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Los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires continúan mostrando una tendencia alcista y acumulan varios meses de incrementos consecutivos.
Según Zonaprop, el valor medio del metro cuadrado subió 0,3% en septiembre y acumula un aumento de 1,4% en lo que va de 2026. Actualmente, el precio promedio se ubica en u$s 2.484 por m2, aunque todavía permanece un 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie.
En este contexto, construir se volvió cada vez más caro en dólares, una situación que impacta directamente sobre el valor de las unidades nuevas. Al mismo tiempo, la recuperación del crédito hipotecario y una mayor actividad del mercado están generando nuevas oportunidades para quienes buscan oportunidades en el mercado inmobiliario.
Departamento usado o a estrenar: qué conviene comprar hoy
Para Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, hoy existen oportunidades especialmente atractivas en el mercado de propiedades usadas. Según explica, el fuerte aumento de los costos de construcción en dólares elevó el precio de las unidades a estrenar, mientras que muchos inmuebles usados todavía conservan valores competitivos.
Por eso, el especialista se inclina por comprar una propiedad usada, ya que considera que hoy ofrece mejores oportunidades para quienes buscan ingresar al mercado a un precio atractivo.
Entre sus ventajas destaca la posibilidad de negociar el precio, conocer exactamente el estado de la propiedad antes de adquirirla y disponer del inmueble de manera inmediata. A su vez, asegura que el regreso del crédito hipotecario está impulsando principalmente la compra de viviendas terminadas.
Sin embargo, desde Spazios advierten que la elección depende de múltiples variables. Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora, sostuvo que no existe una respuesta universal y que la decisión está atada al presupuesto disponible, el destino que tendrá la propiedad y la forma de pago.
“Si tenés todos los dólares disponibles, un departamento usado puede ser una muy buena oportunidad”, indica. Sin embargo, remarcó que es fundamental analizar el estado general del inmueble y del edificio para evitar gastos inesperados en refacciones, instalaciones o mantenimiento.
Por el contrario, las unidades a estrenar ofrecen instalaciones nuevas, distribuciones más modernas y menores necesidades de mantenimiento durante los primeros años. El punto débil es el precio, que actualmente refleja el elevado costo de construcción.
Qué tener en cuenta antes de elegir una propiedad
Más allá de la diferencia de precios, los especialistas coinciden en que la decisión no debería tomarse únicamente observando el valor del metro cuadrado.
En una propiedad usada resulta clave revisar el estado de las cañerías, la instalación eléctrica, los ascensores, los espacios comunes y el nivel de expensas. Un inmueble más barato puede perder atractivo si requiere una inversión importante en remodelaciones.
En el caso de los departamentos nuevos o en construcción, el análisis pasa por otros factores. Tapiola recomienda evaluar cuidadosamente al desarrollador, verificar antecedentes de obras anteriores y entender las condiciones de financiación antes de firmar cualquier compromiso.
Además, para quienes no disponen de todo el capital necesario, un proyecto en pozo puede convertirse en una alternativa de acceso mediante financiación directa de la desarrolladora. No obstante, esto implica considerar los plazos de obra, los mecanismos de ajuste de cuotas y los riesgos asociados a la ejecución del proyecto.
“No siempre conviene comprar lo más barato, conviene comprar el activo que mejor combina precio, calidad, financiación y potencial de reventa”, resume el ejecutivo.
Los barrios más caros y más baratos para comprar
La ubicación sigue siendo uno de los factores que más impacta sobre el valor final de una propiedad.
Entre los barrios con los precios más altos para unidades a estrenar se destaca Puerto Madero, donde el metro cuadrado alcanza los u$s 6.600. Le siguen Palermo (u$s 4.032), Belgrano (u$s 3.944), Núñez (u$s 3.641) y Colegiales (u$s 3.540).
En el segmento de usados, Puerto Madero también lidera el ranking con un valor promedio de u$s 5.937 por m2. Detrás aparecen Palermo (u$s 3.047), Núñez (u$s 2.955), Belgrano (u$s 2.834) y Colegiales (u$s 2.632).
En el otro extremo se encuentran los barrios más accesibles de la Ciudad. Entre las unidades a estrenar, Lugano presenta el menor valor promedio con u$s 1.697 por m2, seguido por Nueva Pompeya (u$s 1.939), Parque Avellaneda (u$s 2.061), Floresta (u$s 2.221) y La Boca (u$s 2.255).
Entre los usados, Lugano vuelve a posicionarse como el más económico con apenas u$s 974 por m2. Luego aparecen Nueva Pompeya (u$s 1.295), La Boca (u$s 1.460), Parque Avellaneda (u$s 1.470) y Floresta (u$s 1.601).
¿Sigue siendo negocio comprar para alquilar?
Para quienes evalúan adquirir una propiedad como inversión, la rentabilidad potencial continúa siendo un aspecto central.
Javier González, corredor inmobiliario y fundador de Rizoma Inmobiliaria explica que actualmente existen oportunidades que permiten alcanzar rentabilidades brutas cercanas al 6,5% anual. Una vez descontados costos de mantenimiento, impuestos, reparaciones y eventuales períodos sin inquilinos, la rentabilidad neta podría ubicarse en torno al 5,5% anual.
No obstante, el especialista remarca que el análisis no debe limitarse únicamente al alquiler mensual. También es importante considerar la posible apreciación del capital, es decir, cuánto podría aumentar el valor de la propiedad con el paso de los años.
“Una inversión inmobiliaria puede generar dos tipos de ganancias. La primera es la renta que obtenemos mensualmente por el alquiler. La segunda es la eventual diferencia entre el precio al que compramos la propiedad y el valor al que podemos venderla en el futuro”, explica.
Por eso, antes de comprar una unidad para alquilar, recomienda evaluar la ubicación, el precio de entrada, la demanda potencial, la facilidad de reventa y el perfil de riesgo del inversor.
