.
