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Mendoza se convirtió en uno de los destinos más atractivos de la Argentina por sus paisajes, viñedos, el auge del enoturismo y una calidad de vida valorada tanto por turistas como por residentes.
Sin embargo, el atractivo mendocino ya no pasa únicamente por el turismo. El mercado inmobiliario local también gana protagonismo entre quienes buscan oportunidades de inversión.
En este contexto, Zonaprop presentó su nuevo Index Mendoza, un relevamiento que permite conocer en detalle cuánto cuesta comprar y alquilar una propiedad en la provincia, cuáles son los barrios más rentables y cuánto puede rendir una inversión inmobiliaria.
Los datos muestran que comprar para alquilar sigue siendo una alternativa interesante para quienes buscan generar ingresos periódicos. El desafío es identificar las zonas donde los precios de entrada y la demanda de alquiler permiten obtener una renta atractiva, sin perder de vista las posibilidades de reventa y valorización del inmueble.
¿Sigue siendo negocio comprar una propiedad para alquilar?
Para Javier González, corredor inmobiliario y fundador de Rizoma Inmobiliario, el mercado de alquileres atraviesa una realidad muy distinta a la de años anteriores.
Según explica, la desregulación introducida por el DNU 70/2023 permitió que propietarios e inquilinos tengan mayor libertad para acordar plazos, moneda de pago y mecanismos de actualización, lo que volvió más atractivo al alquiler tradicional.
El especialista sostiene que hoy es posible encontrar operaciones con rentabilidades brutas cercanas al 6,5% anual, aunque luego deben descontarse gastos de mantenimiento, impuestos, reparaciones y eventuales períodos de vacancia. En muchos casos, la renta neta puede ubicarse alrededor del 5,5%.
Además, señala que la rentabilidad de una inversión inmobiliaria no depende únicamente del alquiler mensual. También influye la evolución futura del precio del inmueble. Es decir, un propietario puede obtener ingresos por la renta y, al mismo tiempo, beneficiarse con una valorización del activo si decide venderlo algunos años más adelante.
Por eso, González remarca que una buena inversión no depende solo de encontrar una propiedad barata, sino de analizar factores como la ubicación, la demanda, las posibilidades de reventa y el momento del mercado.
Cuánto rinde una inversión inmobiliaria en Mendoza
Los números del nuevo Index Mendoza muestran que la provincia ofrece uno de los retornos más atractivos del país.
Actualmente, la relación alquiler-precio alcanza una rentabilidad bruta anual de 7,05%, lo que significa que un inversor necesita aproximadamente 14,2 años de alquiler para recuperar el capital invertido.
El dato resulta especialmente relevante porque supera ampliamente la rentabilidad promedio observada en otros grandes mercados inmobiliarios del país.
Según el relevamiento, un departamento promedio de dos ambientes y 50 metros cuadrados cuesta alrededor de u$s 65.000, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los u$s 76.000.
En cuanto a los alquileres, un departamento de dos ambientes se ofrece por un promedio de $ 504.300 mensuales. Para una unidad de tres ambientes, el valor asciende a $ 653.376 por mes.
Estas cifras permiten dimensionar el desembolso inicial y los ingresos potenciales de una inversión. Sin embargo, la rentabilidad real puede variar según el estado de la propiedad, su ubicación, los gastos asociados y el valor que finalmente se consiga por el alquiler.
Cuáles son los barrios más rentables de Mendoza
El relevamiento de Zonaprop muestra importantes diferencias entre barrios. La zona que lidera el ranking es Ciudad de Las Heras, con una rentabilidad bruta anual de 10,8% y un plazo de recuperación de 9,3 años.
Detrás aparecen Parque O’Higgins, con una rentabilidad del 8,8% anual, y San José, con el 8,5%. Parque Central completa los primeros puestos, con un retorno del 8,1%.
En el otro extremo, Trapiche, en Godoy Cruz, presenta el retorno bruto más bajo del listado, con un 3,3% anual y un plazo estimado de 30,4 años para recuperar la inversión mediante los alquileres.
El ranking muestra que los retornos más altos no necesariamente se encuentran en las zonas más caras. De hecho, Las Heras registra el menor precio por metro cuadrado entre las regiones relevadas, con u$s 834, mientras que Godoy Cruz se ubica en el extremo opuesto, con u$s 1.252 por metro cuadrado.
Cuáles son las zonas con más demanda para alquilar
Además de la rentabilidad, la ubicación es determinante para encontrar inquilinos y reducir los períodos en los que la propiedad permanece vacía.
Mendoza Capital concentra una parte importante de la demanda de departamentos, especialmente en zonas céntricas como el Centro y la Quinta Sección. La cercanía con universidades, oficinas, comercios, restaurantes y medios de transporte favorece el interés de estudiantes, profesionales y personas que buscan vivir cerca de los principales servicios.
Godoy Cruz también se consolidó como una alternativa residencial, con oferta de departamentos, casas y dúplex. Su actividad comercial y gastronómica, sumada a la conectividad con la capital, atrae tanto a jóvenes profesionales como a familias.
En Guaymallén, barrios como Dorrego y Villa Nueva registran un crecimiento sostenido y una demanda constante. Maipú, en tanto, resulta atractivo para quienes priorizan viviendas con mayor superficie, patios y entornos más tranquilos, con conexión hacia la capital.
La demanda también se extiende a zonas periféricas. Las Heras ofrece opciones de precios más accesibles y permite obtener retornos superiores al promedio, mientras que Luján de Cuyo reúne barrios residenciales y desarrollos de mayor categoría, algunos vinculados el enoturismo.
Cómo es hoy el mercado de alquileres en Mendoza
La demanda de alquileres continúa creciendo a medida que la provincia suma habitantes, estudiantes, trabajadores remotos y turistas.
Dentro del mercado residencial, Residencial Sur aparece como el barrio más caro para alquilar, mientras que El Plumerillo registra los valores más bajos.
A su vez, los especialistas destacan una fuerte demanda de departamentos compactos en Ciudad de Mendoza y Godoy Cruz, impulsada por estudiantes universitarios y profesionales jóvenes.
También crecen las oportunidades vinculadas al alquiler temporario gracias al desarrollo del turismo enológico, especialmente en zonas cercanas a bodegas y circuitos turísticos.
